Que faire en cas d'anomalies du diagnostic électrique avant une vente ?
Mis à jour le
24/2/2023
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10 chapitres - 100 pages
Que faire en cas d'anomalies du diagnostic électrique avant une vente ? Il peut y avoir des anomalies mises en avant par le diagnostic électrique avant la vente d’un bien immobilier.
Avant de conclure une vente immobilière, le propriétaire est donc tenu selon la loi ALUR, d'effectuer un diagnostic électrique. Cela permettra de juger de l'état général de l'installation électrique des lieux.
Si vous achetez un bien avec des anomalies dans le diagnostic électrique, nous vous expliquons comment réagir dans cet article.
Quels sont les éléments vérifiés lors d’un diagnostic électrique ?
Lors d'un diagnostic électrique, le diagnostiqueur ou l'artisan certifié devra procéder à la vérification du bien. Il s'attardera sur plusieurs éléments, notamment :
- La qualité ou la classe des matériels électriques qui ont été utilisés ainsi que la façon dont ils ont été posés
- Les sectionneurs et les interrupteurs
- Les dispositifs différentiels, les disjoncteurs et les fusibles
- Les liaisons équipotentielles ainsi que la prise de terre
Il devra, par la même occasion, veiller à ce que la distance entre les points d’eau et toute source d’électricité soit respectée. D'une manière générale, il existe 87 points de contrôles durant ce diagnostic afin de conclure que l'installation électrique est en bonne et due forme.
À quoi sert ce diagnostic ?
Selon une étude menée par l'ONSE (Observatoire National de la Sécurité Électrique), 7 millions d'installations électriques présentent des risques et parmi ces 7 millions, 2,3 millions sont dangereuses et présentent un risque majeur. Ainsi, chaque année, plus d'une centaine de personnes perdent la vie par électrocution.
C'est ainsi que le diagnostic électrique a été mis en place et rendu obligatoire. Il vise à identifier les anomalies d'une installation électrique causée par un équipement vétuste ou effectué dans le non-respect des normes d'installation.
Afin d'écarter tout risque d'accident et d'assurer la sécurité des habitants ou de l’acheteur potentiel, le propriétaire est donc tenu de vérifier l'état de son installation électrique sous peine d'une amende de 300 000 € et de 2 ans de prison.
Quelles sont les différents types d’anomalies électriques ?
Il existe plusieurs types d'irrégularités électriques que le professionnel peut constater au cours d'un diagnostic électrique dans un logement mis en vente.
En effet, l'artisan certifié sera tenu de vérifier le bon fonctionnement du matériel électrique en particulier si celui-ci est vétuste et/ou jugé inadapté à son usage actuel. Il détectera également lors de cet examen les conducteurs non protégés et vérifiera que les connexions sur les lieux ne représentent aucun risque.
Parmi ces anomalies figure aussi la vérification de l'absence de protection différentielle ou de mise à la terre d'une installation électrique quelconque.
Selon les normes actuelles et en vigueur, une installation interne devra être sécurisée afin d'écarter tout risque de surintensité. Les liaisons électriques présentes dans les salles d'eau devront aussi être observées.
Dans la mesure où l'appareil général de commande et de protection est non conforme ou inadapté, le diagnostiqueur devra en tenir compte et le mentionner dans son rapport final.
Les défaillances électriques d'un logement concernent aussi la présence d'appareils situés dans les parties communes du logement, mais alimentant simultanément les parties privées.
Le diagnostiqueur devra aussi porter une attention particulière au respect ou non des règles relatives à l'installation électrique située à proximité des points d'eau internes (douche, baignoire) du bien ainsi qu'à l'extérieur (piscine, fontaine).
Quelles sont les anomalies les plus fréquentes ?
Les anomalies électriques lors d'un diagnostic sont nombreuses, mais les plus fréquentes sont l'absence de :
- Coupure d'urgence
- Prise de terre
- Protection différentielle 30 mA
L'absence de protection différentielle 30mA
L'utilisation d'un disjoncteur différentiel est primordiale pour assurer la sécurité de tous, car il permet d'éviter des accidents comme les courts-circuits. Lorsque l'intensité électrique est importante, celui-ci se coupe automatiquement. Cette absence est surtout constatée dans les logements qui datent d'avant 1990 parce qu'à partir de l'année 2002, sa présence est devenue obligatoire.
L’absence de prise de terre
La prise de terre est une protection supplémentaire, car elle a aussi pour but de protéger les habitants d'un logement. Dans le cas de cette anomalie, il faut faire appel à un professionnel pour implanter un piquet de terre afin de faire la liaison avec le tableau électrique.
L’absence de coupure d’urgence
Il est essentiel de pouvoir couper le système d'alimentation électrique d'une maison ou d'un appartement dans son ensemble. Cela doit se faire d’un seul coup à partir du disjoncteur de branchement. Cette précaution permet de réduire les risques d'incidents domestiques.
Il arrive fréquemment que le professionnel certifié constate aussi d'autres irrégularités comme la présence de fils hors goulotte ou hors gaine, l'absence de points lumineux en applique et/ou au niveau du plafond ainsi que la présence d’une prise cassée.
Que faire en cas d’anomalies ?
Qu'il s'agisse d'un logement dédié à la vente ou à la location, la vérification de l'état de l'installation électrique sur les lieux est une étape obligatoire. Cela permet d'assurer la sécurité des usagers en évitant des accidents domestiques qui peuvent être fatals. Si l'une ou plusieurs de ces anomalies sont détectées, deux cas de figure peuvent se présenter.
S'il s'agit d'un diagnostic effectué dans le but d'une vente, le propriétaire ou le vendeur devra en être informé. Cela lui permettra ou non de prendre les mesures nécessaires avant de conclure la vente. Toutefois, l'acheteur après l'acquisition de son bien est libre de réaliser tous les travaux pour que l'habitation respecte les normes. La rénovation est fortement recommandée en cas de présence d’anomalies graves.
A contrario, si le logement est mis en location, le contrat de location (de bail) devra obligatoirement être associé au diagnostic électrique. Tout comme le cas d'une vente, le propriétaire est libre d'effectuer ou pas des travaux de rénovation de son installation dans la mesure où le logement reste convenable et décent.
Néanmoins, s'il venait à se produire un incident lié à celle-ci, le propriétaire serait considéré comme l'unique responsable.
Comment lire le diagnostic ?
Que vous soyez locataire/propriétaire ou vendeur/acheteur, il vous sera toujours utile de savoir lire un diagnostic électrique.
Les principaux éléments que l'expert constatera dans le rapport final du diagnostiqueur seront:
- Le constat des distances de protection entre les points d'eau et l'installation électrique
- Le constat des prises de terre
- Le constat des disjoncteurs différentiels et classiques ainsi que les fusibles
- Le constat du bon fonctionnement des sectionneurs et des interrupteurs
- Le constat de l'état du matériel électrique dans son ensemble ainsi que leur pose.
Outre le tableau électrique qui ne nécessite aucun démontage, 87 points contrôlés devront être mentionnés dans ce rapport effectué au préalable par l’artisan certifié.
Pour être en mesure de lire correctement un diagnostic, il est utile de savoir que les anomalies sont classées jusqu'à B11.
Ainsi, elles sont notifiées par la lettre B et suivent généralement un chiffre qui sera compris de 1 à 11. Chaque chiffre a pour rôle d'indiquer une anomalie. Une anomalie du groupe B1 s'agit par exemple de l'appareil général de protection tandis que l'anomalie du groupe B2 s'axera sur la protection différentielle.
Il est donc recommandé d'être attentif et de se référer au tableau où sont répertoriées ces différentes catégories d'anomalies.
Est-ce que le vendeur doit réaliser les travaux en cas d’anomalie ?
Que le diagnostiqueur certifié constate ou non la présence d'anomalies au niveau de l'installation électrique d'un logement, le vendeur n'est pas tenu de réaliser des travaux de rectification. L'acquéreur potentiel achètera donc le bien tel quel. Toutefois, il relève de la responsabilité du propriétaire d'effectuer le diagnostic électrique et d'en informer les acheteurs. C'est d'ailleurs une étape obligatoire dans le processus de vente d'un logement.
Ainsi, si des anomalies électriques sont jugées importantes, pouvant nuire à la sécurité de ses usagers, le futur acheteur est libre de négocier avec le vendeur.
Ils peuvent discuter des coûts relatifs à la mise aux normes de l'installation électrique, d'une réduction ou remise sur le prix initial convenu pour la vente du bien.
L’acheteur peut également solliciter le propriétaire pour qu'il prenne en charge certains travaux de rénovation de l'installation électrique sur les lieux avant la signature de l’acte authentique. Par la suite, ce dernier est libre d'accepter ou non la proposition du futur acquéreur.
Combien de temps est valable le diagnostic ?
Un diagnostic électrique effectué par un professionnel ou un artisan certifié est valable pendant 3 ans. Passé ce délai, le document ne sera plus pris en considération. Le propriétaire se verra alors dans l’obligation de renouveler ce diagnostic s’il a un projet de mise en vente ou de mise en location du logement.
Faire appel à un professionnel pour réaliser un diagnostic électrique et trouver les anomalies avant une vente est important, tout comme l’analyse et la lecture du rapport.
Cette mesure de précaution est un moyen d’éviter tout écueil par manque d'inattention ou toute autre raison. La sécurité des occupants est un élément fondamental.
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