Aussi appelé flux de trésorerie ou de liquidités, le cash flow est un indicateur capital dans les affaires en général. Dans le cas d’investissements immobiliers, la capacité de générer du cash flow se traduit généralement par du profit pour l’entrepreneur. Ainsi, il est essentiel de savoir comment créer et maximiser ce cash flow. Il est cependant à noter que ce n’est pas forcément un gage d’un investissement réussi.
Qu’est-ce que le cash flow en immobilier ?
En immobilier, le cash flow représente les possibilités de gains et profits de l’investisseur en calculant la différence entre les revenus locatifs et les différentes charges associées.
En somme, le cash flow est un élément utilisé afin de mesurer si le bien locatif peut couvrir les différentes charges locatives, et un surplus. Il donne une indication sur le profit que l’investisseur peut générer, ou bien les pertes qui peuvent survenir.
Etant un flux, le cash flow peut avoir une valeur positive, négative ou neutre selon l’état de l’investissement.
Un cash flow positif montre que l’investissement immobilier est rentable, générant une somme au-dessus des charges et permettant de faire des bénéfices. Objectif principal de beaucoup d’investisseurs immobiliers, avoir un cash flow positif permet notamment de pouvoir effectuer d’autres investissements.
Un cash flow négatif signifie que les revenus locatifs ne permettent pas de couvrir les charges. L’investisseur doit alors verser une somme chaque mois pour couvrir ce différentiel négatif. On appelle cela un effort d’épargne. Il peut, dans certains cas, bloquer les possibilités d’investissements sur d’autres biens.
Un cash flow neutre veut dire que les revenus couvrent juste assez les dépenses, ne générant pas de surplus, mais permettant de rembourser l’emprunt et payer les charges courantes :
- Copropriété ;
- Entretien ;
- Impôts ;
- Petits travaux.
Contrairement au cash flow négatif, cela n’occasionne généralement pas de pertes pour les investisseurs, mais cela n’offre pas non plus de bénéfice, comme dans le cas d’un cash flow positif.
Avantages d’un cash flow positif
Avoir un cash flow positif est un objectif pour de nombreux investisseurs. Un cash flow positif indique avant tout que l’investissement génère des bénéfices, en plus de pouvoir couvrir les dépenses et impôts. Réaliser un cash flow positif prouve que les stratégies utilisées par l’investisseur afin de maximiser ses profits sont réussies. Les revenus supplémentaires obtenus pourront alors être investis dans d’autres projets.
Dans le cas où l’investisseur souhaite procéder à un emprunt afin d’investir dans d’autres projets, un cash flow positif est un avantage auprès d’un partenaire bancaire. En effet, il aura des revenus supplémentaires par rapport à sa situation avant d’investir. Ainsi, il pourra augmenter sa capacité d’emprunt.
Notons tout de même que le cash flow positif est de plus en plus difficile à obtenir étant donné les hausses du prix de l’immobilier ces dernières années.
Les loyers progressant moins rapidement que les prix, un écart s’est creusé et il est aujourd’hui presque impossible de générer du cash flow dans une grande ville sans mettre d’apport dans son projet.
Pour autant, investir dans les grandes villes comporte de nombreux avantages :
- Potentiel de plus-value ;
- Liquidité du bien ;
- Vacance locative plus faible qu’en zone rurale ;
- Etc.
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Comment calculer son cash flow ?
Le cash flow s’obtient en calculant la différence entre l’ensemble des différentes charges locatives et les revenus générés. Plus précisément, le cash-flow est le résultat de la soustraction entre :
- Les flux entrants, tels que les revenus fonciers (loyer), et les autres charges aux frais des locataires.
- Les flux sortants, comprenant les mensualités de l’emprunt, les charges non déductibles, l’assurance propriétaire et celle du bien, la taxe foncière, les impôts et autres cotisations sociales liées aux revenus, les travaux, etc.
Prenons l’exemple d’un investisseur faisant l’acquisition d’un bien pour 450 000 € tout compris (frais de notaire, d’agence et travaux inclus), avec un loyer mensuel de 300 €. Cela correspond à 36 000 € annuel et le rendement brut est de 8 % (36 000 / 450 000 = 0,08).
Avec une mensualité bancaire à 2000€, des charges et impôts à respectivement 350€ et 200€, on obtient alors un cash flow positif, car :
Cash flow = Flux entrants - Flux sortants = 3 000 - 2 000 - 350 - 200 = +450€
Comment améliorer son cash flow ?
Que ce soit parce que le résultat a été négatif ou bien insatisfaisant, Il est possible d’améliorer les résultats de son cash flow à travers plusieurs leviers.
Augmenter la durée de l’emprunt
Rallonger la durée de son crédit permet de diminuer le montant à payer chaque mois. Or mathématiquement, si on diminue une charge, mais que le loyer reste inchangé, alors on augmente ses chances d’avoir un cash flow positif.
Toutefois, cette pratique est à double tranchant. Plus la durée de l’emprunt se rallonge, et plus le taux d’intérêt augmente, accompagnée de l’assurance du prêt. Cette technique en soit n’est donc pas une solution définitive, et il faudra analyser en détail la situation afin de trouver un juste milieu entre le rallongement du prêt et l’augmentation du cash flow.
Toutefois, les taux sont actuellement historiquement bas, donc cela peut s’avérer être une bonne idée.
Réduire les charges
Afin d’améliorer son cash flow, il est possible de réduire les différentes charges de son bien immobilier. Ainsi, les frais bancaires peuvent être réduits, notamment en réduisant les frais de dossier et le taux du crédit.
Il est aussi possible de réduire ses frais d’assurance en comparant régulièrement les offres. Il est en effet possible de changer l’assurance de son crédit une fois par an, à la date d’anniversaire du crédit. Une renégociation des modalités d’assurances peut également aider à augmenter le cash flow.
Enfin, en assistant et participant aux assemblées générales de copropriété, il est possible de réduire les charges locatives. Cela s’accompagne par une observation et une attention particulière sur ces dépenses.
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Augmenter le loyer
Il est clair qu’augmenter le loyer fera remonter directement son cash flow. Etant donné qu’il s’obtient en soustrayant le loyer des différents rendements et charges, un loyer supérieur à la totalité des charges enregistrées donnera un cash flow positif.
L’amélioration du bien mobilier, des conditions de locations, constituent des raisons logiques d’accroître le prix du loyer. Le fait de proposer du plus haut de gamme permet d’augmenter le loyer.
Utiliser un différé de crédit
Permettant de reporter le remboursement des emprunts, le différé de crédit est une alternative afin de maintenir et augmenter son cash flow, surtout si l’investisseur prévoit des travaux de rénovation pour son projet.
Cette technique s’adapte en fonction de la situation financière et immobilière de l’investisseur. Si ce dernier prévoit une rénovation censée durer plusieurs mois, il peut alors opter pour le différé total qui permet à l’investisseur de ne pas rembourser le capital et les intérêts durant une période préalablement négociée. Généralement dans ce cas précis, il est possible de faire un différé partiel d’une durée de 6 mois.
L’investisseur peut également opter pour le différé partiel, qui lui permet de ne pas payer le capital. Toutefois, il doit payer les intérêts et la prime d’assurance, tout en percevant ses loyers. Cette méthode permet notamment de constituer ou reconstituer un matelas de trésorerie si vous avez mis de l’apport dans votre projet.
Dans l’immobilier, le cash flow est un élément clé de la rentabilité d’un investissement, constituant une sorte de tableau d’indication des opérations à profits et à pertes. Il est capital de savoir gérer les éléments qui permettent de l’augmenter ou de le baisser.
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