Sélectionner le locataire idéal et fixer le montant du loyer

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1/3/2022

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Opter pour un locataire fiable pour sécuriser la location

Les impayés de loyer sont sans aucun doute la plus grande phobie du propriétaire-bailleur. Et pour cause ! Il suffit de quelques mois de loyers non réglés pour que vous perdiez la rentabilité de votre investissement, voire que vous rencontriez une situation difficile pour rembourser votre prêt immobilier. Fort heureusement, ce scénario catastrophe n’est pas si fréquent, et il est possible de prendre certaines mesures en amont afin de minimiser les risques. 

Dans son enquête sur les conditions de logement en France en 2017, l’Insee estime que 4,5 % des locataires sont en situation d’impayés de charges ou de loyer. 

Avant de louer l’appartement ou la maison que vous venez d’acquérir, vous devez impérativement vérifier la situation ainsi que la solvabilité du locataire. Pour qu’un occupant soit considéré comme étant solvable, la part du loyer doit représenter entre 25 et 33 % de ses revenus mensuels au maximum. Il doit, de préférence, jouir d’un emploi pérenne. 

Autrement dit, si vous louez votre bien 660 euros, dans l’idéal, votre locataire devrait avoir un salaire environ égal à 2 000 euros.

Pour contrôler le montant de ses rentrées d’argent, demandez-lui certaines pièces justificatives, comme :

  • son contrat de travail ;
  • ses trois derniers bulletins de salaire s’il est salarié ;
  • ses derniers avis d’imposition et bilans comptables s’il est indépendant.

Qu’importe la situation professionnelle de votre candidat à la location, réclamez-lui ses trois dernières quittances de loyer ainsi qu’un justificatif d’identité. S’il est étudiant ou retraité, d’autres pièces spécifiques peuvent aussi être exigées, comme la carte étudiante ou le bulletin de pension.

Pour mieux vous protéger contre les impayés, vous êtes en droit de réclamer que votre locataire ait un garant. Ce dernier peut être physique ou en ligne. Le garant physique est le plus souvent une personne qui fait partie de l’entourage du locataire. Si ce dernier devait se retrouver en défaut de paiement de ses loyers, alors vous pourriez vous retourner contre ses garants afin d’obtenir le versement des sommes dues. 

Si votre locataire n’est pas en mesure de trouver un garant physique, il peut opter pour une caution locative en ligne. Cette solution lui permet d’obtenir un garant en quelques minutes seulement. De votre côté, vous avez la certitude d’avoir un locataire solvable.

Votre locataire peut également envisager la caution bancaire. Dans ce cas, c’est l’établissement bancaire qui devient caution et qui s’engage à exécuter les obligations de votre locataire en cas de défaillance. Le fonctionnement de cette caution est tel que le locataire doit verser une certaine somme d’argent à la banque, qui correspond à plusieurs mois de loyers. Cet argent est ensuite placé sur un compte bloqué. Si votre locataire cesse de payer ses loyers, vous pourrez demander le déblocage des fonds à la banque. 

Enfin, la caution Visale est une caution gratuite d’Action Logement qui se porte garante pour le compte de votre locataire. En cas d’impayé, le loyer vous est versé par Action Logement. Votre locataire règle ensuite sa dette directement auprès de l’organisme. En revanche, le locataire ne peut bénéficier de la garantie Visale uniquement s’il a moins de 30 ans et que c’est un salarié précaire. 

La garantie Visale est un dispositif encadré. Pour en profiter, le loyer ne doit pas excéder 1 500 euros à Paris et 1 300 euros dans le reste de l’hexagone, charges comprises. 

Pour réduire le risque d’impayés, notez que vous pouvez également souscrire à une assurance loyers impayés. Dans ce cas, la Garantie des Loyers Impayés (GLI) vous paie les sommes dues sur une période donnée jusqu’à la régularisation du locataire. Cette assurance prend aussi en charge les éventuelles actions en justice à engager contre le locataire et vous protège contre les dégradations de votre logement.

Outre l’aspect financier, si vous organisez vous-même les visites, prenez le temps d’échanger avec les candidats à la location, afin d’en savoir plus sur eux. Certes, ils doivent avoir des revenus stables pour sécuriser la location, mais le courant doit aussi passer. Cela facilitera vos échanges, et vous permettra aussi de trier parmi les profils qui vous plaisent le plus. 

Calculer le montant du loyer idéal pour obtenir une bonne rentabilité

Fixer le montant d’un loyer pour qu’il soit juste tant pour vous que pour vos futurs locataires n’est pas toujours chose évidente. Pour rappel, c’est du montant de votre loyer que dépendent à la fois votre rentabilité locative ainsi que votre recherche de locataires. Avec un prix raisonnable, vous trouverez plus facilement des locataires et votre logement ne restera pas vide.  

La première étape pour fixer votre loyer est d’évaluer votre logement. Tenez donc compte de :

  • la localisation géographique de votre habitation : selon sa situation et les commodités présentes aux alentours, le prix au mètre carré n’est pas le même ;
  • la surface habitable du bien, qui correspond à la surface au sol que vous pouvez reprendre sur votre acte notarié ;
  • les prestations disponibles à l’intérieur du logement : l’état du bien ou encore le fait qu’il soit meublé ou non sont des éléments à prendre en compte, qui joueront en faveur du montant du loyer et qui vous permettront de vous démarquer des autres offres du marché ;
  • les prestations extérieures : un interphone, un ascenseur, un gardien, un jardin ou encore un lotissement sécurisé sont autant de critères qui apportent de la valeur au logement et qui se répercutent sur le montant du loyer ;
  • le niveau de performance énergétique : la consommation énergétique du logement est aussi un élément important aux yeux des locataires.

Comparez votre proposition avec les autres offres disponibles sur le marché au travers des annonces immobilières. Vous aurez ainsi une idée plus objective des tarifs pratiqués dans votre secteur. Le mieux reste de réaliser une comparaison équitable. Trouvez donc des biens semblables au vôtre en matière de surface habitable, de situation géographique et de prestations offertes.

Évaluez ensuite le montant de votre loyer par rapport au taux de rentabilité brute. Une fois que vous avez une idée plus précise du montant du loyer que vous souhaitez appliquer, calculez votre rendement locatif, comme détaillé dans le chapitre 6. Contrôlez que tout soit cohérent et que les chiffres correspondent bien à votre plan de financement

Si vous remboursez un prêt immobilier, l’idéal est que le montant du loyer soit au plus proche de ce que vous coûte le remboursement du prêt mensuellement. Plus le montant du loyer est proche de vos dépenses mensuelles, plus votre investissement est intéressant. 

Pour faciliter votre projet de location, vous pouvez également confier la gestion de votre logement à un professionnel. Ce dernier pourra aussi vous orienter en ce qui concerne le prix du loyer à fixer, de sorte que vous trouviez rapidement des locataires. Votre logement ne restera pas vacant trop longtemps, chose qui n’est avantageuse ni pour le bien ni pour vous.

Faites tout de même attention à la loi. Certaines communes appliquent ce que l’on appelle l’encadrement des loyers. Dans ce cas, vous devrez vous baser sur un loyer de référence pour fixer votre tarif. Le loyer que vous demandez ne peut dépasser ce loyer de référence de plus de 20 %. Si vous ne respectez pas cette condition, votre locataire peut saisir la justice afin de solliciter une réévaluation du loyer à la baisse. 

Si vous louez en étant assujetti à un dispositif de défiscalisation immobilière (Pinel, Denormandie, etc.), vous devrez également déterminer le montant de votre loyer selon des plafonds ou des règles en vigueur pour profiter de l’avantage fiscal qui vous est offert. 

En ce qui concerne le montant de vos charges locatives récupérables, renseignez-vous au préalable sur les charges locatives globales de la maison ou de l’appartement. Regardez les factures de l’année précédente afin de vous faire une idée de leurs montants ou adressez-vous au syndic. Déterminez ensuite le montant des impôts locaux, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et la taxe de balayage, qui font partie des charges locatives récupérables

Tenez aussi compte des charges de l’année précédente et du partage des charges payables par vous ou par votre locataire. L’ensemble de ces renseignements sont, en général, notés sur l’arrêté des comptes annuels que le syndic vous fait parvenir. Divisez par douze le montant annuel des charges locatives récupérables afin d’obtenir le montant de la provision mensuelle exigible auprès de votre locataire. 

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