La tension sur le marché locatif n'est plus seulement une affaire de loyers et de pénurie de biens.
Une étude de Zelok et de l'institut Flashs met en lumière une conséquence plus insidieuse : l'installation d'un climat de défiance généralisée entre propriétaires et locataires.
Face à la peur des impayés, les bailleurs durcissent leurs exigences, parfois jusqu'à l'illégalité.
En retour, pour décrocher un logement, les candidats n'hésitent plus à mentir et à falsifier leurs dossiers. Une spirale dangereuse pour les investisseurs.
Côté propriétaires : la peur de l'impayé pousse aux pratiques illégales
La suspicion est devenue la norme. L'étude révèle que près de 6 bailleurs sur 10 (58 %) ont déjà détecté ou suspecté un dossier de location frauduleux. Pour un tiers d'entre eux (35 %), le cas s'est même présenté à plusieurs reprises.
Cette crainte se traduit par une surenchère d'exigences pour se protéger, quitte à sortir du cadre légal :
- 58 % des bailleurs avouent exiger un dépôt de garantie supérieur au plafond légal.
- 39 % demandent plusieurs mois de loyer d'avance.
- 29 % sollicitent un versement non déclaré au contrat (le fameux "dessous-de-table").
- 27 % admettent poser des clauses liées à la nationalité ou à l'origine, une pratique totalement discriminatoire.
👉 Le constat : La peur de tomber sur un mauvais payeur incite une partie des propriétaires à se placer eux-mêmes dans l'illégalité, s'exposant à des risques juridiques importants.
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Côté locataires : la pénurie et les exigences poussent à la fraude
En miroir, la saturation du marché et la multiplication des exigences poussent les candidats à franchir la ligne rouge.
L'étude montre qu'un locataire sur quatre (26 %) reconnaît avoir déjà fourni des renseignements erronés pour obtenir un logement.
Les falsifications les plus courantes :
- 14 % ont menti sur leur origine.
- 12 % ont présenté une fiche de paie trafiquée pour gonfler leurs revenus.
- 10 % sont allés jusqu'à falsifier un contrat de travail ou un avis d'imposition.
Ce graphique issu de l’étude montre les différents renseignements erronés présentés par les candidats locataires.
Cette tendance est encore plus marquée chez les jeunes : 21 % des 18-24 ans ont déjà présenté une fausse fiche de paie.
Pour beaucoup, le mensonge est perçu comme une nécessité : 22 % des locataires estiment que consentir à des conditions abusives ou "arranger" son dossier est indispensable pour se loger.
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Pour un investisseur, quels sont les risques réels ?
Ce climat de défiance n'est pas anecdotique.
Il crée trois risques majeurs pour un investisseur qui gère son bien en direct :
- Le risque juridique : Exiger des documents interdits, un dépôt de garantie trop élevé ou pratiquer une discrimination expose le bailleur à de lourdes sanctions pénales et financières.
- Le risque financier : Accepter un dossier falsifié est la porte ouverte aux impayés. Un locataire qui a menti sur ses revenus est un locataire à risque, et la procédure d'expulsion reste longue et coûteuse.
- Le risque de temps et d'énergie : Analyser, vérifier et déceler le vrai du faux dans des dizaines de dossiers est une tâche chronophage et complexe qui demande une véritable expertise.
Ce qu'il faut retenir pour sécuriser son investissement
- La méfiance est un fait : L'étude Zelok le prouve, le dossier de location est devenu un terrain d'affrontement. Partir du principe que tous les dossiers sont sincères est une erreur.
- La vérification est cruciale : Contrôler la cohérence et la validité des documents (avis d'imposition, bulletins de salaire, identité du garant) n'est plus une option. Des sites gouvernementaux et des services professionnels sont conçus pour cela.
- La délégation sécurise : Face à cette complexité, faire appel à un professionnel de la gestion locative prend tout son sens. Il engage sa responsabilité sur la validité des pièces et le choix du locataire, protégeant ainsi l'investisseur des faux dossiers et des pratiques illégales.
Dans un écosystème locatif fragilisé par la méfiance, la professionnalisation de la sélection des locataires n'est plus un luxe, mais une assurance indispensable pour garantir la sérénité et la rentabilité de son investissement.
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