SCPI, OPCI, crowdfunding… Ces placements immobiliers séduisent par leur rendement attractif et leur simplicité d’accès.
Mais une récente étude de l’AMF (Autorité des marchés financiers) met en lumière un problème de fond : les épargnants ne comprennent pas vraiment ce dans quoi ils investissent (et sous-estiment largement les risques).
Une confiance excessive dans des produits mal compris
D’après l’étude menée par l’AMF et CSA Research début 2025, la majorité des Français associe l’investissement dans la pierre-papier à l’idée de sécurité.
Pourtant, la plupart n’ont qu’une compréhension très partielle du fonctionnement des produits comme les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) ou plateformes de crowdfunding.
À titre d’exemple, seuls 1 répondant sur 3 sait que les SCPI ne garantissent ni le capital investi, ni la liquidité.
Côté financement participatif, certains pensent qu'une assurance les protège en cas de défaillance de l'émetteur. Des risques sous-estimés alors même que 2 acteurs importants du secteur viennent de cesser leurs activités.
Liquidité en panne : des parts bloquées pendant plusieurs mois
Les SCPI sont souvent présentées comme un placement « souple », avec une souscription possible dès quelques centaines d’euros.
Mais quand il s’agit de récupérer son argent, le scénario peut être très différent.
Par exemple, la SCPI Épargne Foncière, l’une des plus connues du marché, avait à la fin mars plus de 381 000 parts en attente de retrait, ce qui représente plus de 6 % du nombre de parts de la SCPI et bloque des centaines d’investisseurs.
D’autres SCPI comme Pierval Santé ou Patrimmo Commerce ont également connu des pics de demandes de retrait non compensées par de nouvelles souscriptions.
Résultat : des délais d’attente peuvent dépasser 6 mois, voire 12 mois dans certains cas, pour espérer revendre ses parts.
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De bonnes performances parfois artificielles
Les taux de distribution mis en avant (souvent entre 5 % et 8 %) ne disent pas tout.
Certaines SCPI récentes affichent des rendements élevés en raison d’un effet de collecte temporaire (c’est-à-dire que les anciens associés touchent des dividendes grâce à l’argent des nouveaux entrants).
Cet effet s’estompe avec le temps et ne garantit pas la pérennité des performances.
De plus, comme l’a rappelé l’AMF, il n’y a pas de marché secondaire organisé pour la revente des parts. La valeur de revente dépend donc uniquement de l’offre et de la demande… et peut-être très inférieure à la valeur d’achat si le marché est sous tension.
Manque de transparence, jargon technique et absence de conseil
L’étude AMF révèle aussi que les supports commerciaux des SCPI ou OPCI sont souvent trop techniques, mal compris par la majorité des investisseurs.
Beaucoup se laissent convaincre par un discours rassurant, sans appréhender :
- Les frais d’entrée élevés (souvent entre 8 % et 12 %)
- Les frais de gestion annuels (jusqu’à 18 % sur les loyers perçus pour certaines SCPI récentes)
- La fiscalité parfois lourde (revenus fonciers ou BIC imposés à la tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux)
À cela s’ajoute une absence fréquente de conseil indépendant, les souscriptions se faisant souvent via des courtiers rémunérés à la commission.
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L’alternative : l’immobilier en direct, plus lisible, plus contrôlable
Face à ces constats, l’investissement locatif en direct reste une solution qui offre :
- Une maîtrise totale de l’actif : type de bien, localisation, locataire
- Une liquidité plus directe : vous pouvez vendre le bien à tout moment
- Une valorisation tangible, basée sur le marché local et non sur une évaluation interne
- Des options fiscales lisibles : LMNP, déficit foncier, location meublée ou nue
En clair, ce n’est pas un placement passif, mais c’est un actif que l’on comprend. Et dans un contexte où la confiance dans les produits empaquetés diminue, c’est un avantage majeur.
Par ailleurs, des solutions comme Bevouac existent pour rendre l’investissement en direct encore plus simple.
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