Comment devenir marchand de biens : le guide complet

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24/7/2023

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Vous rêvez de devenir marchand de biens, mais vous ne savez pas comment faire ? Vous vous demandez quelle formation suivre ? Quels sont les atouts de cette activité ? Quel statut juridique adopter pour démarrer ? Comment créer sa société de marchand de biens ? Dans cet article, nous allons répondre à toutes vos questions. 

Qu’est-ce que le métier de marchand de biens ?

Le métier de marchand de biens consiste à acheter, rénover et revendre des biens immobiliers dans le but d’en tirer des bénéfices

Ces biens peuvent être :

Il faut distinguer marchand de biens et agent immobilier. Ce dernier n'exerce qu'à titre d'intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur d'un bien immobilier. Il est rémunéré sous forme de commission.

Pour exercer son activité, le marchand de biens doit créer son entreprise et être inscrit au registre du commerce. Son activité peut être effectuée à temps plein ou occasionnellement.

En revanche, il doit avoir des compétences en immobilier, en droit, en urbanisme et en commerce. Il doit aussi savoir repérer les bonnes affaires, négocier les prix, financer ses acquisitions, gérer les travaux et trouver des acheteurs. 

En somme, le métier de marchand de biens est un métier qui demande de la rigueur, de l’organisation, du sens du contact et de la prise de risque.

Quel diplôme pour devenir marchand de biens ?

Tout d’abord, il faut savoir qu’il n'existe pas de diplôme spécifique obligatoire pour exercer le métier de marchand de biens. Cependant, certaines formations peuvent être utiles pour acquérir les compétences nécessaires à cette profession. Voici quelques diplômes et formations qui peuvent être pertinents :

Les diplômes de niveau Bac + 3 :

  • Licence professionnelle métiers de l'immobilier
  • Licence immobilier (ICH)
  • Bachelor d'école spécialisée (Efab, Espi, Imsi, Sup Tertiaire)

Le diplôme BTS PI (Professions Immobilières) :

C’est un diplôme de niveau bac+2 qui forme aux métiers de l'immobilier. Bien qu'il ne soit pas spécifiquement axé sur le métier de marchand de biens, il offre une bonne base de connaissances en droit de l'immobilier, gestion, commercialisation et évaluation immobilière

Il existe également des formations spécifiques au métier de marchand de biens proposées par des organismes privés ou des chambres de commerce et d'industrie. Ces formations peuvent aborder des sujets tels que l'évaluation immobilière, la gestion de projet, la négociation immobilière et la fiscalité immobilière.

Quelle est la réglementation autour du métier ?

Le métier de marchand de biens est encadré par plusieurs réglementations. Voici les principales règles et obligations à prendre en compte :

  • Immatriculation : Pour exercer l'activité de marchand de biens, il est nécessaire de s'immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
  • Forme juridique. Il peut s'agir d'une entreprise individuelle (EI), d'une société à responsabilité limitée (SARL), d'une société par actions simplifiée (SAS), etc.
  • Assurance. Il est recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les éventuels dommages causés à des tiers.
  • Réglementation du secteur immobilier. Le marchand de bien doit respecter les règles relatives à la vente immobilière, au mandat de vente, aux diagnostics immobiliers obligatoires, etc.
  • Réglementation fiscale. Le marchand de bien doit s'acquitter de la TVA sur les ventes immobilières, de l'impôt sur les sociétés (ou de l'impôt sur le revenu pour les entreprises individuelles), et respecter les règles en matière de déclaration et de comptabilité.
  • Urbanisme et permis de construire. Il doit se conformer aux règles d'urbanisme en vigueur dans la commune où se trouve le bien immobilier. 

Quel statut juridique pour exercer ?

Voici un tableau comparatif des principaux statuts juridiques pouvant être choisis pour exercer le métier de marchand de biens en France :

Statut juridique

Description

Avantages

Inconvénients

Entreprise individuelle (EI)

Le marchand de biens est le seul propriétaire de l'entreprise et en assume tous les aspects juridiques et financiers.

- Simplicité de création et de gestion

- Responsabilité limitée au patrimoine professionnel

- Régime fiscal avantageux (régime micro entreprise).

- Responsabilité illimitée sur son patrimoine personnel

- Difficulté à obtenir des financements

- Difficultés à se développer en tant que société.

Société à responsabilité limitée (SARL)

Le marchand de biens crée une société à responsabilité limitée avec au moins un autre associé. Les responsabilités et les parts sociales sont définies par un contrat de société.

- Responsabilité limitée au montant des apports

- Possibilité de recourir à des financements externes

- Régime fiscal souple (impôt sur les sociétés).

- Formalités de création plus complexes

- Gestion plus contraignante (tenue des assemblées générales, rédaction des PV, etc.).

Société par actions simplifiée (SAS)

Le marchand de biens crée une société par actions simplifiée avec au moins un autre associé. Elle offre de la flexibilité dans la rédaction des statuts et dans la gestion de la société.

- Responsabilité limitée aux apports des associés

- Souplesse dans l'organisation et le fonctionnement de la société

- Possibilité d'attirer des investisseurs.

- Formalités de création complexes

- Régime fiscal soumis à l'impôt sur les sociétés

- Obligation de nommer un commissaire aux comptes à certaines conditions.

Comment fonctionne la TVA ?

Le marchand de biens est soumis à la TVA, mais le régime applicable varie selon la nature du bien immobilier qu'il achète et revend.

Voici les principaux cas possibles :

  • S'il s'agit d'un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans et que le marchand de biens n'a pas réalisé de travaux de rénovation lourde, la revente n'est pas soumise à la TVA. Le marchand de biens ne peut pas non plus récupérer la TVA sur les travaux qu'il a engagés.
  • S'il s'agit d'un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens peut choisir entre une exonération de TVA, la TVA sur marge ou une TVA sur le prix total. Si le marchand de biens choisit d'opter pour la TVA, la revente est soumise à la TVA sur la marge. Cela signifie qu’il applique le taux de TVA (20 %, 10 % ou 5,5 % selon les cas) sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien immobilier. Il peut alors récupérer la TVA sur les travaux qu'il a engagés.
  • Si le bien immobilier a été achevé depuis moins de 5 ans ou si le marchand de biens a réalisé des travaux de rénovation lourde. La revente est soumise à la TVA sur le prix total. Cela signifie qu’il applique le taux de TVA (20 %, 10 % ou 5,5 % selon les cas) sur le prix total de vente du bien immobilier. Il peut alors récupérer la TVA sur les travaux qu'il a engagés.

Comment sont imposées les plus-values ?

Le régime d'imposition des plus-values dépend du statut du marchand de biens. Voici les principaux cas possibles :

  • Si le marchand de biens est reconnu par l'administration fiscale, ses plus-values sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au taux marginal de l'impôt sur le revenu. C’est un taux qui peut aller jusqu'à 45 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les plus-values ne bénéficient d'aucun abattement pour durée de détention.

  • Si le marchand de biens n'est pas déclaré à l'administration fiscale, les plus-values sont imposées selon le régime des particuliers au taux forfaitaire de 19 %. Il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %. Elles bénéficient d'un abattement pour durée de détention qui permet de bénéficier d'une exonération totale au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu. La même exonération totale est également possible au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.

Quel est le salaire d’un marchand de biens ?

Tout d’abord, il faut savoir que le salaire d'un marchand de biens dépend de plusieurs facteurs, tels que :

  • Ses compétences. Son salaire dépend de son niveau d’expertise.

  • Son expérience. Le salaire d'un marchand de bien expérimenté n'est pas le même que celui d'un débutant.

  • Le marché immobilier. La rémunération du marchand de biens dépend également de la santé du marché immobilier.

  • Le type de biens qu'il achète et revend. Il peut acheter et revendre des biens immobiliers de différentes natures. Le prix d'achat et de vente, ainsi que la rentabilité, varient selon le type de biens, la localisation et la demande du marché.

  • Le mode de rémunération qu'il choisit. Le marchand de biens peut être indépendant ou salarié d'une société. S'il est indépendant, il doit créer son entreprise et être inscrit au registre du commerce. Sa rémunération prend donc la forme de dividendes. S'il est salarié, il perçoit un salaire fixe et éventuellement des commissions sur les ventes. Il bénéficie aussi de la protection sociale et du droit du travail.
  • Les travaux : il peut réaliser des travaux de rénovation ou de construction sur les biens qu'il achète afin de les valoriser et d'en tirer une plus-value à la revente. Les travaux représentent un coût important, mais aussi une source potentielle de bénéfices. Il doit avoir des compétences techniques et juridiques pour gérer les travaux et respecter les normes en vigueur.
  • La fiscalité : il est soumis à la TVA et à l'impôt sur les BIC. Le régime fiscal applicable varie selon la durée de détention, l'option pour la TVA ou non, et le statut juridique.

D’autre part, il n'existe pas de salaire fixe pour ce métier, mais plutôt des bénéfices réalisés sur les opérations d'achat-revente. Selon l'INSEE, le salaire moyen d'un marchand de biens en France est de 52 385 € brut par an ou 3 405 € net par mois

Cependant, ce chiffre peut varier considérablement selon les situations particulières de chaque marchand de biens.

Comment faire sa première opération de marchand de biens ?

Pour réaliser sa première opération de marchand de biens, il faut suivre plusieurs étapes :

Choisir une ville avec un prix au mètre carré élevé (plus de 3 000 €)

Cela permet de maximiser la plus-value potentielle à la revente, en tenant compte de la demande et de la concurrence sur le marché immobilier local. Il faut aussi se renseigner sur les projets d'urbanisme, les transports, les services et les équipements qui peuvent valoriser le quartier ou le secteur visé.

Choisir sa cible d’acheteurs

Il faut adapter le bien immobilier et le prix de vente aux besoins et aux attentes des potentiels acquéreurs. Pour ce faire, il faut identifier les profils d'acheteurs selon le type de bien immobilier. Il faut notamment se renseigner sur les caractéristiques démographiques, socio-économiques et comportementales des acheteurs potentiels selon le type de bien immobilier (appartement, maison, immeuble, etc.)

Trouver un bien en dessous du prix du marché

La rentabilité de l'opération dépend en grande partie du prix d'achat du bien. Aussi, trouver un bien à un prix en-dessous du marché permet de réaliser une plus-value à la revente, en tenant compte des frais de rénovation et de transaction.

Pour ce faire, il faut rester attentif aux bonnes affaires dans les supports d'annonce qui proposent des biens immobiliers à vendre : les sites internet, les journaux, les panneaux, etc. Il faut surtout se créer un réseau d’agents immobiliers qui vous appelleront en premier en cas de bonne affaire.

Enfin, il faut être réactif et vigilant, car les bonnes affaires partent vite. Il faut aussi être curieux et créatif, car les biens en dessous du prix du marché ne sont pas toujours mis en valeur ou signalés.

Rénover le bien

Cela permet de le mettre aux normes, de le moderniser, de le rendre plus confortable et plus attractif pour les acheteurs potentiels. Voici quelques conseils pour rénover le bien immobilier :

  • Faire un diagnostic technique pour évaluer son état général, ses besoins en travaux, ses contraintes réglementaires, etc. Il faut faire appel à des professionnels qualifiés et compétents, tels que des architectes, des diagnostiqueurs, des géomètres, etc. Il faut aussi se renseigner sur les autorisations nécessaires pour réaliser les travaux (permis de construire, déclaration préalable, etc.).

  • Définir le projet de rénovation. Cela doit être réalisé en fonction du budget, du délai, de la cible d'acheteurs, du marché immobilier local, etc. Il faut déterminer les travaux à réaliser, les prestations à fournir, les équipements à installer, etc. Définir le style, les couleurs, l'ambiance, etc. Enfin, il faut établir un plan et un devis détaillés du projet de rénovation.

  • Choisir l'entreprise qui réalisera les travaux. Ce sont ceux qui vont réaliser la rénovation du bien immobilier. Il faut comparer les offres, les tarifs, les références, les garanties, etc. Il faut également privilégier les entreprises locales, sérieuses, réactives et respectueuses des normes en vigueur. Il faut vérifier qu'elles disposent des assurances obligatoires (responsabilité civile professionnelle et décennale).

  • Suivre et contrôler les travaux. Cela consiste à s'assurer que les travaux sont réalisés dans les règles de l'art, dans le respect du cahier des charges, du budget et du délai. Ainsi, il faut visiter le chantier, anticiper et résoudre les éventuels problèmes ou litiges qui peuvent survenir. A l'issue des travaux, le marchand de biens doit réceptionner les travaux et vérifier la conformité des prestations.

Le revendre

Une fois que le bien est prêt à être revendu, le marchand de biens doit déterminer un prix compétitif en fonction de sa valeur réelle sur le marché. Pour ce faire, il doit collaborer avec des agents immobiliers ou utiliser des plateformes en ligne pour trouver des acheteurs potentiels. 

Pour conclure, l'activité de marchand de biens exige de réelles connaissances. C'est un métier exigeant, qui demande de la rigueur, un sens du contact et de la prise de risque. Ainsi, faire sa première opération de marchand de biens nécessite de suivre plusieurs étapes. Pour réussir, il faut se former et se faire accompagner par des professionnels expérimentés.

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Qu'est-ce qu'un achat immobilier acte en main et comment le réaliser ?

24/10/2022

Sur le point d’acheter un bien immobilier, vous vous demandez ce que signifie un “acte en main” ? Il s’agit d'une clause permettant à l’acheteur de s’affranchir des frais de notaire. Réel avantage ou poudre aux yeux ? Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur l’achat acte en main dans l’immobilier.

Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?
Immobilier

Sous offre : qu'est-ce que cela signifie en immobilier ?

17/10/2022

Lorsque vous consultez des annonces immobilières, il arrive que certaines aient la mention “sous offre”. Une personne a donc déjà formulé une offre d’achat au vendeur. Cela signifie-t-il pour autant que c’est fini pour vous et que vos chances d’acquérir le bien en question sont perdues à jamais ? Qu’implique exactement cette mention “sous offre” ? On vous dit tout dans cet article.

Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?
Immobilier

Que faire en cas de vice caché ? Comment les repérer et y remédier ?

12/10/2022

Par définition, un vice caché est tout le contraire d’un vice apparent : il n’est pas visible au cours des visites du bien. En théorie, ils sont également cachés aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur. Mais il arrive parfois que le vendeur soit au courant et qu’il doive indemniser l’acquéreur pour les préjudices. Faisons le point sur la situation.

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?
Immobilier

Commission agent immobilier : comment est-elle calculée en 2024 ?

7/10/2022

Pour se rémunérer de ses services d’intermédiaire pour les transactions immobilières, l’agent immobilier perçoit des commissions. Celles-ci peuvent être forfaitaires ou proportionnelles. On vous dit tout sur le mode de calcul de la commission d’un agent immobilier.

Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?
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Est-il possible pour un acheteur de se rétracter avant la signature du compromis de vente ?

3/10/2022

Vous aimeriez connaître les possibilités de rétractation de l'acheteur avant la signature d’un compromis de vente ? Après avoir visité un bien, vous avez eu un coup de foudre et avez rapidement signé un compromis de vente. Aujourd’hui, vous souhaitez changer d’avis ? C’est possible, découvrez sous quelles conditions.

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?
Immobilier

Qui paie les frais d’agence lors d’un achat immobilier ?

23/9/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier et vous vous demandez qui paie les frais d'agence ? Dans cet article, vous allez découvrir que c’est toujours l’acquéreur qui les paie.

Pré-état daté : définition et obligations
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Pré-état daté : définition et obligations

25/7/2022

Avant de conclure un achat immobilier et afin d'éviter des incidents financiers, l’acquéreur d’un bien en copropriété doit posséder un pré-état daté. Qu’est-ce qu’un pré-état daté et quelles sont les obligations légales qui l’encadrent ? Quelles sont les informations qu’il doit contenir et est-il obligatoire ? Réponses dans cet article.

Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?
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Titre de propriété : qu’est-ce que c’est et comment l’obtenir ?

11/7/2022

Le titre de propriété est un document important qui permet à son propriétaire de prouver que le bien lui appartient. Il est également indispensable au cas où ce dernier décide de le revendre ou le léguer. Quelle démarche et quel délai pour l’obtenir ? Voici ce qu’il faut savoir sur le titre de propriété.

Acte authentique de vente : définition et modalité
Immobilier

Acte authentique de vente : définition et modalité

20/6/2022

En cas de vente, deux types d’actes interviennent : le compromis de vente ou l’avant-contrat de vente et l’acte authentique de vente. Vous vous apprêtez à procéder à une transaction immobilière et signer un de ces actes ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Tout savoir sur le relevé de propriété
Immobilier

Tout savoir sur le relevé de propriété

20/5/2022

En France, l’immobilier est régi par un certain nombre de documents administratifs. Le relevé de propriété en est un. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur ce document.

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement
Immobilier

7 points essentiels à vérifier avant d'acheter un appartement

3/5/2022

Vous êtes sur le point d’investir dans l’immobilier locatif ? Il est probable que vous soyez donc en train de visiter des biens. Certains points sont à vérifier au cours d’une visite d’appartement. On fait le bilan ensemble sur les éléments sur lesquels vous devez rester vigilants.

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif
Immobilier

Mandat de recherche : types et avantages pour un investissement locatif

28/4/2022

Vous êtes à la recherche d’un nouveau bien pour investir ? Vous envisagez de faire appel aux services d’une agence ou d’un chasseur ? Vous signerez probablement un mandat de recherche. Avant de signer ce type de contrat, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir.

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Nancy en 2024 : le guide !

4/3/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Nancy ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce à nos experts Bevouac.

Tout savoir sur le compromis de vente
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Tout savoir sur le compromis de vente

17/2/2022

Cette procédure engageante pour les deux parties est réglementée par une multitude de paramètres : conditions suspensives, versement d’un acompte, possibilité de rétraction… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente.

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?
Immobilier

Comment faire une offre d'achat en immobilier ?

2/2/2022

Quand faire une offre d’achat ? À quoi s’engage-t-on ? Quelles sont les conditions de rétractation ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur les offres d’achat en immobilier.

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?
Immobilier

Achat immobilier : peut-on se rétracter, comment et quand ?

28/1/2022

Futur propriétaire de sa résidence principale ou d’un investissement immobilier locatif, vous pouvez vous poser la même question : peut-on se rétracter lors d’un achat immobilier ? Quand et comment ? On vous en dit plus…

7 conseils pour bien visiter un bien immobilier
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7 conseils pour bien visiter un bien immobilier

25/1/2022

Lors d’un achat de bien, il est indispensable de ne pas se précipiter, même si l’annonce semble attrayante. Dans cet article, on vous donne 7 conseils d’experts pour bien visiter un bien immobilier.

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier
Immobilier

5 conseils pour trouver une bonne affaire en immobilier

25/1/2022

Comment acheter au meilleur prix et profiter d’un investissement rentable ? Pour cela, découvrez nos 5 conseils qui vous permettront de faire de bonnes affaires en immobilier.

Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Lille en 2024 : le guide !

14/1/2022

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !
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Prix du m2 à Angers en 2024 : le guide !

21/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Angers ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !
Immobilier

Prix du m2 à Rennes en 2024 : le guide !

17/12/2021

Découvrez toutes les conditions pour un investissement à Rennes ! Prix du m2, quartiers, tout est expliqué dans cet article grâce aux experts Bevouac.

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !
Immobilier

Tout savoir sur les étapes d’un achat immobilier neuf ou ancien !

3/12/2021

Vous êtes perdu face aux différentes étapes d’achat d’un bien immobilier ? Découvrez toutes les modalités pour un bien neuf et ancien dans cet article !

Comment négocier un bien immobilier ?
Immobilier

Comment négocier un bien immobilier ?

12/11/2021

Négocier un bien immobilier est l’un des moyens pour acheter en dessous du prix du marché et réussir son investissement. Voici les techniques de négociation utilisées par les chasseurs de Bevouac.

Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?
Immobilier

Allez-vous payer la taxe foncière cette année ?

10/11/2021

Découvrez toutes les informations essentielles sur la taxe foncière : qu’est-ce que la taxe foncière ? Qui paye ? Comment la payer ? Comment est-elle calculée ?

Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?
Immobilier

Les meilleures villes pour un investissement locatif en 2022 ?

19/10/2021

L'emplacement est le critère le plus important d’un investissement locatif. Dans quelles villes investir en 2022 ? Découvrez notre sélection.

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?
Immobilier

Bon de visite en immobilier : quelle valeur juridique ?

14/10/2021

Le bon de visite est un document qu’un agent immobilier vous demande de signer dès que vous visitez un bien immobilier. Mais que signifie-t-il exactement ? Quelle est sa valeur juridique ? Qu’est-ce que vous encourez si vous décidez de le contourner ?

Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?
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Quels sont les frais à prévoir lors d'un achat immobilier ?

12/10/2021

Au-delà du prix de vente, vous allez devoir supporter d'autres frais. Frais de notaire, taxes, coût du crédit, commission d'agence, zoom sur le vrai coût d'un achat immobilier.

Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?
Immobilier

Comment estimer le prix d'un bien immobilier ?

23/7/2021

Le prix d'un bien mis en vente sur le marché ne s'invente pas, des facteurs feront varier le prix à la hausse ou à la baisse.

Ils l'ont fait, pourquoi pas vous ?

David, 32 ans
Nancy
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Lire la Bevouac story de David
Quentin, 28 ans
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Budget total
456 200€
Rendement brut
6.3%
Lire la Bevouac story de David

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