Investissement immobilier locatif au Havre

Le Havre, la ville la plus peuplée de Normandie

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Investir dans l’immobilier locatif au Havre

La cité océane, des prix très abordables et
des rendements élevés

 

Une ligne TGV en préparation

La construction d'une LGV permettra de relier Paris au Havre en 1h15. De quoi espérer une prise de valeur et un regain d'attractivité pour la métropole havraise et la région Normandie.

35 m² pour 55 000€

Avec des prix oscillant entre 1 200 et 2 400€ le m² selon le secteur, Le Havre est idéal pour les petits budgets et les grosses rentabilités.

2ème port de France

L'ouverture maritime du Havre est un formidable atout. C'est aujourd'hui le 2ème port de France après Marseille et pourrait jouer un rôle important dans le projet du Grand Paris évoqué par Emmanuel Macron.

 
 
L'analyse générale de l'expert :

"Le Havre restant la première ville de Normandie (11ème ville française) et le deuxième port de France, elle bénéficie d'un marché locatif important avec 59% de la population locataire. La métropole correspond parfaitement à un investissement pour un haut rendement et un budget réduit. Le Havre reste toutefois un pari en ce qui concerne la plus-value. Le projet Grand Paris d'Emmanuel Macron de faire du Havre la porte maritime de Paris ("Il ne peut y avoir de Grand Paris sans le port du Havre") laisse entrevoir un espoir de plus-value. La confirmation de la construction de la ligne à grand vitesse et la position de premier ministre d'Édouard Philippe (ancien maire du Havre) sont autant d'éléments permettant d'espérer une prise de valeur de la ville."

 
 
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À retenir pour un investissement locatif au Havre :

 

Évolution des prix

  • Cette année : +2,4%
  • En 5 ans : -6,3%
  • En 10 ans : -14,6%

Part de locataires

  • 59% des Havrais sont locataires. Toutefois les quartiers sont très inégalitaires avec certains quartiers où 80% de la population est propriétaire et d'autres 88% est loctaire.

Loyer mensuel au m² moyen

  • De 7€ à 12€ selon le bien et le quartier

Prix au m² moyen

  • De 1 200 € à 2 400 € en moyenne selon les quartiers. 

Rendement brut moyen

  • De 6 à 10% selon le quartier et la stratégie

Population

  • 168 000 habitants
  • 289 000 habitants (aire urbaine)
  • Une démographie en baisse : Le Havre a perdu 3 800 habitants entre 2011 et 2016, soit 2,18% de la population de son agglomération

Dynamisme économique

  • Taux de chômage T1 2019 : 11,2% (moyenne nationale : 8,6%)
  • Labellisée French Tech
  • 2ème port français et un des 1ers hubs logistiques
  • 1er pôle chimique français ainsi que le premier pôle pétrochimiuque avec la présence des 2 plus grandes raffineries françaises (Total, Exxon)

Transport

  • Gare du Havre avec l'ouverture annoncée d'une ligne TGV permettant de relier Paris en 1h15
  • 2 lignes de tram et 18 lignes de bus
  • 1 aéroport

Culture et patrimoine

  • Une situation géographique intéressante au bord de la mer
  • Classée au patrimoine mondiale de l'UNESCO"
  • À 5h en voiture de Londres et 2h30 en voiture de Paris. La ville est aussi appréciée par les croisièristes. En 2018, le Havre a accueilli 1,2 millions de personnnes soit une augmentation de 22% par rapport à 2016
  • Monuments d'exception :
    • L'église Saint Joseph
    • Cathédrale notre Dame du havre
    • Le pont de Normandie
    • le Prieuré de Graville
    • Le Château des Gadelles
    • L'abbaye de Montivilliers

Étudiants

  • 13 000 étudiants
  • L'université Le Havre Normandie est le plus gros hub étudiant de la ville. Elle regroupe 8 000 étudiants. Louer un studio à proximité semble être une bonne stratégie. Le Havre accueille aussi l'EM Normandie, une grande école de commerce qui se situe au centre ville
 

Où investir au Havre ?

Analyse détaillée du Havre pour un investissement immobilier locatif

 
L'analyse patrimoniale de l'expert :

Au Havre, il n'existe pour le moment que deux stratégies. En effet, en investissant au Havre, vous allez chercher une rentabilité plus haute. Une plus-value est envisageable mais c'est un pari incertain malgré des éléments intéressants mentionnés précédemment.
Les quartiers centraux et littoraux offrent un marché locatif important, avec des prix particulièrement abordables. Les quartiers Danton et Sainte Marie s'adaptent particulièrement biens à de la location étudiante. Le centre et St Vincent sont les plus demandés de la ville.
Pour obtenir des rendements à deux chiffres, il faudra donc se tourner vers les autres quartiers. Toutefois ces quartiers sont moins attrayants et présentent un risque plus important."

 
 
 
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À quoi correspond chaque stratégie ?

Placement

Garantissant des emplacements premiums sujets à une très forte demande locative, cette stratégie permet d’acquérir un patrimoine de haut standing et de charme dans le centre ville. Valeur refuge de l’immobilier les biens situés dans ces quartiers sont très recherchés et sont idéaux pour les investisseurs disposant d’une forte capacité de financement misant sur une plus-value à long terme.

Équilibrée

Cette stratégie se concentre sur des quartiers en transformation, principalement résidentiels dont les prix sont mesurés. Ces investissements permettent de trouver le bon compromis entre rendement et plus-value et de devenir propriétaire en conservant l’équilibre de son budget.

Développement

Avec des prix plus accessibles cette stratégie concerne les quartiers en périphérie du Havre. Ces quartiers offrent des rendements, certes plus attractifs, mais se réserve à des investisseurs déjà familiers avec l’investissement. L’esthétique du bâti y est moins attrayante.

 

Il n'existe pas vraiment de stratégie "Placement" au Havre. Bien qu'il existe des biens de charme (notamment dans le centre-ville), la ville du Havre permet surtout de rechercher du rendement.
Rechercher une plus-value au Havre est un pari risqué comparé à d'autres villes de notre portefeuille telles que Lille, Lyon ou Nantes. Voilà pourquoi nous avons estimé que nous ne visons pas une plus-value comme premier objectif en investissant ici.

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Les prix et loyers résultants de moyenne, les variations à la hausse et à la baisse sont larges selon le quartier, le type de bien, ses caractéristiques. Il existe des disparités importantes parfois même au sein d'une même rue. Ces prix sont issus des biens que nous avons sourcés et servent à dresser un panorama des quartiers.

*Estimation pour un studio de 20m² en bon état

Quartiers



Quartier du centre (St Vincent et Centre-ville)

 Prix au m² moyen :
2 100€

 Prix moyen d'un studio :
58 000€*

 Loyer moyen d'un studio :
360€*

 Rendement brut moyen :
de 5 à 7%

  • Quartier central situé en bord de mer
  • Quartier le plus vivant du Havre et aussi le plus prisé
  • Très bien desservi par les deux lignes de tramway et les bus
  • Nombreux étudiants entre ceux de l'université et des autres écoles supérieures
  • Forte demande locative
  • C'est ici que se concentre les commerces et les restaurants de la métropole
  • Une belle profondeur de marché locatif avec 60% de locataires
  • En investissant dans ce quartier c'est ici que vous prendrez le moins de risque. De plus, si le Havre prend de la valeur, c'est le centre ville qui prendra le plus de valeur en premier. Même en cas de baisse c'est aussi le quartier qui perdra le moins
  • Projet d'urbanisme "La renaissance du grand quai"
  • Pas évident pour se garer
  • Parfois bruyant car animé
  • Danton, Sainte Marie, Ormeaux

     Prix au m² moyen :
    1 800€

     Prix moyen d'un studio :
    50 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    330€*

     Rendement brut moyen :
    De 4 à 6%

  • Prix très abordables
  • Demande étudiante importante dans la zone (université du Havre et ses 8 000 étudiants)
  • Une demande locative assez importante notamment dans le quartier Danton et ses 70% de locataires. Le quartier Sainte Marie compte lui aussi un taux très élevé de locataire mais une plus forte proportion de logements sociaux. Le quartier Ormeaux est lui un peu plus cher et compte 50% de locataires
  • Pas mal de commerces proche de l'université
  • Proximité immédiate de la gare du Havre
  • Un peu éloigné de la mer
  • Dollemard, Sanvic

     Prix au m² moyen :
    1 900€

     Prix moyen d'un studio :
    60 000€ (rare dans la zone)*

     Loyer moyen d'un studio :
    350€*

     Rendement brut moyen :
    de 5 à 7%

  • ces quartiers sont plûtot appréciés par les Havrais
  • Toutefois ce ne sont pas les plus adaptés pour faire du locatif. En effet on compte seulement 20% de locataires dans ces quartiers. Les Havrais préfèrent acheter pour devenir propriétaire de leur résidence principale
  • Quartiers pavillonnaires, calmes et résidentiels proche de la mer
  • Dollemard est uniquement desservi par les bus
  • Peu adapté pour l'investissement locatif du fait de la forte proportion de propriétaires dans la zone. Dollemard est de plus assez éloigné des différentes facs et n'est pas desservi par le tramway
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    Les prix et loyers résultants de moyenne, les variations à la hausse et à la baisse sont larges selon le quartier, le type de bien, ses caractéristiques. Il existe des disparités importantes parfois même au sein d'une même rue. Ces prix sont issus des biens que nous avons sourcés et servent à dresser un panorama des quartiers.

    *Estimation pour un studio de 20m² en bon état

    Quartiers



    L'ensemble des quartiers en violet

     Prix au m² moyen :
    1 300€

     Prix moyen d'un studio :
    45 000€*

     Loyer moyen d'un studio :
    300€*

     Rendement brut moyen :
    De 8 à 10%

  • Permet d'obtenir des rendements à deux chiffres
  • Pas mal d'espaces verts et de végétation (Forêt de Montgeon)
  • Le quartier Eure peut convenir à de la location étudiante par exemple
  • Prix au m² très abordable
  • Esthétique du bâtiment peu attractive
  • Quartier souffrant parfois d'insécurité
  • Éloigné du centre-ville et uniquement desservi par des bus
  • De très nombreux HLM. Les quartiers du nord du Havre (Tourneville, Bléville, Mare Rouge, Caucriauville, Points Cardineaux, Mont-Gaillard, Bois de bléville, Vallée béreult) sont les plus défavorisés.
  • Certains quartiers sont quant à eux agréable à vivre mais la demande locative y est faible
  • Utiliser les commandes du lecteur pour faire défiler les diapos. L'affichage en plein écran est conseillé pour une meilleure expérience.

     
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