Se pencher sur les dispositifs immobiliers de défiscalisation

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Se pencher sur les dispositifs immobiliers de défiscalisation
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1/4/2022

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Les dispositifs immobiliers disponibles pour l’achat dans l’ancien

Le dispositif Pinel ancien

La loi Pinel dans l’ancien vous concerne si vous souhaitez acheter un bien ancien. L’aide fiscale qui en découle porte sur les travaux de rénovation réalisés afin d’améliorer le logement. 

En tant qu’investisseur qui entre en possession d’un logement ancien à restaurer et destiné à la location, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de :

  • 12 % du montant de l’investissement (dans la limite de 300 000 euros) si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans ;
  • 18 % du montant de l’investissement si vous vous engagez à louer votre bien pendant 9 ans ;
  • 21 % du montant de l’investissement si vous vous engagez à louer votre bien pendant 12 ans.

Si vous souhaitez bénéficier de ce dispositif fiscal, vous devrez respecter certaines conditions liées à l’emplacement de votre bien, à la nature des travaux de rénovation, au montant des loyers ainsi qu’aux ressources des locataires. 

Le logement que vous acquérez doit être situé dans une ville éligible au dispositif Pinel ancien. Vous devrez également le louer pendant une durée définie de 6,9 ou 12 ans. Le montant de votre loyer sera plafonné. Le gouvernement, à travers cette loi Pinel, tend à mettre sur le marché des logements abordables aux foyers modestes. 

Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du montant total de l’acquisition. Ils doivent également améliorer d’au moins 30 % la performance énergétique du bien s’il s’agit d’un logement non collectif, et 20 % s’il s’agit d’un logement collectif. Ils doivent porter sur au moins deux types de travaux parmi ceux indiqués ci-après :

  • isolation des combles ;
  • isolation des murs ;
  • changement de chaudière ;
  • isolation des fenêtres ;
  • changement de production d’eau chaude.

Le dispositif Cosse ancien

Avec le dispositif Cosse ancien (aussi appelé « Louer mieux » ou « Louer abordable »), vous pouvez profiter d’un abattement sur vos loyers qui va de 15 à 85 %.

Pour bénéficier du dispositif Cosse ancien, vous devez obligatoirement louer votre bien vide pendant au moins 6 ans, et respecter à la fois des plafonds de loyers et de ressources de vos locataires. Le bien doit également être loué à usage de résidence principale du locataire et être situé en milieu urbain ou en zone rurale (sous conditions). Votre locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. Depuis 2020, votre bien doit également respecter une performance énergétique minimale. 

Pour disposer de Cosse ancien, en tant que propriétaire, vous devez obligatoirement signer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), mais restez libre de choisir votre locataire. 

Comme pour tous les dispositifs immobiliers qui existent, le dispositif Cosse ancien vous offre un avantage fiscal considérable. Il consiste en une importante déduction spécifique applicable sur les loyers que vous percevez. Le montant de cette déduction dépend de la localisation du logement dans lequel vous avez investi (s’il est en zone A bis, A, B ou C) , ainsi que de son caractère plus ou moins social (s’il est intermédiaire, social, très social ou en intermédiation locative).

Cet abattement s’ajoute à l’ensemble de vos autres frais et charges déductibles (travaux, charges de copropriété, taxe foncière, etc.), vous permettant de réduire votre résultat foncier imposable. Dans certains cas vous pouvez créer un déficit foncier qui sera imposable sur votre revenu global.

Comme nous l’avons vu dans le chapitre précédent, dans le cadre des revenus fonciers, le régime réel d’imposition vous permet de prendre en compte, pour leur montant réel, l’ensemble des frais et des charges relatifs au logement (impôt foncier, travaux, charges de copropriété, etc.), qui peut vous permettre de créer un déficit foncier. Ce dernier est alors imputable sur votre revenu global et diminue votre impôt sur le revenu dans la limite annuelle de 10 700 euros. 

Avec la loi Cosse ancien, le montant de ce plafond passe à 15 300 euros, soit 4 600 euros par an de déficit imputable supplémentaire. 

La loi Malraux 

Si vous souhaitez contracter le dispositif Malraux, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt qui est calculée sur le montant des travaux de restauration que vous aurez engagés. Elle est de :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvée, pour les quartiers anciens dégradés ainsi que les quartiers conventionnés ;
  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Pour demander la loi Malraux, vous devez réaliser un investissement locatif dans l’ancien et vous engagez à entretenir une partie du patrimoine national, avec des bâtiments qui ont un caractère historique.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 400 000 euros pour une période de 4 années consécutives. La loi Malraux vous impose d’avoir un chantier suivi et contrôlé par un Architecte des Bâtiments de France (ABF) et des travaux qui prennent en charge la totalité de l’immeuble.

Contrairement aux autres dispositifs cités précédemment, avec la loi Malraux, vous n’êtes soumis à aucun plafonnement du loyer

Le dispositif Monuments Historiques

Si vous avez à cœur d’investir dans un bien classé Monument Historique et que vous souhaitez le rénover, vous pouvez profiter des avantages octroyés par la loi sur les Monuments Historiques. Cette loi s’adresse à la restauration de biens de grande valeur architecturale, historique ou artistique et ne vise que les biens classés monuments historiques.

À ce stade, vous avez peut-être du mal à différencier la loi Malraux du dispositif Monuments Historiques. Les deux concernent les biens immobiliers anciens et ont pour but la rénovation, la sauvegarde et la mise en valeur du patrimoine immobilier ancien dans le pays. La principale différence est que ces deux dispositifs de défiscalisation n’offrent pas les mêmes avantages. 

Alors que la loi Malraux octroie une défiscalisation pouvant atteindre jusqu’à 30 % des travaux de rénovation, la loi Monuments Historiques offre une défiscalisation qui prend en compte la totalité des travaux. Les charges d’entretien et de restauration du logement sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. La règle est la même pour les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du foncier et aux travaux. Les travaux de rénovation et d’entretien peuvent être déduits de vos revenus, vous permettant de réaliser des économies d’impôts notables. 

Les dépenses liées aux travaux ne sont soumises à aucune limitation. Elles concernent les frais de gestion, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts et frais d’emprunt, les dépenses de réparation et d’entretien du bien immobilier, etc. Ce dispositif vous permet de déduire votre déficit foncier de votre revenu global et vous offre une exonération des frais de succession si vous avez signé une convention avec le ministère de la Culture et de la Communication.

Enfin, dernier atout pour profiter des avantages fiscaux octroyés par cette loi, vous n’êtes pas soumis à une obligation de location une fois les travaux achevés. C’est une option, et dans ce cas, il n’existe aucun plafond de loyer à respecter, mais vous pouvez également prendre la décision d’occuper votre bien sans que les avantages s’annulent. Votre seule obligation est de conserver le bien immobilier au minimum 15 ans à compter de son acquisition. 

Vous ne pouvez pas transformer, démolir, vendre, donner, ni même léguer un bien immobilier classé Monuments Historiques sans une autorisation préalable du ministère de la Culture.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est une aide fiscale à la rénovation et à la location. En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation si vous rénovez un logement que vous avez acquis dans un quartier ancien dégradé. Autrement dit, ce dispositif vous concerne si vous avez acheté un bien à rénover dans un des territoires éligibles au dispositif et que vous souhaitez mettre votre logement vide en location pendant 6, 9 ou 12 ans. 

Si vous respectez l’ensemble des conditions nécessaires, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt qui est calculée sur la totalité de l’opération. Cette réduction s’élève à 12 % si vous louez votre bien pendant 6 ans, 18 % si vous le louez pendant 9 ans et 21 % si vous le louez pendant 12 ans. Vous devrez respecter le plafonnement des loyers qui s’applique afin de mettre sur le marché un logement à un tarif abordable. 

Si vous investissez dans un bien qui coûte 160 000 euros et que vous réalisez 40 000 euros de travaux, vous pouvez obtenir un avantage fiscal de 33 600 si vous louez votre bien pendant 12 mois, soit 2 800 euros de déduction par an. 

Pour bénéficier du dispositif Denormandie vous devez réaliser des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération dans la limite de 300 000 euros. Les travaux doivent porter sur la création de nouvelles surfaces habitables, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables, des travaux pour réaliser des économies d’énergie. 

Les dispositifs immobiliers disponibles pour l’achat dans le neuf 

Le dispositif Pinel

La loi Pinel est un dispositif fiscal simple et avantageux qui vous permet d’investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant vos impôts. Pour pouvoir en bénéficier, en tant qu’investisseur, vous devez acheter un logement neuf, et vous engager à le louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le bien doit également se situer dans une zone dite tendue, soit en A, A bis ou B1. Il doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement et être conforme aux normes énergétiques en vigueur (réglementation thermique RT2012 ou le HPE ou BBC rénovation). 

Cependant, ce dispositif est soumis à l’encadrement du montant des loyers. Vos futurs locataires doivent également respecter un certain plafond de ressources.

Si l’ensemble de ces conditions sont respectées, alors vous pouvez profiter d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21 % du prix de revient de la location en métropole dans la limite de 300 000 euros par an, si vous vous engagez à louer le bien sur 6, 9 ou 12 ans, respectivement. En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de prolonger le bail par tranche de 3 ans, dans la limite de 12 ans au total. Dans ce cas, vous obtenez une réduction fiscale additionnelle.

Notez qu’à partir du 1er janvier 2023, l’avantage fiscal obtenu à travers la loi Pinel sera diminué. Il atteindra 10,5 % pour une location sur 6 ans, 15 % pour une location sur 12 ans et 17,5 % pour une location sur 20 ans. 

Attention, depuis janvier 2021, les maisons neuves ne sont plus éligibles au dispositif Pinel, qui ne concerne plus que les appartements. 

Le dispositif Censi-Bouvard 

Le dispositif Censi-Bouvard vous concerne si vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier neuf en résidence de service meublée. Dans ce cas, vous pouvez réduire votre imposition d’un certain pourcentage du prix de revient de l’appartement et récupérer la TVA sur le montant de votre investissement. 

Le dispositif Censi-Bouvard complète le statut du Loueur en Meublé non Professionnel évoqué dans le chapitre 5, qui utilise le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés. 

Concrètement, avec le dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt de 11 % du prix HT de votre bien, dans la limite de 300 000 euros. La réduction d’impôt s’étale ensuite de façon linéaire sur 9 ans. Si le montant de votre réduction d’impôt dépasse le montant à payer, vous pouvez le reporter sur 6 ans, si votre logement est toujours en location l’année de l’utilisation du report. 

Les logements éligibles à la loi Censi-Bouvard doivent être neufs et impérativement être une résidence meublée :

  • pour étudiant ;
  • pour personnes âgées ou handicapées ;
  • d’accueil et de soins agréés. 

Il existe quelques subtilités afin de pouvoir profiter de cette loi. Votre bien doit être loué meublé et par bail commercial à l’exploitant de la résidence, pour une durée minimale de 9 ans. Il n’existe aucun zonage ni aucun plafond de ressources du locataire ou de plafond de loyer. 

Focus sur l’investissement en nue-propriété

Pour diminuer votre imposition, vous pouvez aussi faire le choix d’investir en nue-propriété. Ce mode d’investissement influe sur votre taxe foncière ainsi que votre Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si vous y êtes assujetti. 

Pour rappel, l’investissement en nue-propriété vous offre la possibilité d’acquérir un bien à un prix réduit d’en moyenne 40 % et d’en accorder l’usage à un tiers (l’usufruitier) pendant une durée temporaire. À terme, vous devenez automatiquement propriétaire du bien dont il est question.

L’investissement en nue-propriété est une opération neutre fiscalement pour l’investisseur. Le placement immobilier, dans ce cas, n’a aucune conséquence sur votre IFI, car le bien n’entre pas dans l’assiette de taxation de l’impôt. C’est l’usufruitier qui se charge de la taxe foncière pour le bien concerné. De votre côté, vous en êtes totalement exonéré. Vous n’avez pas non plus à gérer les frais annexes ou les taxes liés à l’entretien ainsi qu’à la gestion du bien. 

Autrement dit, l’investissement en nue-propriété ne génère aucune fiscalité supplémentaire pour l’investisseur. Vous n’avez aucun impôt sur le revenu additionnel, ni de prélèvements sociaux ni de taxe foncière. Tout cela reste à la charge de l’usufruitier. 

Faire son choix parmi ces nombreux dispositifs et opter pour celui qui est le plus adapté à votre situation

Finalement, avant d’opter pour l’une ou l’autre des solutions proposées, vous devez savoir si vous souhaitez acheter un bien neuf ou un bien ancien. Les deux options présentent des avantages, mais aussi des inconvénients. 

Dans le neuf, vous profitez d’un logement confortable, souvent économe en énergie. Vous n’aurez pas de mauvaises surprises quant à l’isolation thermique ou phonique de la bâtisse puisque le constructeur est tenu de respecter certaines normes en vigueur (RT 2012, RE 2020, etc.). 

Autre avantage, en investissant dans le neuf, vous profitez de frais de notaire réduits. Les droits de mutation sont moins élevés dans le neuf que dans l’ancien et ne dépassent pas 3 % du prix de vente. Dans le cas d’un achat en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement), vous êtes même exonéré du paiement de la taxe foncière au cours des deux premières années. 

Vous ne risquez pas non plus de devoir subir des coûts supplémentaires, puisque dans le neuf, vous n’avez généralement pas de travaux à prévoir. Cela, sans compter la garantie biennale ou la garantie décennale, qui vous assure sur une période de deux à dix ans contre le mauvais fonctionnement des équipements ou contre les désordres qui pourraient compromettre la solidité de votre bien.

Malheureusement, il n’existe pas non plus que des avantages à investir dans l’immobilier locatif neuf, et cela se ressent grandement sur le prix. Le prix au mètre carré est généralement plus élevé dans le neuf comparé à l’ancien. 

Vous devez également prévoir un certain délai de livraison avant de pouvoir mettre votre bien en location. Souvent, il faut patienter entre 12 et 18 mois avant de pouvoir devenir propriétaire bailleur et se mettre à la recherche des premiers locataires. En clair, même si le paiement est échelonné, vous devrez commencer à payer votre logement de votre poche jusqu’à ce que ce dernier sorte entièrement de terre et que les frais soient compensés avec les loyers perçus. 

Bien sûr, il existe aussi toujours un risque quant à la solvabilité et au sérieux du promoteur chargé de la construction de l’habitation. Il est donc essentiel de vérifier que le professionnel que vous engagez est bien couvert, et qu’il a souscrit aux garanties nécessaires, de remboursement et d’achèvement, qui vous couvrent en cas de nécessité.

Acheter un logement ancien et engager des travaux peut aussi représenter un bon compromis, si vous souhaitez acquérir un bien à moindre coût et le personnaliser. Investir dans un logement ancien à rénover vous coûtera bien moins cher. D’un côté, le prix au mètre carré est moins cher, mais surtout, il est aussi plus facilement négociable. Après avoir réalisé quelques travaux, vous aurez également la possibilité de revendre votre bien en faisant une belle plus-value. 

En réalisant ces travaux, vous aurez également la possibilité de revoir entièrement son isolation et de diminuer les factures de chauffage et d’électricité. Votre locataire aura moins de frais de son côté et sera plus enclin à choisir votre bien. Vous lui offrez l’opportunité de vivre dans une habitation confortable, et valorisez le bien en le mettant aux dernières normes énergétiques en vigueur. 

En rénovant, vous personnalisez également votre logement. Certes, vous n’allez pas y vivre, mais c’est l’occasion de rendre les lieux charmants afin qu’ils séduisent un maximum de candidats à la location. Si, en plus, le bien dispose d’équipements neufs, modernes et bien sélectionnés, vous pourrez fixer un loyer plus élevé. Moulures, poutres apparentes ou encore cuisine ouverte sont autant de façons d’apporter du charme au logement. Si vous n’êtes pas un as de la décoration, n’hésitez pas à vous faire aider par des experts (maître d’œuvre, décorateur, etc.) qui sauront sublimer votre bien et trouver un juste milieu entre vos envies et votre budget. 

Encore une fois, il n’existe malheureusement pas que des avantages à acheter dans l’ancien. Le premier inconvénient étant que vous devrez patienter jusqu’à la fin des travaux avant de pouvoir mettre votre logement sur le marché. En ce qui concerne la durée, tout dépend de l’ampleur de votre projet. 

Afin d’éviter les mauvaises surprises, il convient également d’établir un plan financier très précis de l’ampleur des travaux à réaliser. Achats supplémentaires de matériaux, recrutement de nouveaux ouvriers ou encore interventions imprévues de spécialistes, les postes de dépenses supplémentaires sont nombreux. Appuyez-vous sur une vraie équipe d’experts dès le départ afin de vous éviter tout tracas inutile. Gardez en tête qu’une rénovation n’est pas toujours de tout repos. Il faudra savoir faire preuve de souplesse, mais aussi de flexibilité dans la réalisation de votre projet. 

Pour trouver le dispositif immobilier idéal, demandez-vous si vous préférez acheter dans le neuf ou dans l’ancien. Cette étape passée, étudiez votre situation personnelle avec précision, notamment en matière de fiscalité, afin d’opter pour le dispositif le plus avantageux selon votre cas. Si besoin, faites des simulations, qui sont toujours très parlantes et plus précises, afin de vous tourner vers l’option la plus favorable pour votre profil d’investisseur

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