L’UNPI veut simplifier la fiscalité pour relancer l’investissement locatif : mais comment ?
Face à la crise du logement et aux pressions sur l’investissement locatif, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) avance une solution ambitieuse : créer un dispositif fiscal universel pour les revenus fonciers, inspiré du modèle allemand.
On vous explique tout.
Une fiscalité plus simple pour soutenir les bailleurs privés
Depuis plusieurs années, les professionnels de l’immobilier dénoncent une fiscalité jugée lourde, instable et dissuasive.
Entre la pression fiscale, les contraintes de rénovation énergétique et l'encadrement des loyers, de nombreux investisseurs désertent le marché locatif.
Pour inverser la tendance, l’UNPI préconise la création d’un dispositif fiscal universel des revenus fonciers.
L’idée ? Permettre aux bailleurs d’amortir leurs biens immobiliers, exactement comme le font les entreprises pour leurs actifs.
Comment fonctionne ce nouveau dispositif fiscal ?
Concrètement, ce régime permettrait :
- D'amortir 80 % de la valeur du bien sur 40 ans (soit 2 % par an) ;
- D'amortir les gros travaux sur 20 ans (5 % par an) ;
- De déduire les charges courantes et les petits entretiens sans changement ;
- De déduire les intérêts d'emprunt liés à l'achat du bien ;
- De reporter sans limite les déficits fonciers sur les autres revenus.
En contrepartie, les propriétaires bailleurs devraient s’engager à louer leur bien pendant au moins 10 ans.
À l’issue de cette période, l’amortissement serait réintégré dans le calcul du prix de revient.
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Quelles différences avec la fiscalité actuelle ?
Aujourd’hui, les revenus locatifs sont lourdement taxés, souvent jusqu’à 47 % en incluant les prélèvements sociaux, sans possibilité d'amortir la valeur du bien (sauf en meublé avec des contraintes spécifiques).
Le dispositif universel proposé par l’UNPI viendrait :
- Unifier la fiscalité entre la location vide et meublée ;
- Fluidifier les règles fiscales et rendre plus rentable l'investissement locatif ;
- Supprimer certains régimes actuels comme le micro-BIC.
Un coût maîtrisé pour l’État
Selon Sylvain Grataloup, président de l’UNPI, ce système coûterait moins cher à l'État que les dispositifs fiscaux existants.
L’objectif est clair : redynamiser l’investissement locatif sans plomber les finances publiques.
Vers une réforme de plus grande ampleur ?
La proposition de l’UNPI rejoint d’autres initiatives en cours.
Une mission parlementaire planche déjà sur une refonte de la fiscalité locative, sous l’impulsion de la ministre du logement Valérie Létard.
Parmi les pistes étudiées : l'instauration d'un abattement ou l'alignement sur la flat tax de 30 % comme pour les revenus financiers.
D'autres acteurs politiques, comme Charles de Courson, proposent également des statuts spécifiques pour les bailleurs en combinant flat tax et exonération d’IFI sous conditions.
Mais aucune réforme majeure ne devrait voir le jour avant 2026.
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Pourquoi ce projet est urgent pour le marché immobilier
La pénurie de logements locatifs devient critique.
Selon l’UNPI, le parc locatif privé représente 23 % des ménages logés, mais il se contracte dangereusement : entre 2021 et 2023, le nombre de biens disponibles à la location aurait chuté de 36 %.
Les causes sont multiples :
- Des contraintes fiscales en hausse ;
- Des normes énergétiques de plus en plus exigeantes (notamment avec le DPE) ;
- Des conditions d’accès au crédit plus difficiles.
Résultat : certains bailleurs préfèrent revendre leurs biens ou cesser toute activité locative, ce qui aggrave la crise du logement.
Avec son projet de dispositif fiscal universel des revenus fonciers, l'UNPI propose de simplifier la fiscalité, de mieux reconnaître le rôle économique des bailleurs privés, et de relancer l’investissement locatif.
Reste à savoir si cette proposition sera retenue par le gouvernement dans la prochaine loi de finances !
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