Cette année, de nombreux ménages voient leur projet d’investir dans l'immobilier s’éloigner. Certains sont terrifiés par la hausse des taux et décident même de repousser leur projet. Et pourtant, de nombreux experts de l’immobilier confirment que la période est propice à l’investissement. Six arguments se démarquent aujourd’hui, faisons le point.
Des conditions d’emprunt toujours attractives
On le sait, on a connu des taux d’emprunt historiquement bas ces dernières années. Mais ce n’est pas parce qu’ils remontent aujourd’hui, qu’ils ne sont plus attractifs. En effet, obtenir un crédit entre 2 et 3 % reste une très belle opportunité pour les emprunteurs. Pour parler chiffre, et mieux comprendre le faible impact de cette augmentation sur le long terme, prenons un exemple :
- Vous contractez un crédit à 100 000 €, avec un taux d’emprunt de 2,5 % sur 20 ans. Vos mensualités s’élèveront à 530 € par mois. Si vous aviez emprunté quelques mois plus tôt, à 1,5 %, vous auriez économisé 47 € par mois. L’augmentation reste donc mesurée.
D’autres experts de l’immobilier ne voient pas ces restrictions d’accord comme des freins, mais plutôt de nouvelles opportunités rationnelles. En effet, une notaire à Lyon explique dans Les Echos qu’en 2020, elle concluait des ventes avec des jeunes de 20 ans, sans apport, qui empruntaient à 110 %. Aujourd’hui, ce n’est plus possible, sauf sous certaines conditions. Et ce n’est pas si grave : travaux de copropriété, augmentation de la taxe foncière… Les surprises, bonnes ou mauvaises, sont nombreuses dans l’investissement immobilier locatif. En 2020, ces acheteurs n’avaient pas de sécurité. Aujourd’hui, les banques sont plus restrictives, mais c’est aussi pour sécuriser les emprunteurs.
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Le retour de la négociation
Les ménages ayant accès aux crédits immobiliers sont moins nombreux et se retrouvent avec un avantage considérable sur le marché : il y a plus d’offres sur le marché que de demandes. Ils peuvent donc se permettre de négocier parfois certains prix, tant qu’ils reflètent la réalité du marché. En effet, il ne faut pas être trop gourmand, au risque de voir une bonne opportunité filer entre vos doigts.
Les délais de ventes augmentent également. En effet, par exemple, d’après Meilleur Agent, à Lyon, début août, il fallait compter en moyenne 49 jours pour trouver un acquéreur, contre 60 jours aujourd’hui. Cet allongement est constaté dans de nombreuses villes de France :
Les acquéreurs sont donc moins nombreux sur le marché, et prennent davantage leur temps.
Toujours pas de krach immobilier en vue
Les prix immobiliers reculent dans plusieurs villes de France, on pense notamment à Paris et Bordeaux, qui connaissent une baisse de 0,9 % sur un an. Les prix reculent aussi dans d’autres grandes métropoles comme Toulouse, Lyon ou bien encore Nantes, mais cette baisse est trop récente et n’impacte donc pas les prix sur un an. Les experts de l’immobilier ne sont pas inquiets. En effet, il y aura une régularisation possible dans des villes où les prix ont explosé ces dernières années. Mais les prix ne devraient pas globalement baisser ces prochains mois.
Vous pouvez donc encore investir sereinement : si vous choisissez bien votre emplacement, votre stratégie, votre capacité réelle de remboursement et le rendement de votre projet, votre projet sera une réussite. Aujourd’hui, aucun expert n’est réellement capable de dire comment sera le marché immobilier d'ici à une dizaine d’années. Mais même si les prix baissent, vous faites un investissement sur le long terme. Investissez dans la pierre si vous comptez investir sur plusieurs années et ainsi amortir votre projet.
L’immobilier, un investissement sur le long terme
Un achat immobilier se rentabilise sur le long terme. Il faut être patient. En termes de résidence principale, par exemple, pour un achat réalisé en 2022 dans les grandes métropoles, il faut attendre en moyenne 13 ans et 8 mois pour rentabiliser les frais engagés. Pour les plus petites métropoles comme Le Havre, Nîmes, Perpignan, Limoges, Reims, il faut compter seulement entre 2 et 6 ans pour rentabiliser son projet.
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Bien définir son budget
Peu importe votre situation personnelle, investir dans la pierre sera toujours rentable. L’immobilier est le seul actif sur lequel vous avez le droit de vous endetter pour vous constituer votre patrimoine personnel. Il faut donc en profiter. Si vous achetez votre résidence principale, vous figez votre budget logement mensuel. Si vous investissez dans l’immobilier, vous vous servez du loyer pour rembourser votre crédit immobilier et constituer votre patrimoine. Vous pouvez d’ailleurs, dans ce dernier cas, revaloriser le loyer chaque année pour pallier l’inflation. Pour information, l’Indice de Référence des Loyers est plafonné à hauteur de 3,5 % jusqu’au 30 juin 2023. Passé cette date, les bailleurs pourront augmenter leur loyer pour faire réellement face à l’inflation, à condition de respecter les contraintes auxquelles ils peuvent être confrontés (ex : plafonnement du loyer dans certaines villes de France).
Des aides du côté des passoires thermiques
Depuis quelques mois, les bailleurs sont confrontés aux contraintes portant sur la qualité du bien et sa performance énergétique. Par exemple, le loyer des logements classés F ou G ne peut plus être augmenté et la location des appartements les plus énergivores deviendra interdite à partir de janvier.
Acheter une passoire thermique pour la louer ne semblerait donc pas, de prime abord, rentable. Mais c’est sans compter sur la marge de négociation qui peut être appliquée pour réaliser des travaux. Des aides peuvent également être contractées, comme MaPrimeRénov’. Investir dans une passoire thermique peut donc présenter de réels avantages, à condition de savoir ce que vous faites.
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