Lorsque vous consultez une annonce immobilière, il arrive que vous tombiez sur la mention « procédure en cours ». Que signifie-t-elle ? Faut-il s’inquiéter et à abandonner son projet d’achat ?
Dans cet article, les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur les procédures en cours dans une copropriété.
Qu’est-ce qu’une procédure en cours ?
Lorsque vous achetez un bien en copropriété, vous devez vous conformer aux règles de fonctionnement qui régissent la copropriété. Vous n'êtes ainsi pas autonome dans la façon de gérer votre bien.
Il existe un certain nombre de contraintes auxquelles vous devez vous soumettre notamment en ce qui concerne les espaces communs au sein de l’immeuble :
- L’entretien des parties communes
- Les espaces verts
- La façade
- La toiture
- Etc.
Vous devez ainsi, au même titre que les copropriétaires, contribuer au budget commun destiné à faire face aux dépenses communes face à la gestion du bien. Chaque copropriétaire doit payer sa contribution en fonction de son tantième. Ce sont ce qu’on appelle les charges de copropriété.
Il arrive que des copropriétaires ne règlent pas leur part dans ces charges. Si cette situation perdure, la copropriété peut intenter une procédure à l’encontre des propriétaires défaillants.
C’est ce qu’on appelle “procédure en cours" la majorité du temps.
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Faut-il se méfier de la mention “pas de procédure en cours” ?
Contre toute attente, il faut se méfier de la mention “pas de procédure en cours” dans une annonce immobilière d’un bien en copropriété. Une telle mention peut en effet être trompeuse. Pour plus d’une raison.
Cette mention n’est pas suffisante
La loi exige seulement de mentionner les éventuelles procédures d’alerte, procédure de redressement judiciaire et la procédure pour copropriété en état de carence.
La loi n’oblige en effet pas d’indiquer une procédure d’impayés par exemple. Aussi, au stade de l’annonce, si vous voyez la mention “aucune procédure en cours”, celle-ci ne signifie pas nécessairement qu’il n’y a aucun problème au sein de la copropriété.
Les différents types de procédures
Il existe différents types de procédures en cours dont un bien en copropriété peut faire l’objet.
La procédure d’alerte
La procédure d’alerte est un procédé introduit par la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit d’un dispositif qui permet d’agir quand le taux d’impayés au sein d’une copropriété atteint :
- 25 % pour les copropriétés composées d’au plus 200 lots
- 15 % pour les copropriétés réunissant plus de 200 lots
Elle peut être déclenchée soit par le syndic, soit par des copropriétaires réunissant au moins 15 % des quoteparts. Dans le cadre d’une procédure d’alerte, le juge du tribunal de grande instance peut procéder à la nomination d’un mandataire ad hoc. Celui-ci sera chargé d’effectuer un diagnostic de la copropriété.
À l’issue de son diagnostic, le mandataire pourra émettre des préconisations visant à agir face aux risques de dégradation identifiées, dont par exemple :
- Des travaux à réaliser
- Lancement de procédures judiciaires contre les impayés
- Etc.
Il est important de prendre conscience que 25 % de problèmes d’impayés au sein d’une copropriété représente un risque non négligeable pour un acheteur.
Si vous visitez un bien en copropriété dans cette situation, on vous recommande de creuser le sujet pour comprendre les sources des problèmes et de quelle manière ils pourront être résolus.
Si vous avez un doute, passez votre chemin.
La procédure de redressement judiciaire
Complémentaire à la procédure d’alerte, la procédure de redressement judiciaire vise à rétablir le fonctionnement normal de la copropriété dans les plus brefs délais.
En effet, en plus du mandataire ad hoc, le juge désigne un administrateur provisoire. Celui-ci gère la copropriété en lieu et place du syndic. Il a pour rôle d’identifier puis de mettre en œuvre les solutions visant à redresser la situation.
C’est toutefois compliqué de redresser une copropriété endettée dans la pratique. La procédure de redressement est un premier pas, mais ce n’est pas miraculeux !
La procédure pour copropriété en état de carence
La procédure pour copropriété en état de carence est la procédure en cours la plus grave. Elle concerne les situations dans lesquelles les difficultés constatées sont si graves que le syndic ne peut plus être en mesure d’assurer la sécurité des occupants ainsi que la conservation de l’immeuble.
Elle peut aboutir à des situations extrêmes comme l’expropriation des habitants sur décision du juge.
Ces situations peuvent être intéressantes pour des professionnels, par exemple des marchands de biens expérimentés.
Si vous souhaitez simplement investir pour placer votre argent pour votre retraite, on vous recommande de passer votre chemin !
Le pré-état daté pour avoir une information complète
Si le vendeur n’est pas tenu de donner toutes les informations sur les procédures en cours lors d’une annonce immobilière, il en est autrement lors de la signature du compromis de vente. En effet, lors de la signature du compromis de vente ou promesse de vente, le syndic de copropriété remet un document appelé « pré-état daté ».
Celui-ci mentionne toutes les procédures en cours.
Le vendeur contre lequel il a été déclenché une procédure pour impayés devra assumer seul ses dettes. Dans le cas où il n’est pas en mesure de les régler lors de la signature de l’acte de vente définitif, elles seront déduites de sa part dans le prix de vente.
Quels sont les autres documents obligatoires lors d’une transaction immobilière ?
La loi Alur de 2014 vise une meilleure protection des acquéreurs de biens immobiliers en assurant une transparence des informations. Dans le cas d’une vente de bien immobilier en copropriété, le vendeur est tenu de transmettre un certain nombre de documents :
- Les documents relatifs à la situation financière du copropriétaire vendeur et de la copropriété
- Le règlement de copropriété ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
- Le diagnostic de la mise en copropriété pour les biens de plus de 15 ans
- Le carnet d’entretien du bâtiment avec mention des travaux réalisés dans la copropriété
Faut-il abandonner le projet en cas de procédure en cours ?
Grâce aux injonctions de la loi Alur, vous devez donc être pleinement informé de la situation de la copropriété au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Vous disposez d’ailleurs encore d’un délai de 10 jours pour vous rétracter.
Aussi, vous êtes libre d’abandonner votre projet ou de poursuivre la procédure jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente. Mais vous pouvez également demander des précisions pour évaluer les risques réels du projet.
Vous pouvez aussi demander conseil auprès de votre notaire afin de vous aider à prendre une décision éclairée.
En effet, l’existence d’une procédure en cours n’implique pas forcément de gros risques.
Certaines procédures ont une faible incidence. C’est le cas par exemple de la procédure en récupération de charges auprès d’un copropriétaire.
À l’inverse, l’absence d’une procédure pour des impayés atteignant un niveau important est plus inquiétante.
L’essentiel est donc de bien mesurer les risques avant de poursuivre son projet d’investissement.
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Comment une copropriété récupère l’argent en cas de procédure ?
Dans le cas où le copropriétaire défaillant n’a pas encore payé sa quote-part due et qu’il n’a pas conclu d’accord à l’amiable, le syndic de copropriété doit saisir le tribunal afin d’intenter une procédure judiciaire de recouvrement des charges de copropriété.
Si l’existence d’un manquement du copropriétaire est vérifiée, le juge peut exiger les sommes suivantes :
- Impayé de charges au titre du budget prévisionnel
- Cotisations du fonds de travaux
- Impayé de charges pour travaux non compris dans le budget prévisionnel
- Ou toutes sommes restant dues pour les exercices précédents une fois que les comptes ont été approuvés par l’AG
Afin de recouvrer ces sommes, le juge peut autoriser l’une des procédures suivantes :
- Les saisies conservatoires.
- Il peut s’agir de saisies sur les comptes bancaires, les salaires ou encore les meubles du copropriétaire défaillant. Si le lot du copropriétaire défaillant est en location, le juge peut ordonner à ce que les loyers soient versés au syndic.
- Le privilège immobilier spécial du syndicat.
- Cette procédure en cours permet au syndic de se faire payer en priorité en cas de vente à l’amiable ou forcée du lot du copropriétaire défaillant.
- L’hypothèque.
- Dans cette procédure en cours, le lot du copropriétaire défaillant est inscrit en hypothèque. Cela permettra au syndic de recouvrer la somme due en cas de vente à l’amiable ou forcée du bien.
Les autres copropriétaires sont-ils solidaires des impayés ?
En principe, les autres copropriétaires ne sont pas solidaires des impayés d’un copropriétaire défaillant.
En revanche, il peut arriver que, dans l’urgence, le syndic fasse participer ces derniers pour assurer le paiement d’une partie des frais. Dans ce cas, la somme ainsi avancée sera partiellement ou totalement remboursée par le copropriétaire défaillant grâce à une assignation en justice.
En conclusion, il existe une large variété de procédures en cours pouvant exister en copropriété. C’est pourquoi tout acquéreur doit bien se renseigner afin de prendre sa décision en toute connaissance de causes. Par ailleurs, n’hésitez pas à demander conseils à votre notaire. C’est l’un de vos meilleurs alliés pour bien comprendre les procédures en cours.
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