Le nouveau baromètre de la Fondation pour le logement, publié en septembre 2025, révèle un chiffre qui fait tache : 32 % des annonces publiées dans les zones soumises à l’encadrement des loyers dépassent les plafonds autorisés.
Un taux en hausse de 4 points par rapport à 2024, malgré la généralisation du dispositif à près de 70 communes.
Des écarts inquiétants dans plusieurs territoires
Selon la Fondation pour le logement (ex-Fondation Abbé Pierre), le respect du plafonnement varie fortement selon les villes :
- Plaine Commune (93) : 59 % des annonces sont au-dessus du plafond, ce qui est un record !
- Grenoble : 45 %
- Pays Basque : 38 %, avec un grand écart entre Bayonne (24 %) et Biarritz (53 %)
- Paris : 31 % d’annonces non conformes en moyenne, jusqu’à 48 % dans le 6e arrondissement
- Montpellier fait figure d’exception avec seulement 12 % d’annonces hors des clous.
La tendance est globalement stable, comme le montre ce graphique du pourcentage d’annonces au-dessus du plafond à Paris entre 2021 et 2025.
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Les meublés et petites surfaces en première ligne
L’étude montre que certains types de biens sont systématiquement plus concernés par les dépassements :
- 91 % des logements de moins de 10 m² dépassent les plafonds
- 41 % des logements meublés, malgré des plafonds plus élevés que les vides
- 38 % des logements classés G au DPE, pourtant interdits à la location depuis 2025
🔎 À Paris, le dépassement moyen atteint 237 €/mois, contre 192 € en moyenne à l’échelle nationale.
Peu de sanctions et beaucoup de contournements
Le baromètre pointe aussi le manque de contrôle effectif :
- Les plateformes publient encore massivement des annonces hors plafond
- Des bailleurs utilisent des baux civils ou étudiants privés pour éviter les règles
- Les procédures de signalement existent (ex. à Paris ou Lille), mais restent longues et peu connues
Exemple : à Paris, près de 4 000 signalements ont été enregistrés au 1er semestre 2025. Les locataires concernés ont récupéré en moyenne 3 300 € après la procédure.
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Ce que ça implique pour les investisseurs
- Le risque juridique devient réel : jusqu’à 5 000 € d’amende pour un particulier
- Les logements classés F ou G ne peuvent plus bénéficier de complément de loyer
- Le dispositif pourrait être pérennisé après 2026, voire renforcé
💡 Pour les investisseurs, il devient essentiel de :
- Bien se renseigner sur les plafonds en vigueur
- Ne pas miser sur un complément de loyer hasardeux
- Privilégier les biens bien classés au DPE, bien localisés et conformes
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