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1/7/2022

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Évaluer sa capacité d’achat 

Le logement choisi dépend grandement de votre budget. Si vous comptez opter pour le crédit immobilier, faites un point avec votre banque afin de définir précisément votre capacité d’emprunt par rapport à la durée souhaitée du prêt. Cette capacité d’achat représente le montant maximum que vous pouvez obtenir de la part de l’organisme financier pour votre projet. 

La capacité d’emprunt repose sur deux facteurs : votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Le taux d’endettement est un critère déterminant pour l’établissement bancaire. Le résultat lui permet de s’assurer que vous serez capable d’assumer les échéances de votre crédit immobilier. Généralement, pour que votre prêt soit accepté, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %. Ce taux peut être légèrement supérieur si vous justifiez de revenus élevés. 

Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez diviser l’ensemble de vos charges (mensualités de remboursement de crédit, loyer mensuel, pensions alimentaires, charges récurrentes, etc.) par vos revenus (salaires, pensions, retraites, revenus fonciers, etc.) et multiplier le résultat obtenu par cent. 

Hormis le taux d’endettement, la notion de reste à vivre est également capitale pour la banque. L’analyse du reste à vivre lui permet de connaître le montant qu’il vous reste pour subvenir à vos besoins une fois la mensualité de votre emprunt passée et vos charges quotidiennes déduites. La formule du reste à vivre est la suivante : revenus — (mensualité de prêt + charges).

Nous l’avons vaguement évoqué dans l’introduction : l’investissement locatif est bien le seul placement qui peut profiter de ce que l’on appelle l’effet de levier bancaire. Se servir de l’effet de levier bancaire signifie pouvoir investir en engageant un faible apport. Grâce à lui, n’importe quelle personne peut investir dans l’immobilier, dès lors qu’elle dispose d’une situation professionnelle et de revenus stables. Au terme de votre crédit immobilier, vous devenez donc propriétaire d’un bien que vous n’auriez pas pu obtenir sans l’aide de la banque. 

Souscrire à un crédit immobilier

Selon la nature de votre projet, le type de logement choisi ainsi que votre situation personnelle, professionnelle et financière, la banque peut vous orienter vers différents types de prêts. 

La première possibilité est de souscrire à un crédit immobilier classique. Le plus connu est le prêt amortissable. La mensualité que vous versez est divisée entre le capital et les intérêts. De cette façon, vous amortissez une partie du capital obtenu, tout en payant les intérêts du crédit au fur et à mesure. Le crédit se solde à échéance, au bout d’un certain nombre d’années spécifiées en amont. 

Ce type de crédit peut également prendre plusieurs formes. Il peut être qualifié de prêt lissé afin d’aménager les mensualités du crédit maison avec d’autres emprunts parallèles de sorte à conserver un taux d’endettement raisonnable. Le prêt peut aussi être modulable, pour que l’emprunteur puisse augmenter ou diminuer ses remboursements selon les variations de ses revenus dans le temps. Enfin, il peut être hypothécaire, si le crédit est garanti par une hypothèque. 

Le crédit in fine, quant à lui, consiste à rembourser la totalité du capital emprunté à échéance. Pendant toute la durée de l’emprunt, vous ne versez que les intérêts ainsi que les frais d’assurance emprunteur. C’est votre épargne qui va vous permettre de solder le crédit en fin d’opération. Ce montage financier est très souvent réalisé en matière d’investissement locatif, puisqu’il engendre des versements mensuels faibles et pèse peu sur votre taux d’endettement. 

Enfin, il existe ce que l’on appelle le crédit logement sans apport. Comme son nom l’indique, l’emprunteur peut dans ce cas obtenir un crédit immobilier sans avoir à verser d’apport personnel. Ce prêt à 100 ou 110 % englobe également les frais annexes. 

Dans votre recherche de crédit immobilier, n’hésitez pas à contacter un ou plusieurs courtiers afin de gagner du temps et de constituer un dossier complet. Il est par ailleurs courant de mettre différentes banques en concurrence dans le but d'obtenir le meilleur taux et le meilleur prêt. 

Petite astuce, si vous souscrivez à l’assurance emprunteur auprès de l’organisme bancaire chez lequel vous souhaitez obtenir votre crédit, vous pouvez obtenir un taux plus attractif  !

Obtenir un prêt immobilier

Si vous êtes en CDI hors période d’essai, que vous disposez d’un apport personnel de 15 % du prix du bien, que vos comptes sont bien tenus et que vos crédits en cours arrivent bientôt à échéance, vous maximisez grandement vos possibilités d’obtenir l’accord de votre banque pour ce crédit immobilier. 

Malheureusement, avec les aléas de la vie, il n’est pas toujours simple d’avoir l’ensemble des voyants cités au vert. Pas de panique ! Vous pouvez quand même trouver d’autres moyens de mettre toutes les chances de votre côté. 

Commencez par avoir un projet solide, car la banque l’examinera dans les moindres détails. Contrôlez bien que l’offre en matière de logement dans la ville où se situe le vôtre n’est pas saturée et que le prix d’achat de l’habitation correspond bien aux tarifs appliqués sur le marché. 

Pensez également que l’établissement bancaire, pour se faire une meilleure appréciation de la façon dont vous gérez vos comptes, s’attardera sur vos trois derniers relevés. Prouvez-leur que vous êtes un bon gestionnaire. Évitez autant que possible les comptes débiteurs où les frais pour irrégularités et faites en sorte d’épargner régulièrement. Notez qu’aux yeux des banques, un candidat qui gagne modestement sa vie, mais qui épargne et qui n’a que très rarement son compte en débit, aura plus de chance d’obtenir un accord de prêt qu’une personne qui gagne peut-être le double, mais a une très mauvaise tenue de ses comptes

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