Où investir dans l’immobilier locatif en 2019 ?

Lille, Lyon, Rennes, Nantes, Le Havre : pourquoi ces villes sont actuellement les plus porteuses pour un investissement locatif ?

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Qu'est-ce qu'un bon investissement locatif ?

Où investir ? Le critère numéro un de votre investissement locatif

 

coche1 Le bien est-il situé dans une ville où il est possible de louer facilement ?

coche2 Le bien est-il dans une zone susceptible de prendre de la valeur et être revendu facilement ?

coche3 Le bien est-il rentable ? Quel est son impact sur votre capacité de financement ?

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Analyse scientifique du marché immobilier

 

Chaque jour, nous analysons le marché immobilier français afin de sélectionner les villes et quartiers les plus porteurs pour l’immobilier locatif. Parmi les villes sélectionnées, nous avons retenu cinq des plus prometteuses, toutes situées à moins de deux heures de Paris : Lyon, Nantes, Rennes, Lille et le Havre.

 
 

Comprendre le marché pour assurer la location de votre bien

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Connaître et analyser le marché immobilier sans vous déplacer

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Identifier les villes à fort potentiel pour réaliser une plus-value

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Comparatif des villes où investir

Un premier aperçu des villes correspondant le mieux à votre
projet locatif


 

 L’analyse détaillée de Lille est accessible librement. Les autres données et analyses, sont accessibles une fois que vous aurez défini votre projet depuis votre “Espace investisseur”.

 
 

Villes


Paris

Lille

Lyon

Nantes

Rennes

Le Havre
 Analyse complète
 Prix/m2 moyen 10 115€
2 850€
4 500€ 3 230€ 3 000€ 1 700€
 Prix moyen d'un studio 200 000€
80 000€
130 000€ 100 000€ 90 000€ 45 000€
 Prix/m2 moyen (fourchette haute et basse) De 6 500 à
25 000€
De 2 100 à
4 200€
 Évolution des prix (sur 1 an) +8,6%
+2,9%
 Évolution des prix (10 ans) + 57,6%
+ 32,2%
+ 63,4% + 43,7% + 42,7% - 14,6%
 Stratégie dominante Placement
Équilibrée
 Loyer d'un studio 800€
430€
 Rendement brut moyen 3,04%
4,81%
 Part de locataires 61%
70%
63% 61% 62% 59%
 Zone Pinel Zone A bis
Zone A
 Nombre d'étudiants 654 000
(30% de la population)
120 000
(51% de la population)
 Nombre d'habitants
(intra-muros)
2 141 000
235 000
 Nombre d'habitants
(aire urbaine)
12 706 000
1 184 000
 Superficie (intra-muros) 105 km2
40 km2
 Transports (Évaluation sur 5) 5/5
3,5/5
 Distance de Paris 0h
1h
 Taux de chômage (T1 2019) 6,7%
9,5%
 PIB/habitant 80 528€
34 759€
 Salaire moyen 3 945 € nets
2 507 € nets
 Évolution démographique sur 10 ans - 116 000
+ 9 000
 Projets d'urbanisme important Grand Paris
 Loisirs & Patrimoine (Évaluation sur 5) 5
5

Les critères que nous comparons et leur utilité :

 

Prix immobilier

Prix/m² moyen

Cette donnée a plusieurs objectifs :

  1. Choisir une ville en fonction de votre budget

  2. Évaluer si votre bien se trouve dans la bonne gamme de prix.

Évolution des prix (10 ans) :

La rentabilité locative étant aussi importante que la revalorisation de votre bien, ce critère va permettre de vous rendre compte si votre investissement présente un risque de dévalorisation important ou non. Si une ville a vu ses prix s’effondrer cela révèle plusieurs choses : la ville est moins attractive, moins dynamique et donc augmente le risque que vous prenez dans votre investissement. Souvent, la rentabilité créée par la revalorisation du bien est plus importante que la rentabilité locative.

Prix moyen d’un studio :

Le bien le plus accessible est le studio. Cette donnée va donc vous aider à choisir la ou les villes en adéquation avec votre budget.

Stratégie d'investissement dominante

Nous distinguons trois stratégies d’investissements :

Placement :

Ces villes permettent d’investir dans des valeurs refuges de l’immobilier et patrimoniales. Dans ces villes les biens (surtout centraux) sont extrêmement recherchés. Les prix y sont élevés et nécessite une forte capacité de financement. L’accent est mis sur la plus-value à long-terme.

Équilibrée :

Villes où l’on trouve des investissements permettant de trouver le bon compromis entre rendement et plus-value et de devenir propriétaire en conservant l’équilibre de son budget.

Développement :

Avec des prix plus accessibles cette stratégie concerne les villes permettant d’obtenir un fort rendement, mais comporte plus de risques.

Loyer et rendement

Loyer d’un studio :

Ici cette donnée permet d’évaluer le gain que vous apporte un studio chaque mois. C’est aussi un bon moyen de constater que le loyer change peu selon les villes.

Rendement brut moyen :

Cette donnée, bien que brute, permet d’avoir une première idée de la rentabilité d’une ville. Plus un rendement est élevé plus le risque que vous prenez est élevé. Plus le prix à l’achat est haut, plus le rendement est bas.

Demande locative

Part de locataires :

Cette notion est très importante. Pour parler de rendement il faut que votre logement se loue. Il est donc essentiel de cibler un marché où il y’a de la demande. Ainsi la part de locataire vous permet d’évaluer la demande et la profondeur de marché d’une ville. Toutefois cette donnée peut largement fluctuer au sein d’une même ville.

Zone Pinel :

L'objectif principal du dispositif Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans les villes où la tension du marché immobilier est la plus forte. La zone A1 bis et A étant la zone la plus tendue, B1 très tendue et B2 tendue. C indiquant le reste du territoire. Il permet donc d'avoir de donner des indices à propos de la tension du marché d'une ville et de son expansion.

Nombre d’étudiants :

Le nombre d’étudiants va vous indiquer plusieurs choses :

  • le développement économique de la ville

  • c’est un marché potentiel important de locataires de qualité

  • la stratégie à adopter. Un étudiant va plus chercher une petite surface, si possible déjà meublé par exemple. Cela permet d’offrir un bien en adéquation avec les besoins du marché

Nombre d’habitants (hors aire urbaine) :

Investir dans une ville où la population est importante permet d’avoir un marché potentiel plus important et donc un choix de locataires plus large.

Déplacement et accès à la ville

Superficie :

Un moyen de se rendre compte de l’échelle de la ville. Une ville à taille humaine procurera une meilleure qualité de vie à ses habitants.

Transport :

Les infrastructures de transport améliorent la qualité de vie des habitants et reflètent la volonté de développement d'une ville. Au vue des enjeux écologiques une ville développant les transports en commun sera bien plus attractive.

Distance de Paris :

Paris restant le pôle économique français majeur, connaitre son accessibilité est important. Aujourd’hui avec le télétravail, le TGV… il arrive que certaines personnes habitent dans des villes comme Lille et travaille sur Paris mais n’ont besoin de s’y rendre que 2 fois par semaine. Cette tendance a des chances de se populariser.

Dynamisme économique

Pib/habitant :

Ce critère permet de mesurer la richesse produite sur une ville et donc sur la santé économique d’une ville.

Salaire moyen :

Ce critère contrairement au PIB/habitant va venir apporter une information sur la santé économique de la ville indirectement, mais surtout sur la santé financière de vos futurs locataires.

Taux de chômage :

Le taux de chômage d’une ville permet d’en évaluer la santé économique mais aussi de maximiser vos chances d’avoir un locataire avec un emploi

Attractivité de la ville

Patrimoine :

Une ville avec un patrimoine riche améliore la qualité de vie des habitants, la rend plus attractive aux touristes et attire de nouveaux habitants. Cela permet aussi de doper les prix de l’immobilier et de maintenir la ville entretenue.

Projet d’urbanisme :

Affiche clairement la volonté de développement et d’expansion dans le futur de la ville. Une ville qui investit est une ville dont les biens prennent de la valeur et attire de nouveaux habitants. C’est un facteur important, surtout quand on investit sur du long terme.

 

Obtenir l’analyse des villes où investir en 2019

Prenez la bonne décision et d’atteignez vos objectifs patrimoniaux
grâce à nos analyses claires et complètes

 

L’analyse détaillée de Lille est accessible librement. Les autres données et analyses, sont accessibles une fois que vous aurez défini votre projet depuis votre “Espace investisseur”.

 
 
 

Analyse détaillée de Lille

Analyse détaillée de Nantes

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Analyse détaillée de Lyon

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Analyse détaillée de Rennes

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Analyse détaillée du Havre

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