Statut bailleur privé : ce nouveau dispositif de défiscalisation en 2026 pourrait bien rebattre les cartes de l’investissement locatif.
Pensé comme un successeur au dispositif Pinel, il vise à soutenir la location longue durée dans un contexte de tension immobilière. Ce statut s’adresse aux particuliers et aux SCI souhaitant investir tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Voici tout ce que l’on sait sur ce nouveau dispositif à venir.
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé est un nouveau dispositif fiscal en cours de création par le gouvernement. Il vise à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.
Contrairement aux dispositifs antérieurs comme le Pinel, il ne repose pas sur une réduction d’impôt forfaitaire, mais sur un amortissement annuel de la valeur du bien, inspiré du modèle allemand.
Ce statut s’appliquerait aussi bien aux logements neufs qu’anciens, sous certaines conditions. L’objectif est clair : proposer un cadre stable et attractif pour favoriser la mise en location de biens à loyers modérés sur le long terme.
Quelles différences entre bailleur privé, bailleur social et bailleur institutionnel ?
Le bailleur privé est généralement une personne physique ou une SCI familiale qui met un ou plusieurs logements en location, souvent dans une logique de complément de revenus ou de constitution de patrimoine.
Le bailleur social, quant à lui, est un organisme agréé par l’État (ex. : HLM, SEM) chargé de proposer des logements à loyers très modérés, généralement subventionnés, à des ménages modestes.
Enfin, le bailleur institutionnel regroupe les grandes sociétés foncières, compagnies d’assurance ou fonds d’investissement, propriétaires de parcs locatifs importants, souvent en immobilier tertiaire ou résidentiel haut de gamme.
Le futur statut de bailleur privé vise à réconcilier la logique patrimoniale des particuliers avec les objectifs d’intérêt général du logement abordable.
À qui s’adresserait ce nouveau statut ?
Le statut de bailleur privé s’adresse en priorité aux propriétaires particuliers, qu’ils investissent en nom propre ou via une SCI à l’IR.
Il cible ceux qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier sur le long terme tout en bénéficiant d’un avantage fiscal stable.
Sont notamment concernés :
- Les investisseurs en immobilier locatif, qu’ils soient débutants ou expérimentés
- Les propriétaires disposant d’un bien à rénover ou à remettre en location
- Les ménages souhaitant sécuriser un complément de revenus pour la retraite
- Les expatriés ou héritiers d’un bien immobilier en France.
L’objectif est de rendre l’investissement locatif plus attractif pour ce public, sans passer par des dispositifs trop complexes ou réservés à des profils institutionnels.
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Quels sont les objectifs du gouvernement avec ce nouveau statut ?
À travers le statut de bailleur privé, l'État entend relancer l'investissement locatif des particuliers, dans un contexte tendu sur le marché du logement et après la fin progressive des dispositifs de défiscalisation classiques comme le Pinel.
Favoriser l’investissement locatif malgré la fin du Pinel
La suppression du dispositif Pinel en 2025 laisse un vide que le statut de bailleur privé ambitionne de combler.
En offrant une alternative accessible aux particuliers, le gouvernement espère encourager les achats locatifs tout en maîtrisant l'effort budgétaire.
Répondre à la crise du logement dans les zones tendues
Le nouveau statut vise les zones où la demande dépasse largement l’offre, notamment les grandes agglomérations et les bassins d’emploi.
L’objectif est d’y augmenter l’offre locative en incitant les particuliers à y investir de manière responsable.
Contenir la hausse des loyers en zone tendue
Dans un contexte de forte tension locative, l’État entend favoriser la stabilité du parc locatif et faciliter l’accès des ménages aux logements.
Pour cela, le nouveau statut de bailleur privé s’accompagne d’une condition claire : le respect d’un loyer plafonné.
Le propriétaire s’engage ainsi à proposer un loyer inférieur aux prix du marché, ce qui permet aux classes moyennes et aux jeunes actifs de se loger dans de bonnes conditions, à un prix plus abordable.
Quels seront les avantages du statut bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé offrirait un ensemble d'avantages fiscaux et économiques.
Voici les principaux atouts envisagés :
Un amortissement fiscal annuel de la valeur du bien
Inspiré du régime LMNP au réel, ce dispositif permettrait d’amortir comptablement la valeur du bien (structure, gros œuvre, équipements) sur 20 à 30 ans.
Cet amortissement réduirait fortement l’assiette imposable. Il devrait ainsi rendre la fiscalité plus douce, notamment en location meublée.
Une stabilité fiscale à long terme pour les bailleurs
L’encadrement fiscal serait garanti pendant toute la durée d’engagement. Le dispositif offre ainsi une visibilité rare aux investisseurs.
Cela sécurise les rendements à long terme et limite les effets de changements de législation en cours de bail.
Un statut applicable à l’immobilier neuf et ancien
Dans le neuf, les investisseurs bénéficieraient d’un bien aux normes énergétiques. Dans l’ancien, l’accès au statut pourrait être conditionné à une rénovation énergétique (chauffage, isolation…), ce qui donne droit à des aides complémentaires comme MaPrimeRénov’.
Cela favorise la valorisation du parc existant.
Une meilleure rentabilité nette pour l’investisseur
Même avec des loyers plafonnés, la rentabilité nette resterait compétitive grâce à :
- L’effet de levier fiscal
- La réduction des vacances locatives en zones tendues
- Une meilleure maîtrise des charges.
Ce cadre pourrait séduire les investisseurs patrimoniaux recherchant rendement régulier et sécurité.
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Quelles conditions pour bénéficier du statut ?
Le statut de bailleur privé implique le respect de certaines conditions, destinées à garantir que les loyers restent abordables tout en assurant une certaine qualité de logement.
Voici les critères envisagés :
Les plafonnement des loyers sous le prix du marché
Le montant des loyers sera plafonné à un niveau inférieur à celui du marché, en fonction de la zone géographique et des caractéristiques du bien.
Cette mesure vise à rendre les logements accessibles dans les zones tendues, tout en préservant un équilibre entre rentabilité et abordabilité.
Les respect d’un DPE minimum (logement décent)
Le bien devra répondre à des critères de performance énergétique, avec un DPE minimum (A ou B).
Cela garantit que les logements sont décents, bien isolés et éco-responsables, ce qui contribue à réduire les consommations d’énergie et les charges pour les locataires.
Le dispositif s’inscrit ainsi dans la continuité des efforts gouvernementaux pour lutter contre les passoires thermiques.
Quelle fiscalité avec le statut bailleur privé ?
Le nouveau statut prévoit une fiscalité spécifique, avec des mécanismes avantageux pour les bailleurs, tout en imposant une rigueur dans la déclaration des revenus générés par la location.
Voici les éléments clés envisagés :
Réduction de l’impôt via amortissement
L’amortissement du bien et des travaux de rénovation permettra de réduire le revenu imposable.
L’investisseur pourra ainsi bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu grâce à un calcul spécifique d’amortissement, qui permet de minimiser la fiscalité sur le long terme.
Règles de déclaration (formulaire 2044-EB)
Les revenus générés par la location seront à déclarer dans le cadre du régime des revenus fonciers. Les bailleurs devront remplir le formulaire 2044-EB, dédié à la déclaration des loyers perçus dans le cadre de ce statut.
Ce formulaire permet de détailler les charges et les amortissements en vue de faciliter le calcul des réductions fiscales.
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Quels sont les risques et contraintes de ce dispositif ?
Bien que le statut de bailleur privé présente des avantages, certains risques et contraintes doivent être pris en compte par les investisseurs avant de s'engager.
Voici les principaux éléments à surveiller :
Aucune flexibilité sur les loyers
Le plafonnement des loyers pourrait réduire la rentabilité potentielle du bien, notamment dans des zones où la demande locative est forte et où les loyers du marché sont déjà élevés.
Les bailleurs devront accepter de percevoir un loyer inférieur à celui qu'ils auraient pu obtenir dans un cadre libre.
Obligation de rénover (performance énergétique)
L'obligation de répondre à des normes énergétiques minimales peut représenter un coût supplémentaire pour les bailleurs, notamment dans le cas de l'immobilier ancien.
La rénovation des logements peut nécessiter des investissements importants, bien que des aides financières soient disponibles.
Une fiscalité potentiellement plus lourde à la revente (plus-value)
La plus-value réalisée lors de la revente d’un bien sous ce statut pourrait être plus lourdement taxée.
En effet, l'amortissement pratiqué sur le bien pourrait entraîner un ajustement de la plus-value imposable, ce qui pourrait réduire l’intérêt de revendre le bien à moyen terme.
Quand ce statut entrerait-t-il en vigueur ?
Le gouvernement prévoyait à l’origine d’introduire ce statut dans le cadre de la loi de finances 2025.
Le dispositif était alors conçu comme une réponse à la crise du logement et un ajustement après la fin du dispositif Pinel, destiné à soutenir l’investissement locatif dans les zones les plus tendues.
La loi des finances 2025 est toutefois restée muette sur ce sujet. Une mission d’information parlementaire initiée en mars 2025 a cependant entrepris d’en définir le cadre fiscal et réglementaire.
Attendu en juin 2025, le rapport final de ladite mission devrait ainsi délimiter les contours du nouveau statut fiscal.
Le lancement du nouveau statut devrait donc se concrétiser avec la loi de finances 2026.
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Est-ce vraiment intéressant pour les bailleurs ?
Bien que le statut de bailleur privé comporte certains avantages fiscaux, il ne sera pas forcément adapté à tous les profils d’investisseurs.
A priori, le statut de bailleur privé semble offrir peu d’avantages par rapport à d’autres dispositifs fiscaux déjà en place, comme le LMNP ou le Pinel.
Cela est d'autant plus vrai compte tenu des lourdes contraintes liées au plafonnement des loyers et aux rénovations obligatoires.
Pour les investisseurs à la recherche de flexibilité et d'un rendement immédiat, ce statut pourrait ne pas être le meilleur choix.
Faut-il investir maintenant ou attendre ce nouveau statut ?
Avant de prendre votre décision, vous devez bien comprendre les impacts de ce nouveau statut sur votre stratégie d'investissement. Voici deux scénarios possibles à envisager, selon que vous choisissiez d'investir maintenant ou d'attendre la mise en place du dispositif.
Scénario 1 : vous êtes prêt → quels impacts ?
Si vous êtes déjà prêt à investir, il peut être avantageux de procéder maintenant, surtout si vous souhaitez maximiser votre rentabilité à court terme.
En revanche, il faut bien comprendre les impacts fiscaux et la rentabilité avant d’engager des démarches.
Scénario 2 : vous attendez la réforme → que surveiller ?
Si vous préférez attendre la réforme, surveillez les détails du dispositif de bailleur privé qui sera mis en place.
Les conditions précises de plafonnement des loyers et les exigences en termes de rénovation énergétique seront décisives pour déterminer si ce statut sera réellement avantageux à long terme.
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Le statut de bailleur privé vise à encourager l’investissement locatif tout en régulant les loyers dans les zones tendues. Malgré certains avantages fiscaux, les nombreuses conditions à respecter peuvent freiner les investisseurs. Mieux vaut comparer les options selon votre stratégie patrimoniale. Bevouac vous accompagne pour construire un projet rentable et sécurisé, avec ou sans ce nouveau dispositif.
