Qu'est-ce qu'un achat immobilier acte en main et comment le réaliser ?

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24/10/2022

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Sur le point d’acheter un bien immobilier, vous vous demandez ce que signifie un “acte en main” ?

Il s’agit d'une clause permettant à l’acheteur de s’affranchir des frais de notaire. Réel avantage ou poudre aux yeux ?

Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur l’achat acte en main dans l’immobilier.

Que signifie exactement un acte en main ?

Selon l’article 1593 du Code civil : « Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ».

En d’autres termes, il appartient à l’acquéreur de s’acquitter des frais liés à l’achat d’un bien immobilier, dont notamment les frais de notaire.

Il est toutefois possible de déroger à cette règle et donc de faire supporter les frais de notaire au vendeur. C'est ici qu’intervient la notion de clause acte en main.

Le principe de cette clause est simple : mettre tous les frais de notaire à la charge du vendeur. La présence de cette clause doit être mentionnée dans le compromis de vente préétabli entre l’acheteur et le vendeur pour prendre effet.

La question qui se pose est ici de savoir : pour quelle raison le vendeur ferait-il une telle faveur à l’acheteur ?

Deux hypothèses sont possibles :

  • Il veut vendre son bien le plus rapidement possible.
  • En réalité, le vendeur ne fait pas vraiment de cadeau à l'acheteur. En effet, les frais ont, en fait, été préalablement ajoutés au prix de vente. Par exemple, si un bien doit être vendu à 200 000 euros et que les frais de notaire s'élèvent à 14 000 euros (soit environ 7 % du prix de vente). Le prix du bien acte en main est donc affiché à 214 000 euros. Autrement dit, les frais d’acte ont été inclus dans le prix de vente.

C’est à se demander si l’achat acte en main offrirait réellement un quelconque avantage.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Les frais de notaire désignent l’ensemble des frais relatifs aux prestations du notaire et de tiers, la rédaction d’actes et les taxes et les impôts liés à la transaction. Comprendre leur mode de calcul vous permettra de mieux comprendre les avantages de la clause clé en main.

Avant tout, il faut savoir qu’en principe, les frais de notaire qui sont pris en charge par l’acheteur ne sont pas exclusivement destinés à payer le notaire. Ils servent, à 80 %, à payer les taxes et les impôts. Les 20 % restants ne sont toujours pas totalement reversés au notaire. Ils incluent la rédaction d'actes, la prestation des tiers et les procédures.

Par ailleurs, un barème, visant à fixer les frais de notaire, a été mis en place. Selon le décret du 8 mars 1978, les taux sont dégressifs et établis en fonction du montant de la transaction.

Les frais de notaire se divisent en quatre parties bien distinctes :

  • Les droits de mutation. Ces derniers s’élèvent généralement à 5,80 % du prix de l’immobilier et sont versés au fisc.
  • La rémunération du notaire. Elle est proportionnelle au prix de vente du bien conformément à un barème fixé réglementairement.
  • Il faut savoir que si vous faites intervenir deux notaires, ces derniers devront se partager le montant des émoluments.
  • Les frais et débours ou gratte-notes. Ils correspondent aux sommes versées aux tiers à titre de démarches de formalités.
  • La contribution de sécurité immobilière. Ce sont des sommes versées à l’État pour accomplir formalités d’enregistrement et de publicité foncière.

Pourquoi mettre en place cette clause ?

Bien que l’acte en main paraisse bien plus bénéfique pour l’acheteur, le vendeur peut aussi en tirer profit.

Du côté de l’acheteur, la clause clé en main permet de faire financer les frais de notaire par sa banque. En effet, l’achat clé en main est un dispositif particulièrement intéressant pour un investissement sans apport.

On sait maintenant qu’en réalité, l’acquéreur n’est pas affranchi des frais de notaire ni des frais d’agence. Ils sont tout simplement inclus dans le prix de vente du bien en question.

Du côté du vendeur, la vente acte en main est un argument commercial pour vendre son bien plus facilement et plus rapidement. Il suffit d’ajouter cette mention à l’annonce de vente.

Que peut-on faire d’autre pour réduire les frais d’acquisition ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier dans de meilleures conditions, l’acte en main n’est pas le seul moyen pour y parvenir.

Pensez aussi à négocier le prix d’achat : assurez-vous de savoir si le vendeur est pressé de vendre. Soyez également attentif à la date de publication de l’annonce. Vous pourrez ensuite soumettre une proposition moins élevée que le prix affiché au départ.

Pour les honoraires du notaire et les frais divers, vous pouvez négocier une légère baisse de tarif. Par ailleurs, dans certains cas, il est possible de bénéficier de frais de notaire réduits dans l’ancien.

Tout comme les frais d’agence immobilière, le prix des meubles peut aussi être déduit du prix du bien (dans une limite de 5 %).

Comment calculer un prix acte en main (avec exemple) ?

L'accord mentionnant cette clause doit être conclu préalablement entre les deux parties. Celui-ci doit d'ailleurs être rédigé par un notaire afin de s'assurer de sa régularité.

Mais sur quelle base les frais d'un acte en main sont-ils calculés ?

La réponse nous vient de l’équation vendeur et acquéreur tirée de la circulaire(n°101) du 18 juin 1971. Celle-ci nous dit que le prix net d'un bien immobilier est égal à son prix de vente divisé par 1,125.

Prenons l’exemple d’un bien immobilier vendu à 400 000 €.

Le prix net vendeur revient à 355 555 €. Mais ce calcul peut varier d’un contrat acte en main à un autre. Sont exclus par exemple les cas où les deux parties réduisent le pourcentage à appliquer par rapport au taux légal ou fixent un montant forfaitaire.

Par ailleurs, dans le cas où le bien est revendu au bout de deux ans, le droit revient à celui qui le revend. Avec un taux de 36 %, et ce, même si ce dernier a déjà payé des frais liés à l’acte en main.

Voici un exemple concret pour mieux comprendre une clause acte en main : un bien ancien est mis en vente à 500 000 €.

Voici les montants des différentes charges liées à la vente :

  • 50 000 € de droits d’enregistrement (après abattement)
  • 4 125 € d'honoraires de notaire
  • 1 675 € au titre de frais de démarches
  • 875 € en guise de TVA

Pourquoi l’acte en main est compliqué à mettre en place dans la pratique ?

En réponse à cette question, ne vous étonnez pas si vous n’aviez pas encore entendu parler de cette pratique jusque-là. Justement parce que ce procédé n’est pas encore très connu des banquiers ni des acteurs de l’immobilier, notamment des agents immobiliers. Il est donc assez difficile de proposer et de faire accepter cette pratique aux vendeurs…

De surcroît, croire que l’on peut faire passer en douce cette pratique sans que le banquier ne s’en aperçoive est une fausse bonne idée. Puisque la mention “acte en main” devra nettement apparaître dans le compromis de vente. Il sera alors plus facile pour votre banquier de comprendre que vous voulez à tout prix vous affranchir des conditions d’apport de 10 %.

En somme, réaliser un achat acte en main peut paraître bénéfique au premier regard. C’est théoriquement un excellent levier de financement. Néanmoins, l’acte en main est un dispositif encore si peu connu qu’il est encore difficile à mettre en œuvre dans la pratique.

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Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?
Immobilier

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?

7/10/2022

Pour se rémunérer de ses services d’intermédiaire pour les transactions immobilières, l’agent immobilier perçoit des commissions. Celles-ci peuvent être forfaitaires ou proportionnelles. On vous dit tout sur le mode de calcul de la commission d’un agent immobilier.

Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?
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Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?

3/10/2022

Vous aimeriez connaître les possibilités de rétractation de l'acheteur avant la signature d’un compromis de vente ? Après avoir visité un bien, vous avez eu un coup de foudre et avez rapidement signé un compromis de vente. Aujourd’hui, vous souhaitez changer d’avis ? C’est possible, découvrez sous quelles conditions.

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?
Immobilier

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?

23/9/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez qui paie les frais d'agence ? Dans cet article, vous allez découvrir que c’est toujours l’acquéreur qui les paie.

Pré-état daté : définition et obligations
Immobilier

Pré-état daté : définition et obligations

25/7/2022

Avant de conclure un achat immobilier et afin d'éviter des incidents financiers, l’acquéreur d’un bien en copropriété doit posséder un pré-état daté. Qu’est-ce qu’un pré-état daté et quelles sont les obligations légales qui l’encadrent ? Quelles sont les informations qu’il doit contenir et est-il obligatoire ? Réponses dans cet article.

Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?
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Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?

11/7/2022

Le titre de propriété est un document important qui permet à son propriétaire de prouver que le bien lui appartient. Il est également indispensable au cas où ce dernier décide de le revendre ou le léguer. Quelle démarche et quel délai pour l’obtenir ? Voici ce qu’il faut savoir sur le titre de propriété.

Acte authentique de vente : définition et modalité
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Acte authentique de vente : définition et modalité

20/6/2022

En cas de vente, deux types d’actes interviennent : le compromis de vente ou l’avant-contrat de vente et l’acte authentique de vente. Vous vous apprêtez à procéder à une transaction immobilière et signer un de ces actes ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Tout savoir sur le relevé de propriété
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Tout savoir sur le relevé de propriété

20/5/2022

En France, l’immobilier est régi par un certain nombre de documents administratifs. Le relevé de propriété en est un. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur ce document.

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement
Immobilier

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement

3/5/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif ? Il est probable que vous soyez donc en train de visiter des biens. Certains points sont à vérifier au cours d’une visite d’appartement. On fait le bilan ensemble sur les éléments sur lesquels vous devez rester vigilants.

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif
Immobilier

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif

28/4/2022

Vous êtes à la recherche d’un nouveau bien pour investir ? Vous envisagez de faire appel aux services d’une agence ou d’un chasseur ? Vous signerez probablement un mandat de recherche. Avant de signer ce type de contrat, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !

4/3/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Nancy ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce à nos experts Bevouac.

Tout savoir sur le compromis de vente
Immobilier

Tout savoir sur le compromis de vente

17/2/2022

Cette procédure engageante pour les deux parties est réglementée par une multitude de paramètres : conditions suspensives, versement d’un acompte, possibilité de rétraction… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente.

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?
Immobilier

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?

2/2/2022

Quand faire une offre d’achat ? À quoi s’engage-t-on ? Quelles sont les conditions de rétractation ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur les offres d’achat en immobilier.

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?
Immobilier

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?

28/1/2022

Futur propriétaire de sa résidence principale ou d’un investissement immobilier locatif, vous pouvez vous poser la même question : peut-on se rétracter lors d’un achat immobilier ? Quand et comment ? On vous en dit plus…

7 conseils pour bien visiter un bien immobilier
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7 conseils pour bien visiter un bien immobilier

25/1/2022

Lors d’un achat de bien, il est indispensable de ne pas se précipiter, même si l’annonce semble attrayante. Dans cet article, on vous donne 7 conseils d’experts pour bien visiter un bien immobilier.

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier
Immobilier

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier

25/1/2022

Comment acheter au meilleur prix et profiter d’un investissement rentable ? Pour cela, découvrez nos 5 conseils qui vous permettront de faire de bonnes affaires en immobilier.

Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !
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14/1/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !
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21/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !

17/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Rennes ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !
Immobilier

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !

3/12/2021

Vous êtes perdu face aux différentes étapes d’achat d’un bien immobilier ? Découvrez toutes les modalités pour un bien neuf et ancien dans cet article !

Comment négocier un bien immobilier ?
Immobilier

Comment négocier un bien immobilier ?

12/11/2021

Négocier un bien immobilier est l’un des moyens pour acheter en dessous du prix du marché et réussir son investissement. Voici les techniques de négociation utilisées par les chasseurs de Bevouac.

Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?
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Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?

10/11/2021

Découvrez toutes les informations essentielles sur la taxe foncière : qu’est-ce que la taxe foncière ? Qui paye ? Comment la payer ? Comment est-elle calculée ?

Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?
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Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?

19/10/2021

L'emplacement est le critère le plus important d’un investissement locatif. Dans quelles villes investir en 2022 ? Découvrez notre sélection.

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?
Immobilier

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?

14/10/2021

Le bon de visite est un document qu’un agent immobilier vous demande de signer dès que vous visitez un bien immobilier. Mais que signifie-t-il exactement ? Quelle est sa valeur juridique ? Qu’est-ce que vous encourez si vous décidez de le contourner ?

Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?
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Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?

12/10/2021

Au-delà du prix de vente, vous allez devoir supporter d'autres frais. Frais de notaire, taxes, coût du crédit, commission d'agence, zoom sur le vrai coût d'un achat immobilier.

Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?
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Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?

23/7/2021

Le prix d'un bien mis en vente sur le marché ne s'invente pas, des facteurs feront varier le prix à la hausse ou à la baisse.

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