Calculer la rentabilité de son projet

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1/5/2022

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Les bénéfices que vous pourrez retirer de votre investissement locatif 

Soyons honnêtes ! L’objectif principal de bon nombre d’investisseurs qui réalisent un investissement locatif est d’être rentable et de dégager des fonds. Rares sont ceux qui optent pour ce placement par simple plaisir. Bonne nouvelle, en moyenne, la rentabilité d’un investissement locatif varie entre 2 et 8 %. Dans certains cas, si le placement est parfaitement optimisé et bien travaillé, la rentabilité peut même atteindre 10 %. 

Si l’on se réfère à ce que l’on vous disait déjà en introduction, nos propos se confirment : comparé à d’autres types de placement, l’immobilier vous assure une rentabilité élevée, et dans de nombreux cas, un cash-flow (flux de trésorerie) positif

Vous vous demandez sans doute maintenant comment parvenir à un tel rendement. S’il est vrai que l’emplacement a toute son importance dans la rentabilité d’un investissement locatif, le type de bien entre lui aussi en jeu. 

D’une façon générale, notez que les petites surfaces rapportent souvent davantage que les grandes surfaces au mètre carré. Ainsi, les studios ou les T1 sont parfois plus rentables que les T3 ou les T4. Ce genre d’habitation est très recherché dans les grandes villes étudiantes de France telles que Paris, Toulouse, Lyon ou encore Bordeaux. Sur ces territoires, les locataires cibles sont surtout les étudiants et les jeunes actifs. La demande locative pour ce type de bien est très importante, et les logements offrent un bon rendement. En revanche, l’un des principaux inconvénients d’investir dans ces logements est le turn-over fréquent des locataires. 

Les T4 ou les maisons, loués au mètre carré, sont souvent moins rentables. Toutefois, ici, les locataires sont plus stables, étant donné qu’il s’agit le plus souvent de familles. Les occupants ont, en plus, tendance à s’approprier les lieux et entretiennent généralement bien les murs. Le propriétaire, de son côté, peut diminuer le montant des frais consacrés à l’entretien et à la rénovation du bien, qui pèsent souvent sur le rendement global. Dans ce cas, la sécurité compense le rendement moins élevé offert par ce genre de grandes surfaces. 

Les T2 ainsi que les T3, quant à eux, réunissent les qualités des logements, des petites et des grandes surfaces. Les locataires sont plutôt stables, et le turn-over, mieux contrôlé. Investir dans une maison composée de deux ou trois pièces limite également les vacances locatives ainsi que les frais d’entretien. En bref, les T2 ainsi que les T3 présentent des rendements corrects et des risques maîtrisés. 

Notez que ces derniers temps, la colocation est de plus en plus prisée, en particulier dans les villes étudiantes. Les étudiants misent souvent sur la colocation afin de diminuer les charges, tout en vivant dans de plus grands espaces. Investir dans un quartier étudiant pour proposer de la colocation s’avère aussi offrir au propriétaire un bon rendement. Pourquoi ne pas explorer cette option ? 

Chiffrer le rendement de votre placement immobilier

Avant d’investir dans un logement ou dans un autre, calculez toujours le rendement que pourra vous apporter votre placement immobilier. 

Commencez par déterminer la rentabilité brute annuelle de votre opération. La formule pour l’obtenir est la suivante : (loyer annuel/prix du logement) x 100. Le rendement locatif brut est un premier indicateur très utile, qui vous permettra de comparer les biens qui vous plaisent entre eux. Néanmoins, prenez toujours du recul face au résultat obtenu, qui n’intègre pas les charges ou encore la fiscalité qui s’applique. Afin d’avoir un chiffre plus précis, d’autres facteurs doivent être considérés. 

Si vous achetez un studio à 170 000 euros et que vous le louez à 750 euros par mois, il vous rapporte 5,29 % brut : ([750x12]/170 000) x100

Pour avoir un montant plus précis, il est préférable de calculer la rentabilité nette de charges de votre futur logement. Pour ce faire, vous n’avez qu’à reprendre la base du calcul précédent. Dans le montant du loyer annuel, retirez le montant de la taxe foncière que vous payez, les charges non récupérables sur le locataire ainsi que les différents frais de gestion. 

Ce calcul affiné, qui tient compte des entrées et des sorties d’argent générées, vous permet d’avoir un résultat plus précis pour bâtir votre plan de financement. Toutefois, prenez garde, car encore une fois, la fiscalité (droits de mutation, prélèvements sociaux, etc.) n’intègre pas cette évaluation.

Pour reprendre notre exemple précédent, disons que vous avez 700 euros de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 euros de charges non récupérables. Le montant de notre nouveau loyer annuel est de 6 900 euros. Notre rentabilité nette de charges passe donc à 4,05 %.

Comme expliqué précédemment, la rentabilité nette de charges n’intègre pas la fiscalité et les frais annexes. Pour ce faire, vous devrez calculer votre rentabilité nette-nette dont la formule est la suivante : ([loyers charges comprises + fiscalité]/montant total de l’investissement) x100.

Ajoutez au prix du bien les droits de mutation qui s’appliquent, ainsi que le montant total des travaux que vous souhaitez effectuer. Intégrez au montant du loyer annuel les différentes assurances et les prélèvements sociaux que vous aurez à payer. Tenez également compte du fait que certaines dépenses peuvent être déductibles de vos revenus fonciers selon votre régime d’imposition (intérêts d’emprunt, travaux, etc.). Enfin, si vous avez contracté un dispositif immobilier (Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie), pensez à imputer les avantages fiscaux obtenus.

L’évaluation précise de la rentabilité nette-nette relève du cas par cas. Elle dépend entièrement de votre profil fiscal et de votre taux d’imposition

Pour réaliser vos calculs, n’hésitez pas à vous aider du simulateur d’investissement locatif proposé par l’Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL).

Dernière astuce, mais non des moindres, vous pouvez utiliser la méthode Larcher pour faire des calculs simplifiés. Elle reprend la rentabilité brute en la calculant sur neuf mois au lieu de douze. À travers cette méthode, on estime que les charges ainsi que les dépenses annexes représentent environ 25 % des loyers. 

Pour reprendre l’exemple de notre studio, avec la méthode Larcher, le calcul est le suivant : ([750x9]/170 000) x100 = 3,9 %. Ce chiffre se rapproche grandement des 4 % obtenus lors de notre calcul de la rentabilité nette de charges

En matière de rentabilité locative, il existe cependant quelques règles à suivre :

  • méfiez-vous des simulations parfois trop optimistes ;
  • tenez toujours compte des éventuelles vacances locatives : lors de ces périodes, votre logement sera vide et vous ne percevrez pas de loyer. À titre indicatif, vous pouvez compter environ deux mois de vacances locatives par période de trois ans ;
  • gardez une marge de manœuvre financière afin d’être capable de faire face à une baisse de vos loyers annuels d’approximativement 15 % sans mettre en péril le remboursement de votre crédit immobilier.

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