Le règlement de copropriété est un document incontournable pour tout achat immobilier en copropriété.
Il fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble, précise les droits et devoirs des copropriétaires, et encadre la vie collective.
Mieux le comprendre, c’est s’assurer un investissement serein et sans mauvaise surprise.
On vous explique tout dans cet article.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document juridique qui organise la vie et la gestion d’un immeuble divisé en lots.
Il :
- Définit les parties communes et privatives
- Précise les droits et obligations de chaque copropriétaire
- Fixe les règles de fonctionnement de la copropriété.
Ce document est obligatoire dans toute copropriété, quelle que soit sa taille. Il constitue une référence essentielle en cas de litige ou de doute, c’est vers lui que l’on se tourne.
Sa rédaction est encadrée par la loi, et il s’impose à tous :
- Copropriétaires
- Locataires
- Occupants
- Etc.
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Qui rédige le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est rédigé par un notaire, généralement au moment de la construction de l’immeuble ou de sa division en lots.
C’est le promoteur ou le propriétaire initial de l’immeuble qui mandate le notaire pour rédiger ce document, en s’appuyant sur les plans de l’immeuble et la répartition prévue des lots.
Une fois rédigé, le règlement est publié au service de publicité foncière, ce qui le rend opposable à tous les copropriétaires actuels et futurs. En cas de modification, c’est également un notaire qui intervient pour formaliser et enregistrer les nouvelles règles.
Pourquoi est-il obligatoire ?
Le règlement de copropriété est obligatoire dès qu’un immeuble est divisé en lots privatifs et parties communes.
Il répond à une exigence légale prévue par la loi du 10 juillet 1965.
Cette obligation permet de garantir une gestion transparente de l’immeuble et d’assurer la cohabitation harmonieuse entre les différents copropriétaires.
Sans ce document, il serait difficile de répartir précisément les charges, de définir les droits d’usage des parties communes, ou encore de fixer les règles de vote en assemblée générale.
Le règlement devient alors le socle juridique de la copropriété.
Que contient un règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document structuré et complet, qui définit les règles essentielles à la gestion de l’immeuble et à la vie collective des occupants.
La description des parties communes et privatives
Il précise avec clarté ce qui appartient à chacun et ce qui est commun.
Les parties privatives sont les logements ou locaux dont chaque copropriétaire a l’usage exclusif.
Les parties communes regroupent les espaces utilisés par tous :
- Couloirs
- Ascenseurs
- Toiture
- Cour
- Etc.
Les règles de vie collective (usage des lots, nuisances…)
Le règlement fixe les conditions d’occupation des lots :
- Interdiction d’exercer certaines activités professionnelles
- Règlementation sur les nuisances sonores
- Interdiction d’utiliser les parties communes de façon privative…
Il garantit le respect de la tranquillité et des bonnes pratiques.
La répartition des charges
Il précise la manière dont les charges sont réparties entre copropriétaires.
Cette répartition s’appuie généralement sur les tantièmes ou millièmes de copropriété, en fonction de la surface et de l’utilité des parties communes pour chaque lot.
Les règles de gestion et d’administration
Le règlement décrit les modalités de fonctionnement de la copropriété :
- Le rôle du syndic
- L’organisation des assemblées générales
- Les règles de vote
- Les missions du conseil syndical.
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Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété ?
En cas de manquement aux règles (nuisances, défaut de paiement, non-respect des parties communes), le règlement prévoit des sanctions ou procédures pour faire respecter les droits collectifs. Cela peut aller d’un simple rappel à l’ordre à une action en justice.
Quelle est la valeur juridique du règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété n’est pas un simple document informatif : il a une valeur juridique contraignante. Chaque copropriétaire, locataire ou occupant doit s’y conformer, même s’il n’en a pas eu connaissance lors de son entrée dans les lieux.
Le règlement a-t-il force obligatoire ?
Oui. Une fois publié au service de la publicité foncière, le règlement de copropriété est opposable à tous.
Cela signifie que nul ne peut ignorer les règles qu’il contient. Il s’impose à tous les copropriétaires, à leurs locataires, mais aussi aux personnes de passage dans l’immeuble.
L’importance de l’opposabilité du règlement aux copropriétaires et aux locataires
Le respect du règlement est indispensable pour garantir la bonne gestion de la copropriété et la cohabitation pacifique.
Lors de la signature d’un bail de location, le locataire est tenu de respecter les clauses du règlement, comme l’interdiction de sous-location ou certaines limitations d’usage.
Peut-on modifier un règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document évolutif. Il peut être modifié pour s’adapter aux nouvelles exigences de la vie en copropriété ou aux évolutions législatives. Toutefois, ces modifications sont strictement encadrées par la loi.
Les conditions de modification en assemblée générale
La modification du règlement doit être votée en assemblée générale (AG) des copropriétaires.
La proposition de modification doit figurer à l’ordre du jour, et être accompagnée d’un projet précis. Elle est généralement initiée par le syndic ou par un ou plusieurs copropriétaires.
Les majorités requises selon la nature des changements
Le type de majorité nécessaire varie selon la nature de la modification :
- Majorité absolue (article 25 de la loi de 1965) : pour les règles de fonctionnement de la copropriété.
- Double majorité (article 26) : pour les modifications importantes, comme le changement de destination des parties privatives ou communes.
- Unanimité : si la modification porte atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires (exemple : suppression d’un ascenseur, restriction d’usage des lots).
L’intervention obligatoire d’un notaire (cas particuliers)
Dans certains cas, la modification doit être constatée par acte notarié, notamment si elle modifie la répartition des charges ou la description des parties privatives et communes. Le nouveau règlement doit ensuite être publié au service de la publicité foncière.
Où trouver le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document essentiel à consulter avant d’acheter ou de louer un bien en copropriété. Plusieurs sources permettent de l’obtenir facilement.
Lors de l’achat d’un bien en copropriété
Lors d’une vente immobilière, le règlement de copropriété doit être fourni par le vendeur dans le dossier de diagnostic technique (DDT).
Ce document est remis à l’acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte authentique chez le notaire.
À la mairie ou au service de publicité foncière
Si le règlement n’est pas disponible via le vendeur, il est possible de le consulter au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dont dépend l’immeuble.
Certaines mairies conservent également une copie du règlement, notamment dans le cadre des permis de construire.
Auprès du syndic de copropriété
Le syndic est le gestionnaire officiel de la copropriété. Il détient toujours une version à jour du règlement. Les copropriétaires peuvent en demander une copie à tout moment, parfois contre des frais de reproduction.
Pourquoi lire attentivement le règlement avant d’acheter en copropriété ?
Avant d’investir dans un bien en copropriété, il est essentiel de lire en détail le règlement de copropriété. Ce document précise les droits et obligations de chaque copropriétaire, et peut contenir des clauses impactant directement la rentabilité ou l'usage du bien.
Les interdictions possibles (location saisonnière, activité professionnelle…)
Certains règlements de copropriété interdisent des usages spécifiques. Par exemple, la location saisonnière type Airbnb peut être prohibée.
D'autres règlements interdisent l'exercice d'une activité professionnelle, même en télétravail. Ces restrictions doivent être connues en amont pour éviter tout litige ou limitation d’usage.
Les charges de copropriété et leurs répartitions
Le règlement fixe également la répartition des charges entre copropriétaires : entretien des parties communes, ascenseur, espaces verts, etc.
Une mauvaise répartition ou des charges élevées peuvent grever la rentabilité locative. Il est donc primordial d'analyser ces éléments pour évaluer la viabilité économique de l’investissement.
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