Envie de réaliser un investissement locatif rentable ? Pourquoi ne pas opter pour un immeuble de rapport ? Acheter et louer un immeuble entier présente de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients et une prise de risque.
Afin que cet investissement porte ses fruits, il est nécessaire de suivre un certain nombre de bonnes pratiques. Voici le guide complet pour investir dans un immeuble de rapport.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Investir dans un immeuble de rapport signifie acheter un immeuble entier pour louer les appartements le composant. Il s’agit de détenir un bien dans son entièreté.
Le placement ici est différent d’un investissement locatif classique de par son envergure. L’investisseur investit en effet sur plusieurs lots en une opération. On comprend d’ores et déjà que l’objectif est ici d’augmenter le rendement locatif, mais pas que.
Pour investir dans un immeuble de rapport, un investisseur a le choix entre :
- Acheter un immeuble vide ;
- Acheter un immeuble occupé.
Les 2 options ont chacune leurs avantages. Un immeuble vide vous permet de réaliser des travaux en vue de valoriser les appartements et améliorer leur potentiel de location (ou de revente).
D’un autre côté, un immeuble dont les appartements sont totalement ou partiellement loués facilitera l’obtention de votre financement.
Comment trouver un immeuble de rapport ?
Investir dans un immeuble de rapport peut s’avérer risqué. C’est la raison pour laquelle il faut prendre en compte de nombreuses variables afin d'assurer la réussite de votre investissement.
Le plus important est sa localisation.
C’est bien connu, en immobilier, il n’y a qu’une règle : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Là, les principes de l’immobilier classique sont les mêmes.
Investir en zone urbaine présente plus de garanties, mais le prix à l’achat sera plus élevé qu’en zone rurale et la rentabilité moindre.
C’est pourquoi les investisseurs en immeubles de rapport ont tendance à privilégier les zones rurales. Les biens immobiliers y sont vendus à des prix beaucoup plus intéressants, mais il existe un risque non négligeable de vacance locative.
Chez Bevouac, nous avons trois critères pour chaque projet que nous faisons avec nos clients.
Le bien immobilier doit avoir :
- Une capacité à se louer facilement (sans quoi, pas de rendement)
- Une capacité à se revendre facilement (quoi de pire que d’être obligé de brader le prix de son bien à la vente si on a besoin de s’en séparer rapidement ?)
- Une capacité à prendre de la valeur dans le temps (même si le bien dégage des revenus importants issus des loyers, le revendre moins cher que ce que l’on ne l’a acheté ou ce que l’on doit encore à la banque, c’est s’assurer de ne pas gagner d’argent)
Aussi, avant de prendre votre décision, pensez à vous renseigner sur la demande locative. Pour cela, vous pouvez vous rendre sur place et discuter avec des agents immobiliers et des locaux.
Vous pouvez aussi utiliser des outils d’estimation de tension locative, par exemple le tensiomètre de LocService.
{{je-simule-mon-projet-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Comment financer l’achat d’un immeuble ?
L'intérêt premier de l’immobilier est l’effet de levier. C’est d’ailleurs encore plus vrai aujourd’hui avec des taux historiquement bas.
Avec un immeuble de rapport, vous aurez certainement des travaux à prévoir dans votre budget. Par ailleurs, ces derniers sont entièrement à votre charge, que ce soit pour un changement de robinet lambda ou une toiture à changer.
Ce point est à négocier avec la banque. Elle peut vous financer les travaux, mais demandera peut-être plus d’apport.
Si c’est le cas, n’hésitez pas à négocier un différé de remboursement avec elle afin de reconstituer votre trésorerie.
Concernant la durée d’emprunt, privilégier une longue durée vous permettra de réduire votre mensualité et potentiellement dégager du cash flow. C’est d’ailleurs souvent un objectif des investisseurs à l’achat d’un immeuble de rapport.
{{simulateur-emprunt-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Avantages et inconvénients d’un immeuble de rapport
Investir dans un immeuble de rapport offre des avantages, mais aussi des inconvénients.
Les avantages
Voici un aperçu des avantages de l'achat d'un immeuble de rapport :
- Un prix d'achat plus faible au mètre carré
Acheter un immeuble de rapport revient à acheter plusieurs appartements en une seule fois. Cela revient à acheter “en gros”. Vous pourrez davantage négocier le prix d’achat.
De plus, vous payerez aussi toutes les charges liées à l’achat en une fois : les frais de notaire, de banque et de courtage.
Enfin, vous gagnez du temps. Entre les visites, le financement, les travaux, etc. acheter plusieurs lots en une transaction vous permet de maximiser votre temps investi.
- Une meilleure rentabilité
En achetant un immeuble en entier, vous êtes maître à bord. C’est notamment vous qui décidez des dépenses de copropriété. Les frais de gestion reviennent donc potentiellement moins chers.
- Simplification pour la gestion
C’est l’un des plus gros avantages de l’immeuble de rapport. La gestion des biens est plus simple, car vous êtes seul à prendre toutes les décisions (contrairement à si vous êtes en copropriété).
- Micro-marché
Il est évident que les investisseurs ciblant un immeuble entier ne courent pas les rues. C’est un placement qui n’intéresse que des investisseurs avertis. Vous aurez ainsi moins de concurrence. Vous pourrez ainsi potentiellement plus facilement négocier le prix d’achat.
Attention tout de même, votre marge de négociation dépend énormément de votre zone d’investissement.
- La possibilité de revendre les appartements à la découpe
En acquérant un immeuble de rapport, vous avez 2 possibilités : soit mettre les appartements en location, soit les revendre un à un pour récupérer de la trésorerie immédiatement.
Par ailleurs, en revendant les lots un à un, vous pouvez potentiellement les revendre au prix fort et dégager de la marge. C’est d’autant plus vrai si vous réalisez des travaux juste avant la vente.
- Diversification du risque
Plus vous possédez de biens immobiliers, moins vous êtes exposé aux risques d’impayés. En étant multipropriétaire, vos autres loyers peuvent compenser vos impayés.
Les inconvénients
L’achat d'un immeuble de rapport comporte aussi quelques inconvénients :
- Un placement qui nécessite un investissement conséquent
Bien qu’il existe des immeubles dès 100 000 euros, investir dans ce type de projet nécessite souvent un investissement conséquent. D’un autre côté, cela requiert une certaine expérience.
Par ailleurs, votre banquier peut être plus réticent à financer votre premier investissement locatif si ce dernier est un immeuble.
- La concentration des risques
En investissant dans un immeuble au lieu de plusieurs appartements situés dans plusieurs copropriétés, vous mettez tous vos œufs dans le même panier.
De fait, si l’immeuble rencontre un problème (toiture ou ravalement à refaire, présence de nuisibles, humidité…), vous serez seul à devoir en assumer les conséquences.
{{simulateur-strategie-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Quelle fiscalité choisir pour son immeuble de rapport ?
Pour réaliser votre investissement locatif dans un immeuble de rapport, vous avez le choix entre plusieurs régimes fiscaux. Nous vous présentons ici les deux plus répandus : l’achat en SCI ou en nom propre.
En SCI
En optant pour la création d’une SCI à l’IS, vous limitez l’impact fiscal de votre investissement sur votre revenu personnel. Vos bénéfices seront en effet imposés sous le régime de l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas de figure, la SCI, personne morale distincte, est propriétaire du bien immobilier.
Cela permet de réaliser d’autres investissements sans frottement fiscal lié à l’imposition en nom propre.
Ce régime est la forme la plus prisée par les investisseurs immobiliers pour réaliser leur projet en immeuble de rapport. De plus, ce régime permet de transmettre un patrimoine plus facilement.
En nom propre
Acquérir un bien immobilier en nom propre permet de bénéficier du régime LMNP (loueur meublé non professionnel).
Ce régime permet de bénéficier d’avantages fiscaux, notamment sur les premières années de détention, et d’amortir la valeur du bien dans le temps.
Pour autant, ce régime est limité, notamment à 23 000 euros de revenus annuels. Or, un immeuble de rapport peut rapidement faire dépasser cette limite.
Cependant, le régime fiscal dépend surtout de votre situation personnelle.
{{la-formation-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Quelle rentabilité peut-on espérer avec un immeuble ?
Le rendement locatif désigne le ratio entre le coût d’achat de votre bien et les revenus qu’il offre grâce aux loyers.
On calcule la rentabilité brute en prenant en compte tous les frais liés à l’achat :
- Prix du bien ;
- Frais de notaire ;
- Travaux.
Concrètement, un immeuble de rapport permet de gagner un rendement supérieur à 7 %, en moyenne, aujourd’hui en France. Cependant, ce chiffre peut varier selon votre secteur. Par exemple, la rentabilité dans une zone rurale dépasse souvent les 10 %.
En conclusion, plusieurs critères conditionnent la réussite d’un investissement locatif en immeuble de rapport. Il faut notamment bien choisir le bien, son emplacement, le régime fiscal, etc.
.png)
%20(2).png)
