Crédit immobilier : bilan de fin d'année

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Mis à jour le

15/12/2021

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Durée moyenne de crédits immobiliers en hausse, taux de crédits immobiliers qui remontent… Les emprunteurs doivent de plus en plus emprunter sur de plus longues périodes pour obtenir un accord de prêt immobilier. Faisons le point aujourd’hui sur la fin d’année 2021.

Une durée d’emprunt plus longue

Si vous êtes sur le point d’investir, et que vous avez contacté plusieurs banques ou courtiers, vous avez peut-être été prévenu sur le sujet : les banques exigent de plus en plus une épargne personnelle plus importante. Ils ont besoin de sécurité pour accorder un prêt. En plus de cela, les acheteurs doivent s’endetter sur une période plus importante pour devenir propriétaire d’un bien.

En novembre 2021, les crédits immobiliers accordés durent 20 ans en moyenne. C’est 7 mois de plus que novembre 2020.

Quel est l’avantage de cette augmentation ?

Augmenter la durée de l’emprunt permet de moins ressentir la hausse de prix des logements. Il s’agit d’une stratégie adoptée par de nombreux investisseurs : emprunter sur 20 ou 25 ans permet de diminuer ses mensualités, et donc de moins impacter sa capacité d’emprunt. Grâce à cette méthode, ils ne dépassent pas les 33 % d’endettement toléré par le Haut Conseil de Stabilité Financière.

Augmenter la durée de l’emprunt personnel permet aussi de réduire l’impact des hausses de taux d’apport personnel réclamé par les banques. Mais cela ne permet pas de baisser le coût des opérations, au contraire. Si les taux et les prix ne baissent pas, et que la durée du crédit immobilier augmente, cela signifie que le coût du crédit augmente aussi. En 2021, force est de constater que le coût des opérations a augmenté de 4,4 %. Pour investir dans la pierre, un ménage doit compter environ 4,8 années de revenus, contre 4,5 années en 2020.

Une nouvelle norme : emprunter sur 20 ans  

Aujourd’hui, la tendance se renverse : les crédits les plus courts, de 15 ans, se font rares. Ils correspondent à 14,6 % des dossiers traités par les banques aujourd’hui.

En revanche, 61 %  des crédits immobiliers s’étendent entre 20 et 25 ans. C’est un nouveau record établit.

Capital a réalisé un graphique très complet, sur lequel vous retrouvez l’évolution de la durée des prêts accordés par les banques, de 2012 à novembre 2021. Les accords de prêts de 20 à 25 ans augmentent drastiquement depuis 2016 et explosent en 2021, tandis que les prêts de 10 à 20 ans diminuent fortement.

Les taux de crédit immobilier remontent

Après deux ans de baisse, les taux repartent légèrement à la hausse depuis 2 mois : on compte une augmentation de 0,05 points entre octobre et décembre. Aujourd’hui, les taux moyens sont de :

  • 1 % pour une durée d’emprunt de 15 ans,
  • 1,15 % pour une durée d’emprunt de 20 ans,
  • 1,40 % pour une durée d’emprunt de 25 ans.

Le mois dernier, en octobre 2021, on relevait :

  • 0,95 % pour une durée d’emprunt de 15 ans,
  • 1,10 % pour une durée d’emprunt de 20 ans,
  • 1,35 % pour une durée d’emprunt de 25 ans.

Comment justifier ces hausses ?

Il ne s’agit que d’éventualités. Suite à l’année record en termes de ventes, nombreuses sont les banques qui ont atteint leurs objectifs commerciaux et qui pourraient donc augmenter leur taux pour ralentir les accords de crédits immobiliers.

Dans un second temps, les banques pourraient anticiper de nouvelles contraintes réglementaires en 2022, bien que rien ne soit officiel encore.

En revanche, pas d’inquiétude pour les courtiers pour l’année à venir, pour qui les liquidités présentes dans les banques devraient stabiliser la balance. On ne devrait ainsi pas connaître une remontée progressive des taux de crédits au cours de l’année 2022. La compétitivité entre les banques devrait également stabiliser les taux, puisque cela permettra aux banques de fidéliser leurs clients sur le long terme.

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