Selon l'article 1589 du code civil, le compromis de vente vaut vente. Or, il peut arriver qu'une clause suspensive pour des travaux ait été insérée dans le compromis de vente. Dans ce cas, la vente est conditionnée par la réalisation préalable de travaux déterminés. Une telle clause est une aubaine pour l'acquéreur. Quelles en sont les conditions et comment la négocier ? On vous répond dans cet article.
Rappel sur ce que sont les conditions suspensives
Les conditions suspensives sont des mesures intégrées dans un compromis de vente en vue de protéger le potentiel acheteur.
Il s’agit concrètement de clauses qui prévoient les conditions auxquelles la concrétisation de la vente est adossée. En d’autres termes, c’est uniquement si la condition suspensive se réalise que la vente engage l’acheteur. À l’inverse, si la condition ne se réalise pas, le contrat de compromis de vente devient caduc. Il s’annule.
Les conditions suspensives sont donc des clauses qui permettent l'invalidation du contrat en cas de non réalisation d'un événement déterminé.
L’acheteur potentiel comme le vendeur sont alors libérés de leurs obligations respectives et ce, sans avoir à subir des pénalités.
Il existe différents types de conditions suspensives :
- L’obtention d’un prêt immobilier. L’acheteur conditionne son achat à l’obtention du prêt immobilier qu’il a demandé à la banque.
- La vente préalable d’un bien immobilier. Toujours dans le but d’obtenir le financement nécessaire pour concrétiser son achat, l’acheteur conditionne son obligation à la vente d’un autre bien immobilier.
- L’obtention d’un permis de construire. Ce type de condition vaut surtout pour l’achat d’un terrain en vue de construire.
- La réalisation de travaux préalables.
Le compromis de vente est un contrat conclu entre le vendeur et un acheteur potentiel. En tant que clause intégrée à celui-ci, les conditions suspensives découlent également d’un consentement mutuel entre les deux parties. Chaque condition suspensive insérée est donc le fruit d’un accord entre ces deux parties.
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La clause suspensive liée aux travaux
La réalisation de travaux préalables peut être intégrée comme condition suspensive dans un compromis de vente si les deux parties s’y accordent.
Présentation de la clause suspensive spécifique aux travaux
Il arrive que le bien immobilier que votre agent immobilier vous présente vous intéresse. Cependant, s’il nécessite des travaux, que vous n’avez pas le temps de vous en occuper, ou que vous manquez de trésorerie pour les financer, alors une solution idéale peut-être de convaincre le propriétaire à réaliser lui-même ces travaux nécessaires. Il peut s’agir de travaux de rénovation ou de construction par exemple.
Les conditions qui doivent être remplies pour que la clause suspensive soit levée
L’acheteur qui souhaite lever une clause suspensive doit en informer le vendeur par lettre recommandée. Les pièces justificatives justifiant la non-réalisation de la condition suspensive doivent aussi être jointes à la lettre.
Pour que la clause suspensive relative aux travaux puisse être levée, il faut respecter certaines conditions :
- Les travaux n'ont pas été réalisés tels que prévus
- Les délais de réalisation n'ont pas été respectés
- Les travaux sont mal réalisés ou ont entraîné défectuosités au bien
En tous les cas, il faut pouvoir justifier que les termes de la clause suspensive n'ont pas été respectés.
C'est pour cette raison qu'il est important de bien désigner la nature des travaux à réaliser dans l'avant-contrat. Les spécificités des travaux à réalisés doivent être bien définis afin qu'il soit facile de prouver leur non-réalisation et ainsi de lever la condition suspensive. Vous pouvez même prendre des photos du logement dans son état initial et les joindre au compromis de vente.
De même, les délais de réalisation doivent également être définis avec précision. À la signature de l'acte authentique de vente, les travaux doivent avoir été dûment réalisés.
Rédaction et négociation de la clause suspensive liée aux travaux
L'intégration d'une clause suspensive liée aux travaux est le résultat d'une négociation entre les parties. C'est pourquoi sa rédaction doit refléter cet accord mutuel.
Conseils pour rédiger une clause suspensive efficace et protectrice pour les parties
Voici nos conseils pour rédiger une clause suspensive liée aux travaux.
- Ne pas ajouter des conditions trop restrictives. L'idée c'est de vous protéger tout en sécurisant la vente.
- Bien définir la nature des travaux à réaliser. Quelle est la nature exacte des travaux à effectuer ? Cela doit être spécifié clairement dans le contrat.
- Définir les délais. Vous devez clairement définir dans le contrat le délai auquel les travaux doivent être réalisés.
- Rester réaliste. Certes, le vendeur souhaite vendre. Il se laissera de ce fait convaincre de réaliser les travaux requis afin de pouvoir vous vendre son bien. De votre côté cependant, vous tenez également à acquérir le bien. Vous devez donc rester réaliste dans la nature des travaux que vous lui demandez de faire. Il faut qu’il s’agisse de travaux visant la remise en état des lieux et non tenant à son esthétique par exemple.
L'importance de la négociation entre l'acheteur et le vendeur pour trouver un accord sur les travaux et les délais
On a vu que l’existence de la condition suspensive découle d’un commun accord entre les deux parties. L’acheteur autant que le vendeur peuvent donc librement négocier de la nature des travaux ainsi que les délais de réalisation de ceux-ci.
Cette négociation est importante puisque l’autre partie refusera de signer si les conditions ne lui conviennent pas.
Le rôle du notaire dans la rédaction et la validation de la clause suspensive
Pour être valide, la condition suspensive doit respecter une certaine formulation. C’est pour cette raison qu’il est important de faire appel à un notaire ou du moins à un professionnel (agent immobilier ou avocat par exemple). Seul un professionnel saura trouver une formulation sur-mesure en fonction de vos besoins réels.
Le notaire saura en effet vous orienter pour choisir la formulation qui vous offrira la meilleure protection. En effet, une condition suspensive est destinée à vous protéger. Cependant, elle ne doit pas non plus vous faire passer à côté de la vente. L'idée est donc de trouver le juste équilibre entre une protection effective et votre intérêt pour le bien.
Conséquences en cas de non-réalisation des travaux
S'agissant d'une clause insérée dans l'avant-contrat, la non-réalisation des travaux produit des conséquences. Dans l'absolu, la non-réalisation d'une condition suspensive entraîne l'annulation du compromis de vente. Dans la pratique toutefois, tout dépend de la formulation de la clause suspensive. Celle-ci peut en décider autrement.
La clause peut par exemple prévoir des pénalités au vendeur ou la possibilité de prolongation du délai de réalisation. C'est tout l'intérêt d'engager un notaire. De telles modalités sont alors toujours prévues dans le but d'offrir la meilleure protection à l'acquéreur.
De son côté, le vendeur devra supporter les conséquences prévues pas le contrat : qu'il s'agisse d'une annulation pure et simple du contrat ou une pénalité par exemple.
Chacune des parties peut aussi porter l'affaire en justice si elle se sent lésée. Pour cela, elle doit attaquer le vendeur auprès du tribunal de grande instance. En effet, une clause suspensive doit refléter un équilibre entre l'acheteur et le vendeur. Si le juge estime qu'une clause semble trop défavorable, il peut la déclarer non valide.
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Exemples de clauses suspensives liées aux travaux
Voici quelques exemples concrets de clauses suspensives liées aux travaux :
- La rénovation d'une pièce du logement : une toilette désuète ou une cuisine trop délabrée par exemple.
- L'extension de la maison ou d'une pièce
- L'abattement d'un mur (pour ouvrir la cuisine sur la pièce de vie par exemple)
- Etc.
Il arrive que la clause suspensive porte sur l'obtention d'un prêt travaux par l'acquéreur. Dans ce cas, la vente n'est réalisée qu'à la condition que celui-ci obtienne l'accord de la banque pour son prêt travaux.
Les clauses suspensives et les travaux en copropriété
Dans le cas d'une copropriété, la réalisation de certains types de travaux exige l'accord du syndic. C'est notamment le cas si les travaux prévus portent sur l'aspect extérieur du bâtiment ou sur l'intégrité de la structure. C'est le cas de l'abattement d'un mur porteur, le remplacement d'une fenêtre ou encore la modification d'une façade.
Dans ce cas, l'acquéreur peut par exemple prévoir comme condition suspensive l'obtention de l'autorisation du syndic pour les travaux prévus. Dans ce cas, si le syndic donne son accord, la vente pourra se concrétiser. À l'inverse, si le syndic refuse, la vente s'annule.
Ainsi, le syndic joue un rôle décisif dans la concrétisation de la vente et dans la réalisation de la condition suspensive.
Faire réaliser les travaux par le vendeur : les risques
Malgré les avantages potentiels de l'opération, le fait de confier la réalisation des travaux dans votre futur logement au vendeur comporte également des risques :
- Les travaux peuvent être mal réalisés ou en ne tenant pas compte de vos spécifications. Il arrive que le vendeur ne soit pas très regardant dans la réalisation des travaux si bien que l'entreprise qui réalise les travaux fasse comme bon lui semble.
L'acquéreur devra alors supporter des coûts supplémentaires pour corriger les éventuels défauts ou pour réaliser des réparations.
- Les travaux peuvent prendre plus de temps que prévu. Un tel retard peut alors nuire aux projets de déménagement de l'acquéreur car retardant la vente.
- Les coûts des travaux sont plus élevés que prévu. Cela peut entraîner des désaccords avec le vendeur.
En conclusion, la condition suspensive pour travaux offre de réels avantages à l'acquéreur. Celui-ci pourra ainsi directement occuper les lieux car les travaux préalables auront été réalisés par le vendeur. Encore faut-il s'assurer que les travaux aient été réalisés en toute bonne foi.
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