Sur le point de réaliser votre premier investissement locatif, vous vous demandez comment trouver des biens rentables ? L'investissement locatif séduit de plus en plus de Français. Mais c'est pas parce que tout le monde s'y met que c'est facile pour autant. Dans cet article, nous vous guidons pas à pas et nous vous donnons tous les bons tips pour concrétiser votre projet.
Ciblez vos recherches avec précision
Afin d'éviter les achats impulsifs liés à un coup de foudre, vous devez absolument avoir une idée précise du bien que vous recherchez. Voici notamment les critères que vous devez connaître avec précision :
L’emplacement
Quelle ville ? Quel quartier ? La localisation est un critère des plus importants en immobilier. Qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou d'un investissement locatif, l'emplacement n'est jamais à négliger.
Vous devez notamment tenir compte de vos besoins ou si vous allez louer, des besoins éventuels de votre cible potentielle. Si vous ciblez une famille (dans le cas d'une maison), vous devez rechercher un emplacement à proximité des écoles, des espaces verts et des commodités comme le transport en commun, les commerces, des hôpitaux, etc.
En revanche, si vous ciblez des étudiants ou des jeunes actifs (dans le cas d'un studio ou d'un appartement), vous devez trouver un emplacement près du centre-ville, des universités, des transports en commun, etc.
Le prix du m²
Celui-ci varie du simple au double selon l'attractivité de la ville. Encore une fois, votre choix dépendra de vos objectifs et de vos besoins. Il dépendra aussi avant tout de votre budget. Il vaut mieux se renseigner en amont pour vous assurer de ne pas faire des achats en-dessus du prix du marché et pour vous donner une marge pour négocier.
Il faut savoir que le prix d'achat joue beaucoup dans la rentabilité de votre projet d'investissement. Plus vous achetez à un prix élevé, plus il vous sera difficile de dégager un rendement intéressant. C'est pour cette raison que même si les grandes villes comme Paris ou Lyon par exemple semblent attractives, les prix au m² sont beaucoup trop élevés pour pouvoir rentabiliser votre investissement. Néanmoins ces villes permettent potentiellement de dégager une meilleure plus value à la revente.
La surface du bien
Recherchez-vous une maison, un appartement ou un studio ? Combien de pièces ? Voilà des questions auxquelles vous devez répondre au préalable avant de partir à la recherche du Graal. En tout état de cause, vous devez établir une liste exhaustive de vos attentes afin de ne pas chercher à l'aveugle et éviter les regrets.
Soyez clairs sur votre objectif et le bien recherché
Comme nous l'avons dit plus tôt vous devez vous poser un certain nombre de questions avant de vous lancer :
- S'agit-il de l'achat d'une résidence principale ou d'un investissement locatif ?
- Quel est votre budget ?
- Souhaitez-vous acheter dans l'ancien ou dans le neuf ?
- Vous êtes-vous déjà renseigné sur les dispositifs d'optimisation fiscale ? Si oui, lequel souhaitez-vous utiliser ?
- Entre une ville où les prix sont déjà élevés et une autre aux bons potentiels sur l'avenir, laquelle choisir ?
- Souhaitez-vous chercher votre bien seul ou via une agence immobilière ou un chasseur d'appartement ?
Prenez soin d'y répondre en amont de votre projet d'achat immobilier.
Soignez vos relations avec les agents immobiliers locaux
L'agent immobilier est un professionnel qui sert d'intermédiaire dans les transactions immobilières. Il a un devoir de conseil et d'information envers ses clients. En contrepartie de son intervention, il reçoit une commission calculée sur la base d'un pourcentage sur le prix de vente (en moyenne 3 à 8 %). La plupart du temps, ses honoraires sont dus par le vendeur.
Recourir à un tel professionnel vous permet d'économiser du temps et de l'énergie car il s'occupe de rechercher pour vous le bien immobilier. Pour cela, il vous suffit de lui donner la liste de vos attentes et des caractéristiques du bien recherché. Il vous propose alors un certain nombre de biens qui correspondent plus ou moins à vos attentes.
Afin de faciliter votre recherche, vous pouvez faire appel à ce professionnel. Vous pouvez même en contacter plusieurs afin de maximiser vos chances.
Même si vous décidez de trouver votre bien immobilier seul, il reste conseillé de soigner vos relations avec les agents immobiliers locaux. Ces derniers peuvent en effet se révéler être d'excellents canaux pour trouver des biens en off market ou hors marché par exemple. Ils pourraient en effet vous renseigner sur des biens qu'on ne retrouve pas sur les canaux d'annonce habituels.
Multipliez vos sources d’informations pour trouver des biens
En dehors des agents immobiliers, il existe également d'autres canaux que vous pouvez exploiter pour trouver un bien :
Les notaires
Saviez-vous que le rôle d'un notaire dans une transaction immobilière ne se limite pas à la rédaction de l'acte de compromis ou de vente ? Vous pouvez également passer par ce professionnel pour trouver un bien immobilier à acheter. Les notaires peuvent publier des annonces de vente de biens immobiliers sur le site internet de la chambre départementale ou sur le site officiel des notaires. Il peut aussi bien s'agir de vente classique que de vente aux enchères.
D'ailleurs, il est même possible de donner mandat à un notaire pour que celui-ci recherche un bien immobilier pour vous, moyennant commission. Les notaires sont aussi de fins connaisseurs du marché immobilier. Ils pourront vous donner de précieux conseils.
Les sites internet réservés aux achats entre particuliers
Ils sont pléthores sur le Web, il suffit de bien renseigner vos critères pour que l'algorithme du site vous propose des biens qui y correspondent. Chaque site possède des spécificités intéressantes qui peuvent être d'une grande aide. Voilà pourquoi il faut multiplier les inscriptions pour un maximum d'efficacité. Parmi les sites spécialisés on retrouve Leboncoin, SeLoger, Bien Ici, etc.. Vous pouvez également passer par les réseaux sociaux comme Facebook par exemple. Il suffit de taper sur la barre de recherche ou d'intégrer des groupes de discussion.
Par ailleurs, il existe également des applications spécialement dédiées à la recherche immobilière.
Les tribunaux
Pensez à consulter les affiches au niveau des tribunaux de première instance pour prendre connaissance de biens immobiliers sur le point d'être vendus aux enchères. L'intérêt de ce canal d'acquisition c'est que vous pouvez trouver des biens rares mais aussi à bon prix.
Le bouche-à-oreille
Ce canal d'information peut-être d'une grande aide pour une transaction immobilière à l'heure d'Internet et des réseaux sociaux. Pour en profiter, il suffit de parler de votre projet de recherche autour de vous : amis, collègues, voisins, etc. C'est comme une bouteille qu'on lance à la mer, y a plus qu'à espérer que les échos de votre recherche arrivent aux bonnes oreilles.
Maîtrisez la loi
Acheter un bien immobilier n'est pas un acte anodin. Il nécessite d'avoir de bonnes connaissances sur certains points de droit.
Voici les points saillants que vous devez notamment maîtriser :
- La nécessaire intervention du notaire. L'intervention du notaire est incontournable dans le cadre d'une transaction immobilière. Il intervient notamment lors de la préparation des dossiers nécessaires à la vente, il rédige l'acte de vente et sa présence est indispensable pour authentifier l'acte. Pour un maximum de sécurité et d'information juridiques, vous pouvez même engager un deuxième notaire, étant donné que le premier est généralement celui choisi par le vendeur.
- Le régime de l'encadrement des loyers. Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif, vous devez connaître cette mesure. Il s'agit d'une mesure qui vise à plafonner le prix du m² dans les zones tendues. Elle date de la loi Alur de 2014 et visait à contenir la forte augmentation des loyers à Paris et à Lille. Aujourd'hui, cette mesure s'étend sur des grandes villes comme Villeurbanne, Lyon, Montpellier, Bordeaux, etc.
- Les diagnostics obligatoires. Lors d'un achat/vente immobilier, un dossier de diagnostic technique (DDT) doit être produit lors de la signature du compromis de vente. Ce dossier regroupe les résultats de tous les diagnostics immobiliers obligatoires dont : le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics qui détectent la présence d'amiante, de plomb, de termites, etc. Vous pouvez donc exiger leur réalisation pour vous assurer de l'état du bien que vous êtes sur le point d'acheter.
- La valeur juridique du compromis de vente. Autrement dit, est-ce que la signature du compromis de vente engage l'acheteur ? Le vendeur ? Et la promesse de vente ? Une vente immobilière est un ensemble de processus qui se solde par la signature de l'acte de vente authentique.
Celui-ci est précédé d'un avant-contrat tel qu'une promesse de vente ou un compromis de vente. Le premier est un acte unilatéral signé par le vendeur. Il n'engage donc que ce dernier. Signé par les deux parties, le compromis de vente, en revanche, engage l'acheteur et le vendeur. - La taxation locale. Vous devez notamment vous renseigner sur la taxe d'habitation et la taxe foncière qui sont des impôts locaux. Vous devez notamment en tenir compte si vous souhaitez effectuer un investissement locatif car ce sont des charges qui vont venir grever votre rendement.
Il faut donc une réelle professionnalisation pour éviter de mal faire dans le cadre d'un processus d'achat immobilier.
Travailler avec des professionnels de l’investissement
Vous l'avez compris : trouver et acheter un bien immobilier est loin d'être facile pour un non initié. Cela nécessite du temps tout d'abord pour maîtriser les points de droit mais aussi pour rechercher le bien idéal. Pour économiser du temps mais aussi surtout pour avoir l'esprit serein, il n'y a rien de tel que de faire appel à un professionnel de l'investissement.
Chez Bevouac, nous réalisons chaque année plusieurs centaines d'opérations par an. Cela nous permet d'avoir non seulement l'expérience nécessaire mais également un bon réseau pour vous trouver des biens adaptés à tous les besoins. La majorité de nos biens sont trouvés en off market.
Pour vous inscrire à nos services, il suffit de nous contacter et de nous donner les informations sur le bien que vous recherchez. Une sélection de biens vous sera ensuite proposée. L'accompagnement de nos experts ne s'arrête pas là puisqu'ils vous assistent jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente et la réalisation des travaux si besoin.
Soyez attentif à la situation des vendeurs
Pour que la transaction soit parfaitement valide, la situation du vendeur doit être parfaitement claire. Il doit être le seul et unique propriétaire du bien ou en tout cas, avoir tous les droits pour vendre le bien.
La question se pose notamment si le vendeur est en instance de divorce ou s'il est propriétaire d'un bien en indivision par exemple. En fonction de son régime matrimonial, le vendeur peut ne pas avoir la pleine qualité pour vendre le bien. L'acte de vente risque alors d'être frappé de nullité. Autrement dit, l'acte sera invalidé.
De même, dans le cadre d'une indivision, le bien ne peut être vendu qu'avec l'accord à l'unanimité des autres indivisaires. Il faut donc s'assurer que cet accord existe afin que l'acte de vente soit pleinement valide.
En conclusion, acheter un bien immobilier relève d'un véritable parcours de combattant. Tant les détails pratiques, techniques et juridiques à maîtriser sont nombreux. Aussi, pour s'assurer de trouver des biens rentables, il vaut mieux confier votre projet à des professionnels comme Bevouac.
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