Conditions suspensives achat immobilier : lesquelles inclure dans le compromis de vente ?

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Avant le compromis de vente n'engageait que le vendeur. Désormais, il engage aussi l'acquéreur sauf si celui-ci fait valoir une condition suspensive. Il s'agit d'une clause insérée dans le compromis de vente pour anticiper un événement incertain qui pourrait faire annuler la vente. La condition suspensive est donc un moyen pour se libérer du compromis de vente. Quelles sont les conditions suspensives qui peuvent être intégrées dans un compromis de vente ? On vous répond dans cet article.

Comprendre les conditions suspensives dans l'achat immobilier

Les conditions suspensives sont des clauses insérées dans le compromis de vente.

Définition des conditions suspensives

Sur le plan juridique, une condition suspensive est une clause insérée dans un contrat qui conditionne la réalisation de l’obligation à un événement futur incertain. C’est ainsi qu’on l’appelle aussi clause suspensive. Autrement dit, si la condition suspensive ne se réalise pas, le contrat s’annule. Si une somme d'argent a déjà été versée, celle-ci doit être restituée.

Dans le cas d’une transaction immobilière, les conditions suspensives sont généralement intégrées dans une promesse de vente. Celles-ci conditionnent alors la validité du compromis de vente.

En l’occurrence, la condition suspensive permet au potentiel acheteur qui a signé le compromis de vente de se retirer au cas où il n’obtient pas son prêt immobilier par exemple. L’obtention d’un prêt immobilier constitue en effet la condition suspensive la plus couramment utilisée. Il existe cependant différents autres types de conditions suspensives.

Le rôle des conditions suspensives dans la protection des parties

Les conditions suspensives ont pour rôle de protéger les parties. Dans le cas où l’événement qui conditionne la réalisation de l’avant-contrat ne se réalise pas, le contrat s’annule. Ainsi, si la condition ne se réalise pas, l’avant-contrat devient caduc de lui-même : les parties sont ainsi libérées de leurs obligations respectives.

L’acheteur potentiel n’est plus tenu d’acheter le bien. Il se retire ainsi de la transaction immobilière. L’insertion de la clause suspensive lui permet de faire cela sans avoir à verser de pénalité financière. De même, le vendeur se retire également dans les mêmes conditions.

En principe, le compromis de vente est irrévocable. Il engage les parties. C’est pour cette raison que l’insertion d’une clause suspensive est indispensable afin de protéger les parties dans le cas où il devient impossible, notamment pour l'acquéreur, de concrétiser la vente. 

Les acteurs impliqués et leurs responsabilités

Les conditions suspensives mettent en relation divers acteurs :

  • Le vendeur et l’acquéreur. Le compromis de vente est un contrat conclu entre ces deux parties. En tant que clause incluse dans le compromis de vente, les conditions suspensives doivent ainsi également faire l’objet d’un accord entre les parties. Le vendeur et l’acquéreur doivent ainsi approuver une condition suspensive pour qu’elle devienne valable.

La non réalisation de la clause suspensive ne doit pas résulter d’une négligence de l’une de ces parties.

  • Le notaire. La rédaction des clauses suspensives est assurée par ce professionnel afin d’assurer leur validité. Celles-ci doivent en effet être formulées d’une certaine manière, d'où la nécessité de l’intervention de ce professionnel.

D’autre part, dans le cas où la condition ne se réalise pas, ce professionnel peut aussi intervenir pour la faire valoir.

Les conditions suspensives les plus courantes

Voici les différents types de condition suspensive généralement insérées dans un compromis de vente :

L'obtention d'un prêt immobilier

Il s’agit de la condition suspensive la plus couramment utilisée. L’achat d’un bien immobilier est en effet généralement financé, en tout ou en partie, par un prêt immobilier. Cela doit d’ailleurs être clairement mentionné dans la promesse de vente. La clause suspensive consiste justement à indiquer que l’acquéreur potentiel ne sera tenu que s’il obtient effectivement le prêt immobilier qu’il a demandé. 

Sur le plan de la forme, un certain nombre de détails doivent être mentionnés pour que cette condition suspensive soit recevable :

  • Le montant de la somme demandée
  • Le montant de l’apport personnel
  • Le taux d’intérêt
  • Les échéances de remboursement

D’autre part, pour que la condition suspensive soit recevable, l’acquéreur doit apporter la preuve qu’il a essuyé le refus d’au moins 3 banques différentes. C’est seulement à cette condition que l'acquéreur peut se libérer de ses obligations.

En revanche, dans le cas où le prêt est accordé, la vente devient définitive. En effet, le compromis de vente engage les deux parties. L’acquéreur ne peut ainsi pas se désister sans risquer de verser des pénalités financières. 

La vente d'un bien immobilier préalable

Il arrive qu’une personne intéressée pour acheter un bien veut financer cet achat par la vente préalable d’un autre bien immobilier. Dans ce cas, la vente de cet autre bien doit effectivement se réaliser pour que l’acquéreur dispose des fonds nécessaires pour pouvoir financer sa nouvelle acquisition.

Pour que cette condition suspensive soit recevable, il faut que l’acquéreur ait déjà signé un compromis de vente sur le bien qu'il vend. Ce type de clause suspensive est valide 6 mois.

Dans ce cas de figure, la clause suspensive doit préciser le prix de vente de l’ancien logement.

L'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation d'urbanisme

Ce type de clause suspensive est utilisée dans le cas de :

  • L’achat d’un terrain en vue de la construction d’un logement neuf
  • Une opération de marchand de bien complexe
  • Etc.

Ainsi, l'obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation d’urbanisme de la part de la mairie conditionne la réalisation de la transaction. Ainsi, dans le cas où ces autorisations ne sont pas accordées, la vente sera annulée.

Les conditions suspensives particulières

En dehors de ces conditions suspensives courantes, il existe également d’autres types de conditions plus particulières :

Les conditions liées à la copropriété

Ce type de clause suspensive est insérée dans le cas d’un achat de lot de copropriété. Dans une copropriété, en effet, la destination finale du bien immobilier est encadrée par le règlement de copropriété. C’est notamment le cas, par exemple, dans le cas d’un projet de changement de l’usage du lot (usage d'habitation à usage commercial par exemple). La réussite d’un tel projet doit être approuvée par l’assemblée générale de copropriété. Une telle situation peut donc constituer une condition suspensive.

Les conditions liées à l'environnement du bien immobilier

La condition suspensive peut aussi porter sur le bien lui-même. L’acquéreur peut par exemple poser comme condition l’absence de servitude . L’acquéreur peut ne pas apprécier que des droits de passage soient accordés sur le bien.

L’acquéreur peut également négocier la réalisation de travaux de la part du vendeur comme condition suspensive. Il peut par exemple conditionner son achat de la réalisation de travaux de mise en norme.

Les conditions liées à la situation personnelle de l'acheteur

Un acquéreur peut insérer tout type de condition suspensive dans le compromis de vente. La seule règle c'est d'obtenir l'accord du vendeur. L'insertion d'une condition suspensive doit toujours résulter de l'accord commun des deux parties.

Pensez à votre situation personnelle et financière pour définir une condition suspensive. Il faut seulement faire attention à ne pas ajouter trop de conditions suspensives sachant que la non-réalisation d'une seule d'entre elles peut annuler le contrat.

Comment intégrer les conditions suspensives dans le compromis de vente ?

Pour être valides, les conditions suspensives doivent respecter certaines conditions de forme et de fond.

La rédaction et la négociation des conditions suspensives

On a vu que la rédaction des conditions suspensives doit respecter une certaine formulation. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de faire appel à un notaire ou au moins à un professionnel de l’immobilier pour les rédiger.

Il faut aussi savoir que les conditions suspensives doivent être approuvées par les parties. La seule condition suspensive obligatoire concerne l’obtention d'un prêt immobilier. Si d’autres conditions suspensives doivent être intégrées dans le compromis de vente, elles devront être négociées entre les parties.

Les conséquences en cas de non-réalisation des conditions suspensives

Dans le cas où l'événement constitutif de la condition suspensive ne se réalise pas, le compromis de vente s’annule rétroactivement. C’est comme s'il n'avait jamais eu lieu.

Si plusieurs clauses suspensives ont été intégrées au contrat, la non réalisation d’une seule de ces conditions annule l'ensemble du contrat. C’est d’ailleurs pour cette raison que les parties doivent pleinement peser les effets de chaque condition suspensive. En effet, la non réalisation d’une seule de ces conditions annule l'ensemble du contrat.

C’est d’ailleurs pour cette raison que les parties doivent pleinement peser les effets de chaque condition suspensive qu’elles intègrent dans le contrat. Elles ne doivent intégrer que celles qui sont réellement nécessaires et adaptées à leurs situation respective.

Voici les autres conséquences à la non réalisation des conditions suspensives :

  • Les parties ne peuvent être tenues de payer des pénalités
  • Toute somme avancée doit être remboursée
  • Aucune des parties ne peut exiger l’exécution forcée de la vente

Les précautions à prendre avant de signer un compromis de vente avec conditions suspensives

Quand on signe un compromis de vente, c’est qu'on souhaite réellement que la transaction immobilière se concrétise. Aussi, compte tenu des conséquences définitives des conditions suspensives, des précautions sont à prendre par les parties avant de les signer :

Bien évaluer sa situation financière et personnelle

Le nombre de conditions suspensives qui peuvent être intégrées dans un compromis de vente n’est pas limité. Il faut seulement que les parties l’approuvent d’un commun accord. On a aussi vu que la non-réalisation d’une seule condition suspensive annulait le contrat.

Il est donc important de n’insérer que les clauses qui sont nécessaires compte tenu de la situation financière et personnelle de chaque partie. D’autant plus que si la condition suspensive se réalise, les parties sont tenues d’aller au bout de la vente.

Vérifier les conditions d'éligibilité pour les conditions suspensives

Il faut s’assurer que la condition suspensive qu’on insère dans le compromis de vente soit valide. L’intérêt c’est en effet de pourvoir s'en prévaloir en cas de non-réalisation. Vous devez donc vous assurer que les conditions suspensives soient valides pour cela. Vous devez pour cela 

Anticiper les conséquences en cas de non-réalisation des conditions suspensives

On a vu que lorsqu'une condition suspensive ne se réalise pas, le contrat est annulé. Vous ne pourrez donc plus acheter le bien. C'est pour cette raison qu'on insisté sur le fait qu'il faut ajouter uniquement les conditions suspensives réellement nécessaires et dont la non-réalisation vous empêche effectivement d'acheter le bien.

Combien de temps sont valables ces conditions ?

Une durée minimale légale d’un mois à compter de la signature du compromis de vente a été fixée. Dans la pratique, la durée moyenne de validité des conditions suspensives varie de 45 jours à 2 mois. Ces délais peuvent varier en fonction de la nature de la condition suspensive. Leur fixation dépend de l’accord entre les parties.

Comment faire jouer les conditions suspensives ?

Il appartient à l'acquéreur ou au notaire de faire jouer la non réalisation d'une condition suspensive. Il doit pour cela faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. Les pièces justificatives permettant de prouver la non-réalisation de la condition suspensive doivent aussi accompagner ladite lettre. Cette formalité reste possible jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente sauf si un autre délai a été prévu.

Quelles sont les catégories d'acquéreurs qui ne bénéficient jamais du délai de rétractation ?

Faire jouer le délai de rétractation constitue l'autre moyen pour l'acquéreur de faire annuler le compromis de vente. Celui-ci est de 10 jours.

En revanche, Il n'existe pas de délai de rétractation pour tout bâtiment destiné à un usage autre que l'habitation. Ainsi, il n'y a pas de délai de rétractation pour un bien destiné à un usage professionnel ou commercial ou même pour un usage mixte (habitation et commerce par exemple).

En conclusion, même si le compromis de vente est censé engager l'acquéreur et le vendeur, il est possible de l'annuler. C'est pour cela qu'on insère une condition suspensive en vue de se prémunir d'un éventuel imprévu.

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Les prix immobiliers baissent dans certaines grandes villes de France

8/12/2022

Meilleurs Agents a sorti ses derniers indices des prix en ce début de mois de décembre 2022. Et la tendance serait à la baisse dans les grandes villes de France. Acheteurs et vendeurs ne ressentent pas encore ces baisses, car elles sont minimes. On a connu des années explosives pour les prix immobiliers, ils restent donc encore au plus haut, mais ils vont continuer de s’ajuster à la baisse. On fait le point sur les villes.

Indemnité d'immobilisation : définition, montant et obligations
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Indemnité d'immobilisation : définition, montant et obligations

2/12/2022

Suite à la signature d’un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur conviennent d’une indemnité d’immobilisation. L’acheteur est alors tenu de verser une somme au vendeur pour réserver un bien immobilier, en guise de garantie. Définition, montant et obligations : faisons le point sur tout ce que vous devez savoir sur cette clause.

Avenant compromis de vente : à quoi il sert et comment il fonctionne ?
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Avenant compromis de vente : à quoi il sert et comment il fonctionne ?

25/11/2022

Lors d’un achat immobilier, l’avenant au compromis de vente est un acte juridique permettant de modifier certaines parties du contrat sans pour autant retarder la vente. Il rappelle quelles clauses restent inchangées et quelles clauses ont été modifiées sur la convention initiale. Découvrez dans cet article quand et comment en bénéficier !

Procédure en cours : toutes les précautions à prendre lorsqu'on achète en copropriété
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Procédure en cours : toutes les précautions à prendre lorsqu'on achète en copropriété

11/11/2022

Lorsque vous consultez une annonce immobilière, il arrive que vous tombiez sur la mention « procédure en cours ». Que signifie-t-elle ? Faut-il s’inquiéter et à abandonner son projet d’achat ? Dans cet article, les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur les procédures en cours dans une copropriété.

Qu'est-ce qu'un achat immobilier acte en main et comment le réaliser ?
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Qu'est-ce qu'un achat immobilier acte en main et comment le réaliser ?

24/10/2022

Sur le point d’acheter un bien immobilier, vous vous demandez ce que signifie un “acte en main” ? Il s’agit d'une clause permettant à l’acheteur de s’affranchir des frais de notaire. Réel avantage ou poudre aux yeux ? Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur l’achat acte en main dans l’immobilier.

Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?
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Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?

17/10/2022

Lorsque vous consultez des annonces immobilières, il arrive que certaines aient la mention “sous offre”. Une personne a donc déjà formulé une offre d’achat au vendeur. Cela signifie-t-il pour autant que c’est fini pour vous et que vos chances d’acquérir le bien en question sont perdues à jamais ? Qu’implique exactement cette mention “sous offre” ? On vous dit tout dans cet article.

Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?
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Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?

12/10/2022

Par définition, un vice caché est tout le contraire d’un vice apparent : il n’est pas visible au cours des visites du bien. En théorie, ils sont également cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Mais il arrive parfois que le vendeur soit au courant et qu’il doive indemniser l’acquéreur pour les préjudices. Faisons le point sur la situation.

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?
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Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?

7/10/2022

Pour se rémunérer de ses services d’intermédiaire pour les transactions immobilières, l’agent immobilier perçoit des commissions. Celles-ci peuvent être forfaitaires ou proportionnelles. On vous dit tout sur le mode de calcul de la commission d’un agent immobilier.

Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?
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Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?

3/10/2022

Vous aimeriez connaître les possibilités de rétractation de l'acheteur avant la signature d’un compromis de vente ? Après avoir visité un bien, vous avez eu un coup de foudre et avez rapidement signé un compromis de vente. Aujourd’hui, vous souhaitez changer d’avis ? C’est possible, découvrez sous quelles conditions.

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?
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Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?

23/9/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez qui paie les frais d'agence ? Dans cet article, vous allez découvrir que c’est toujours l’acquéreur qui les paie.

Pré-état daté : définition et obligations
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Pré-état daté : définition et obligations

25/7/2022

Avant de conclure un achat immobilier et afin d'éviter des incidents financiers, l’acquéreur d’un bien en copropriété doit posséder un pré-état daté. Qu’est-ce qu’un pré-état daté et quelles sont les obligations légales qui l’encadrent ? Quelles sont les informations qu’il doit contenir et est-il obligatoire ? Réponses dans cet article.

Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?
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Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?

11/7/2022

Le titre de propriété est un document important qui permet à son propriétaire de prouver que le bien lui appartient. Il est également indispensable au cas où ce dernier décide de le revendre ou le léguer. Quelle démarche et quel délai pour l’obtenir ? Voici ce qu’il faut savoir sur le titre de propriété.

Acte authentique de vente : définition et modalité
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Acte authentique de vente : définition et modalité

20/6/2022

En cas de vente, deux types d’actes interviennent : le compromis de vente ou l’avant-contrat de vente et l’acte authentique de vente. Vous vous apprêtez à procéder à une transaction immobilière et signer un de ces actes ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Tout savoir sur le relevé de propriété
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Tout savoir sur le relevé de propriété

20/5/2022

En France, l’immobilier est régi par un certain nombre de documents administratifs. Le relevé de propriété en est un. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur ce document.

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement
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7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement

3/5/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif ? Il est probable que vous soyez donc en train de visiter des biens. Certains points sont à vérifier au cours d’une visite d’appartement. On fait le bilan ensemble sur les éléments sur lesquels vous devez rester vigilants.

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif
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Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif

28/4/2022

Vous êtes à la recherche d’un nouveau bien pour investir ? Vous envisagez de faire appel aux services d’une agence ou d’un chasseur ? Vous signerez probablement un mandat de recherche. Avant de signer ce type de contrat, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !

4/3/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Nancy ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce à nos experts Bevouac.

Tout savoir sur le compromis de vente
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Tout savoir sur le compromis de vente

17/2/2022

Cette procédure engageante pour les deux parties est réglementée par une multitude de paramètres : conditions suspensives, versement d’un acompte, possibilité de rétraction… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente.

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?
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Comment faire une offre d'achat en immobilier ?

2/2/2022

Quand faire une offre d’achat ? À quoi s’engage-t-on ? Quelles sont les conditions de rétractation ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur les offres d’achat en immobilier.

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?
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Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?

28/1/2022

Futur propriétaire de sa résidence principale ou d’un investissement immobilier locatif, vous pouvez vous poser la même question : peut-on se rétracter lors d’un achat immobilier ? Quand et comment ? On vous en dit plus…

7 conseils pour bien visiter un bien immobilier
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7 conseils pour bien visiter un bien immobilier

25/1/2022

Lors d’un achat de bien, il est indispensable de ne pas se précipiter, même si l’annonce semble attrayante. Dans cet article, on vous donne 7 conseils d’experts pour bien visiter un bien immobilier.

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier
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5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier

25/1/2022

Comment acheter au meilleur prix et profiter d’un investissement rentable ? Pour cela, découvrez nos 5 conseils qui vous permettront de faire de bonnes affaires en immobilier.

Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !

14/1/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !

21/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !

17/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Rennes ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !
Immobilier

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !

3/12/2021

Vous êtes perdu face aux différentes étapes d’achat d’un bien immobilier ? Découvrez toutes les modalités pour un bien neuf et ancien dans cet article !

Comment négocier un bien immobilier ?
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Comment négocier un bien immobilier ?

12/11/2021

Négocier un bien immobilier est l’un des moyens pour acheter en dessous du prix du marché et réussir son investissement. Voici les techniques de négociation utilisées par les chasseurs de Bevouac.

Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?
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Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?

10/11/2021

Découvrez toutes les informations essentielles sur la taxe foncière : qu’est-ce que la taxe foncière ? Qui paye ? Comment la payer ? Comment est-elle calculée ?

Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?
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Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?

19/10/2021

L'emplacement est le critère le plus important d’un investissement locatif. Dans quelles villes investir en 2022 ? Découvrez notre sélection.

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?
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Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?

14/10/2021

Le bon de visite est un document qu’un agent immobilier vous demande de signer dès que vous visitez un bien immobilier. Mais que signifie-t-il exactement ? Quelle est sa valeur juridique ? Qu’est-ce que vous encourez si vous décidez de le contourner ?

Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?
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Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?

12/10/2021

Au-delà du prix de vente, vous allez devoir supporter d'autres frais. Frais de notaire, taxes, coût du crédit, commission d'agence, zoom sur le vrai coût d'un achat immobilier.

Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?
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Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?

23/7/2021

Le prix d'un bien mis en vente sur le marché ne s'invente pas, des facteurs feront varier le prix à la hausse ou à la baisse.

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