Faut-il acheter ou attendre ?

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Faut-il acheter ou attendre ?

Mis à jour le

17/7/2023

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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023

10 chapitres - 100 pages

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Faut-il acheter maintenant ou attendre une baisse des prix de l'immobilier ? C'est la question fatidique que de nombreux acquéreurs potentiels ne cessent de se poser. En effet, cette décision dépend de nombreux facteurs tels que le marché local, la situation économique et vos propres besoins. Bien que les prix puissent fluctuer, l'immobilier attire de plus en plus d’investisseurs. Découvrez dans cet article tous les éléments qui vous aideront dans votre décision.

Comment a évolué l’immobilier en 2023 ?

L'immobilier en 2023 a connu des changements et des évolutions importants, liés à la conjoncture économique, aux réglementations et aux attentes des consommateurs. En effet, le nombre de ventes de logements anciens a diminué progressivement tout au long de l'année, passant de 1,2 million en septembre 2021 à 1,1 million en septembre 2022.

Cette situation s'explique notamment par la hausse des taux de crédit immobilier. Ces derniers sont passés de 1,25 % en mai 2020 à 3,28 %, trois ans plus tard, en mai 2023 réduisant la capacité d'emprunt des acheteurs.

Parallèlement, les conditions d'accès au crédit immobilier se sont durcies. Désormais, le taux d'endettement maximum est de 35 % (contre 30 % auparavant). Les établissements bancaires décrètent également une limitation des durées de remboursement à 25 ans et une diminution des prêts sans apport.

Les prix de l'immobilier ont baissé sur presque tout le territoire. C'est notamment le cas des plus grandes villes comme Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux tandis que d'autres ont vu leurs prix augmenter encore en 2023.

Tout cela se conjugue avec l'inflation et une situation économique incertaine. De plus, le secteur immobilier s'est transformé grâce au digital, aux start-up et aux nouveaux services proposés aux clients.

Tout laisse donc à penser que le marché immobilier en 2023 connaîtra une baisse plus ou moins prononcée.

Est-ce que c’est le moment d’acheter ?

Pour répondre à cette question, on peut dire que le contexte actuel est défavorable aux acheteurs. Ils doivent faire face à une perte de leur pouvoir d'achat, à une incertitude économique et à une concurrence accrue sur le marché. Il y a donc un risque de formation d'une nouvelle bulle immobilière, qui pourrait éclater si les taux continuent à augmenter ou si la demande se contracte.

En effet, les taux de crédit immobilier ont fortement augmenté depuis début 2022, ce qui réduit la capacité d'emprunt des acheteurs et augmente le coût total de leur achat. Entre autres, les prix de l'immobilier ont légèrement baissé au premier trimestre 2023, mais ils restent élevés par rapport au revenu disponible des ménages. Il existe des disparités selon les régions et les types de biens.

Il est donc recommandé aux acheteurs potentiels de bien réfléchir à leur projet et à leur situation, et de ne pas se précipiter pour acheter. Les investisseurs au budget serré devraient se lancer sans plus attendre avant que les taux ne continuent leur ascension. En revanche, ceux qui dépendent moins des crédits immobiliers peuvent se permettre d'attendre des conditions plus favorables.

On peut en effet s'attendre à une baisse plus significative des prix, qui pourrait intervenir en 2024 ou 2025. Autrement, il est aussi possible de se tourner vers des biens moins chers ou plus rentables. Pour ce faire, il est fortement conseillé de profiter des dispositifs d'aide à l'achat, comme le prêt à taux zéro par exemple. D'ailleurs, il faut savoir que le gouvernement

Toutefois, pour savoir si c'est le moment d'acheter pour vous, il faut faire une analyse personnalisée en tenant compte de :

Votre profil
Votre projet
Votre budget
Vos besoins
Vos envies
Etc.

Rester attentif aux conditions

Face aux aléas futurs, mieux vaut ne pas différer son projet immobilier et s'adapter à la réalité présente du marché. Voici nos conseils pour ce faire :

Rester attentifs aux évolutions du marché dans le secteur précis que vous ciblez. Cela comprend les prix affichés, les rapports entre l'offre et la demande, la rapidité à laquelle les biens sont vendus, ainsi que les possibilités de négociation en vigueur, et plus encore.
Ne pas hésiter à négocier le prix lorsque vous tombez sur un bien qui vous intéresse notamment lorsque les conditions semblent s'y prêter. Voici les principaux indicateurs qui vont dans ce sens : des tendances à la baisse des prix, une multiplication des biens disponibles, ou des délais de vente plus étendus, il ne faut pas craindre de négocier le prix du bien que vous désirez.
Explorer d'autres pistes de négociation même quand le contexte du marché ne s'y prête pas. Vous pouvez notamment vous appuyer sur l'état du bien et sur n'importe quelle caractéristique propre. Vous pourrez ainsi discuter avec le vendeur et éventuellement obtenir une diminution du prix de vente.

Autre piste de négociation : dans le cas des biens demandant d'importants travaux, les marges de négociation peuvent aller jusqu'à 10 à 15 % du prix de vente.

Peut-on faire des bonnes affaires avec les passoires énergétiques ?

Les passoires énergétiques sont des logements qui consomment beaucoup d'énergie pour le chauffage, la climatisation ou l'eau chaude, et qui émettent beaucoup de gaz à effet de serre. Ils sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE).

Cependant, elles peuvent être une source de bonnes affaires pour les acheteurs. Pour ce faire, ils doivent réaliser des travaux de rénovation pour réduire leur facture énergétique. Elles donnent d'ailleurs accès à des aides publiques pour financer les travaux, notamment pour les premiers acheteurs et les jeunes acquéreurs (MaPrimeRénov', Éco-prêt à taux zéro, la prime Coup de pouce économie d'énergie, etc.).

Par ailleurs, ces logements se vendent souvent à des prix inférieurs au marché. Ils offrent également des marges de négociation pouvant aller jusqu'à 15 %, voire plus.

Ce phénomène concerne les villes et les départements où il y a beaucoup de passoires thermiques, comme l'Île-de-France, Paris, Lille ou encore Bordeaux.

Est-ce que ce sera pire l’année prochaine ?

Le marché immobilier est difficile à prévoir avec certitude, car il dépend de nombreux facteurs économiques, sociaux et environnementaux. Cependant, selon les prévisions de certains experts, il pourrait connaître une baisse des prix en 2024. Ceci étant après plusieurs années de hausse continue.

Cette baisse serait liée à la hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers, qui réduit le pouvoir d'achat des acheteurs et augmente le coût total de leur achat. Elle serait aussi liée aux contrecoups de la crise sanitaire et économique, qui crée de l'incertitude et de la prudence chez les acteurs du marché.

Cependant, il faut nuancer ces prévisions, car le marché immobilier n'est pas homogène et peut varier selon les régions, les villes, les types de biens, etc. Il n'y a pas un marché immobilier mais plusieurs. Il faut aussi penser à tenir compte du fait que le marché immobilier peut réagir différemment selon les comportements des acheteurs et des vendeurs.

Est-ce que les taux immobiliers vont baisser en 2024 ?

Les taux immobiliers sont un élément clé pour le marché immobilier, car ils influencent le coût du crédit et la capacité d'emprunt des acheteurs. Or, les taux immobiliers sont en hausse depuis la fin 2021, en raison de la remontée des taux d'intérêt sur les marchés financiers, de l'inflation et de la crise sanitaire et économique.

Selon les prévisions de certains experts, cette tendance devrait se poursuivre en 2023 et 2024, avec des taux qui pourraient atteindre 3,7 % en moyenne en 2024, voire 5 % dans le pire des scénarios.

Comment bien acheter en ce moment ?

Suivez ces conseils si vous envisagez d'acheter un bien immobilier prochainement :

Profitez des aides au financement. Divers dispositifs tels que le PTZ, le PAS, le prêt Action Logement, etc., sont disponibles pour faciliter l'accès au crédit immobilier. Il est important de se renseigner sur ces aides et d'en profiter si possible. Il faut d'ailleurs savoir que le gouvernement met fin au PTZ pour l'achat d'un bien neuf d'ici 2024. Ceux qui y sont éligibles ont donc encore quelques mois pour en profiter.
Renseignez-vous sur la variation des prix dans la région qui vous intéresse. Comme chaque marché local est spécifique, il est essentiel d'analyser les évolutions passées et à venir des prix immobiliers dans le secteur ciblé.
Anticipez vos besoins à long terme. Pour éviter tout regret, il est important de vous projeter sur le long terme. Pendant combien de temps souhaitez-vous disposer du bien ou pour combien de temps souhaitez-vous investir ?
Négociez le prix d'achat. Si les conditions du marché deviennent plus avantageuses pour les acheteurs, il peut être judicieux d'essayer de négocier le prix du bien avec le vendeur. D'autant plus si le bien est en vente depuis plusieurs mois.
Prenez votre temps. L'un des avantages d'une telle situation, c'est que vous n'avez pas à vous précipiter dans votre achat. Prenez le temps de visiter plusieurs bien, même ceux en-dessus de votre budget et de comparer les prix.

En résumé, il est difficile de prédire avec certitude comment les prix immobiliers vont évoluer. Cependant, certains signes laissent penser à une possible stabilisation ou une faible baisse des prix dans certaines régions. Les futurs acheteurs doivent donc rester vigilants aux variations du marché avant de décider s’ils souhaitent acheter ou attendre que les prix chutent.