Si vous avez l’intention d’investir dans l’immobilier locatif pour profiter de revenus complémentaires ou pour constituer un patrimoine, la première étape que vous devez franchir c’est de monter un dossier de prêt qui soit convaincant pour la banque. Mais comment constituer un dossier solide ? Quels sont les éléments à présenter ? Dans cet article, on vous explique comment monter un dossier de prêt pour un investissement locatif.
Assainir ses comptes et épargner
La banque acceptera ou refusera votre demande de prêt par rapport au niveau de risque qu’elle encourt. La banque prendra le temps nécessaire pour évaluer les risques que vous ne puissiez plus honorer vos mensualités un jour. Pour cela, elle commencera par étudier vos trois derniers relevés de compte bancaire, votre situation professionnelle et votre capacité à épargner. Elle pourra alors déterminer votre capacité d’emprunt. Celle-ci doit rester en deçà du taux d’endettement maximum, fixé à 35 % par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF).
Évitez à tout prix les découverts et les dépenses dans les casinos ou les paris sportifs pendant ces trois mois ou vous diminuerez considérablement vos chances d’avoir un financement.
Également, pensez à mettre de l’argent de côté tous les mois. Les clients ayant épargné pour constituer un apport personnel ont plus de chances d’obtenir un financement (sachant que les banques exigent un apport d’au moins 10 % du prix de votre bien pour couvrir les frais liés à un achat immobilier (frais de notaire, etc.). Si vous avez du mal à épargner, mettez en place un virement automatique. Transférez entre 10 et 15 % de votre salaire dans un livret d’épargne. En plus de montrer à la banque que vous êtes capable d’épargner, vous aurez un fonds de secours qui vous dépannera en cas d’urgence.
Fournir les pièces justificatives
Lors d’une demande de prêt pour un investissement locatif, l’omission d’un seul document peut conduire au refus de votre requête. Vous devez ainsi prendre le temps de vérifier et de revérifier si votre dossier est bien complet. Voici les pièces justificatives à présenter dans votre dossier. Elles sont notamment divisées en trois parties :
Les informations personnelles de l’emprunteur
- Justificatif d’identité : carte d’identité ou passeport ;
- Justificatif de domicile de moins de trois mois (EDF, facture téléphonique...) ;
- Livret de famille, un livret de mariage, un certificat de PACS ou un contrat de mariage s'il y a lieu ;
- Contrat de travail.
Les informations sur les revenus et les charges de l’emprunteur
- 3 derniers bulletins de salaire pour les salariés et 3 derniers bilans pour les non-salariés ;
- 2 derniers avis d'imposition ;
- Tableau d'amortissement ;
- Relevé de comptes épargne PEL, CEL, LDD ;
- Attestation de propriété, taxes foncières, valeurs des biens ;
- Revenu complémentaire (rente, pension, allocations familiales, retraites, etc.) ;
- Attestation d'emploi mentionnant la date de prise de poste ou contrat de travail ;
- Dernier relevé mensuel de vos crédits à la consommation ;
Les informations relatives au projet immobilier
- Compromis de vente ou promesse de vente avec signature ;
- Estimation du coût des travaux ou de l’ameublement ;
- Le coût des services Bevouac (si vous passez par nos services) ;
- Estimation de loyer.
Retrouvez la liste complète des documents à fournir à la banque pour constituer le dossier de financement.
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Préparer un plan de financement complet
Le plan de financement est un document sur lequel vous établirez les éléments relatifs au financement du projet. L’objectif est de déterminer la somme que vous devez emprunter en faisant la somme entre le coût total du projet en question et les ressources que vous avez actuellement. Vous devez donc diviser votre plan de financement en deux :
Les dépenses
Cette partie consiste à établir toutes les dépenses liées au projet. Listez les dépenses comme suit :
- Prix d’achat du bien ;
- Prix des travaux ;
- Frais de notaire ;
- Coût des garanties : comme les frais d’hypothèque ou l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)
- Honoraires du courtier ;
- Frais de dossier ;
- Autres frais.
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Les revenus
Il s’agit des ressources dont vous disposez pour financer le projet.
Apport personnel : c’est tout simplement l'épargne disponible et que vous souhaitez mettre dans le projet.
Vous pouvez également inclure vos sources de revenus à long terme. Par exemple, si vous êtes en CDI vos revenus seront comptés à 100 %. Si vous êtes en CDD, en période d’essai ou indépendant depuis moins de trois ans, ils seront pris en compte seulement en partie, ou pas du tout. Cela dépend surtout de votre banquier et de la relation que vous avez avec.
Vous avez maintenant tous les éléments pour constituer un dossier de prêt et réussir votre projet immobilier.
