Qu’est-ce que les charges de copropriété d’un investissement locatif ?

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Qu’est-ce que les charges de copropriété d’un investissement locatif ?
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Vous souhaitez acheter un bien en copropriété pour votre prochain investissement locatif ? Plusieurs frais annexes sont à prévoir, comme les taxes, les frais de gestion ou encore les charges de copropriété. Pour information, les charges de copropriété sont des frais dont tous les propriétaires d’un appartement en copropriété sont redevables.

Découvrons ensemble les différentes charges de copropriété et comment affectent-elles la rentabilité de votre investissement locatif.

Définition des charges de copropriété

Les charges de copropriété sont des frais liés à la gestion administrative et financière de la copropriété ainsi qu’à l’entretien et la bonne tenue de l’immeuble. Il est possible de les définir en plusieurs catégories.

Les charges courantes : les dépenses prévues

Les charges courantes sont des dépenses prévues par le budget prévisionnel de la copropriété. En effet, chaque année, un budget est proposé par le syndic de copropriété en assemblée générale, puis voté par les copropriétaires. Le budget prévisionnel comprend les dépenses suivantes :

  • Les charges générales : ce sont les frais partagés équitablement entre tous les propriétaires, comme l’entretien des parties communes ou les factures d’électricité pour l’éclairage,
  • Les charges spéciales : ce sont les frais payés en fonction de l’utilisation d’un service par un copropriétaire. Par exemple, un propriétaire au rez-de-chaussée ne payera pas de charges d’ascenseur, car il n’en a pas d’utilité, contrairement à un propriétaire au 6ᵉ étage

Les charges exceptionnelles : les dépenses ponctuelles

A l’inverse, les charges exceptionnelles sont des dépenses ponctuelles, principalement les travaux réalisés dans la copropriété.

Certains travaux peuvent être prévus plusieurs années à l’avance par les copropriétaires, c’est le cas notamment des travaux de rénovation énergétique, mais d’autres travaux ont un caractère plus urgent. Si un mur de la copropriété vient à s’affaisser ou s'effondrer, il est impératif d’entreprendre rapidement des travaux pour assurer la sécurité des résidents de l’immeuble.

Quand le propriétaire doit-il payer ses charges de copropriété ?

Le syndic de copropriété fait parvenir à tous les copropriétaires des appels de fonds pour demander le paiement d’une provision des charges. Pour rappel, une copropriété est obligatoirement gérée par un syndic.

Pour les charges courantes, le syndic envoie un appel de fonds par trimestre aux copropriétaires pour demander une provision sur le montant total des charges dues. Ainsi, le paiement de ces charges est échelonné sur l’année. Attention, il est possible que le règlement de copropriété prévoit une autre périodicité pour l’envoi des appels de fonds.

Pour les charges exceptionnelles, la date d’envoi de l’appel de fonds et la date d’échéance du paiement des charges sont définies lors du vote des travaux en assemblée générale.

Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ?

Bien que le propriétaire paie l’ensemble des charges de copropriété, certaines dépenses profitent au confort du locataire. Le propriétaire peut donc récupérer certaines charges auprès du locataire, on les appelle les charges récupérables.

Les charges récupérables par le propriétaire sont les suivantes :

  • L’eau froide et la production d’eau chaude sanitaire,
  • La consommation de chauffage lorsque la chaudière est collective,
  • Le nettoyage des parties communes ou des voies de circulation avoisinantes,
  • La redevance d’enlèvement des ordures ménagères,
  • Etc.

Ainsi, en plus du paiement du loyer chaque mois, le locataire paie des charges locatives. C’est au propriétaire de les estimer pour correspondre au mieux aux dépenses qu’il avance. À la fin de l’année, une régularisation est effectuée par le propriétaire pour rembourser le locataire en cas de trop-perçu, ou lui demander le paiement du reste à charge.

Comment connaître le montant des charges de copropriété ?

Avant d’acheter un bien en copropriété, le vendeur doit fournir à l’acquéreur plusieurs documents essentiels pour l’informer sur la santé financière de la copropriété et le montant des charges de copropriété.

Les documents importants pour connaître le montant des charges de copropriété sont les suivants :

  • La fiche synthétique de la copropriété qui contient des données financières sur la copropriété comme le montant des impayés ou du fond de travaux,
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années. Sur ces documents figurent les travaux votés en assemblée générale,

L’état-daté qui est édité par le syndic de copropriété lors d’une vente en copropriété. L’état-daté récapitule l’ensemble des sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndic, mais aussi les sommes que l’acquéreur devra payer après la signature de l’acte authentique de vente

Comment réduire les charges de copropriété ?

L’ensemble des décisions prises pour la copropriété sont votées lors des assemblées générales. Il existe plusieurs manières de réduire les charges de copropriété, mais la majorité des copropriétaires doivent donner leurs accords pour mettre en place ces solutions.

Ainsi, pour réduire les charges de copropriété, il est possible de :

  • Changer de syndic de copropriété : lorsque ce dernier est professionnel, les copropriétaires payent des honoraires pour que le syndic assure la gestion de la copropriété. Pour certains services comme l’édition d’un état daté, des frais annexes peuvent être facturés. Il est recommandé de mettre en concurrence plusieurs syndics pour comparer les prix et les prestations associées. Il existe de nombreuses alternatives comme les syndics de copropriété en ligne, le syndic bénévole ou le syndic coopératif.
  • Renégocier et comparer les contrats : à chaque date anniversaire de contrat, il est possible de renégocier un contrat fournisseur ou de le mettre en concurrence. En opérant de cette manière avec tous les contrats, il est possible de réaliser des économies significatives. Lorsque des travaux sont à réaliser, il est conseillé de demander plusieurs devis pour choisir celui le plus adapté à la situation de la copropriété,
  • Imposer un seuil de consultation des copropriétaires au syndic : il est possible de voter en assemblée générale à la majorité absolue un seuil de consultation des contrats. Ainsi, à partir d’un certain montant, le syndic est obligé de faire voter la souscription à un contrat par les copropriétaires en assemblée générale. Certaines copropriétés décident de voter un seuil symbolique de 1€ pour montrer au syndic que l’ensemble des devis seront contrôlés et vérifiés en assemblée générale.

Pour information, bien que le syndic organise les assemblées générales, n’importe quel copropriétaire ou membre du conseil syndical peut faire une demande pour ajouter une ou plusieurs résolutions à voter. La personne concernée doit envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception sa demande au syndic environ 2 mois avant la tenue de l’assemblée générale.

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