Tout savoir sur l’emprunt dans une SCI familiale

Vous avez prévu de d’investir dans l’immobilier en famille et vous vous apprêtez à contracter un emprunt en SCI familiale ? La SCI familiale est une forme de société privilégiée, car elle offre de bonnes conditions de transmission patrimoniale. Dans cet article, nous vous expliquons tout sur l’emprunt immobilier avec une SCI familiale.

Pourquoi créer une SCI pour emprunter ?

La SCI est une structure juridique appréciée par les investisseurs immobiliers, car elle permet de gérer un ou plusieurs immobiliers. Elle permet également de transmettre son patrimoine à ses descendants à moindre coût.

Une SCI familiale compte en effet des associés membres d’une même famille jusqu’au 4ᵉ degré.

Voici les avantages de la création d’une SCI familiale :

La gestion d’un patrimoine en famille

La gestion facilitée d’un patrimoine en famille. Prenons l’exemple d’un frère et d’une sœur qui héritent d’un immeuble de leurs parents. Sans une SCI, l’immeuble serait tombé en indivision. La moindre décision concernant sa gestion doit donc être prise à l’unanimité. Cela peut être facteur de blocage.

Dans le cadre d’une SCI familiale, en revanche, les décisions liées à la gestion courante du bien sont prises par le gérant.

La transmission du patrimoine

Une transmission de patrimoine à moindre coût. Il suffit que l'un des associés cède ses parts sociales pour transmettre son patrimoine à un descendant déjà associé par exemple. A contrario, une donation est taxée sur la base de la valeur des biens donnés, il sera de ce fait question d’évaluer la valeur des parts sociales de la SCI.

Celle-ci est calculée en fonction de l’actif net de la société, soit la différence entre son actif et son passif. En d’autres termes, l’actif net de la SCI est la différence entre la valeur du bien immobilier et l’emprunt immobilier. Si ce dernier a été contracté au nom de la SCI lors de la constitution, les parts sociales n’ont quasiment aucune valeur numéraire. Elle est généralement fixée à 1 euro la part sociale dans les statuts. La donation sera donc nettement moins taxée que si vous donniez un bien en détention propre.

De plus, un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans s’applique aux donations aux descendants. Un parent peut ainsi céder 100 000 euros de parts sociales tous les 15 ans sans payer le moindre impôt.

Comment fonctionne un emprunt avec une SCI ?

L’emprunt en SCI fonctionne exactement dans les mêmes conditions qu’un emprunt à titre personnel. Il n’existe pas de formule de prêt spécifiquement dédiée aux SCI. Le crédit bancaire adapté pour les SCI est donc le même que celui applicable aux particuliers.

Aussi, la SCI dispose des mêmes protections. Vous disposez notamment d’un délai de réflexion de 10 jours après que la banque ait validé votre demande d’emprunt. Par ailleurs, vous pouvez insérer une condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis de vente. Celui-ci vous permet de vous désengager si vous n’obtenez pas votre prêt immobilier.

D’un autre côté, l’emprunt en SCI n’est pas idéal si vous souhaitez acquérir une résidence principale. S’agissant d’une personne morale, vous ne pourrez pas bénéficier des dispositifs de prêt aidé destiné aux particuliers comme Action Logement ou le PTZ (prêt à taux zéro). L’emprunt vous reviendrait alors plus cher que si vous contractiez un emprunt à titre personnel.

L’emprunt en SCI est ainsi plus adapté à un projet d’investissement locatif ou d’achat de logement secondaire.

Les points d'attention pour ce type de crédit

Voici tout ce qu'il faut savoir à propos de l'emprunt en SCI.

Le taux

Les conditions de l'emprunt SCI sont donc les mêmes que pour un emprunt personnel.  Le taux d’emprunt reste également le même. Il dépend du profil des emprunteurs et de la durée du prêt.

Plus un prêt est long, plus les risques sont importants pour la banque. Le taux d’emprunt sera alors plus élevé.

D’autre part, les taux d’emprunt immobilier sont plus importants lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif, qu’il soit contracté en nom personnel ou dans le cadre d’une SCI.

La capacité d’emprunt

Pour évaluer la capacité d’emprunt de la SCI, la banque prendra en compte la capacité d’emprunt de chacun des associés. Elle prendra en compte :

• Les revenus de chacun
• Le taux d’endettement
• Le reste à vivre
• Etc.

C’est pourquoi il est avantageux de réaliser un investissement immobilier dans le cadre d’une SCI. Votre capacité d’emprunt sera décuplée en fonction du nombre d’associés. La banque sera donc plus encline à octroyer un prêt plus important. De plus, la responsabilité de chacun des associés n’est pas limitée. La banque dispose de ce fait d’une garantie renforcée en cas de défaut du crédit.

La durée d’emprunt

La réglementation en matière de durée d’emprunt est également la même que pour un prêt personnel. Celle-ci peut ainsi s’étendre de 5 à 25 ans. Plus vous étalez votre prêt, plus il reviendra cher, mais plus vous pourrez dégager de cash flow et profiter des avantages de l’effet de levier. Cependant, si la SCI est à l’IS, les intérêts d’emprunt seront déductibles du bénéfice imposable de la société.

Les garanties demandées par les banques

Avant d’accepter de vous accorder un prêt, la banque demandera des garanties. Elle demandera notamment une assurance emprunteur ainsi qu’une sûreté réelle ou personnelle. On aborde l’assurance emprunteur en SCI familiale un peu plus loin dans cet article.

• Une sûreté réelle ou personnelle des associés comme garantie à la banque

On a vu que la responsabilité des associés n’est pas limitée dans le cadre d’une SCI. En cas de défaillance de la SCI, la banque pourra donc se rembourser sur le patrimoine personnel des associés.

C’est pourquoi il est possible de donner des garanties personnelles pour obtenir un prêt à la banque. On parle alors de sûreté personnelle. Il s’agit de garanties sur les biens personnels des associés. On parle généralement d’une caution solidaire ou personnelle. Chaque associé se porte caution de la dette de la SCI à hauteur de son pourcentage de détention de parts sociales. Ainsi, si vous détenez 30 % sur un bien d’une valeur de 300 000 euros, votre caution devra alors s’élever à 90 000 euros.

La garantie offerte à la banque peut aussi porter directement sur les biens de la SCI. C’est la sûreté réelle. Celle-ci désigne une garantie que la banque pourra se rembourser en vendant le bien immobilier de la SCI si celle-ci n’arrive pas à payer ses dettes. En d’autres termes, il s’agit d’une hypothèque de la banque sur le bien immobilier acquis par la SCI. Il faut savoir que l’inscription en hypothèque doit se faire devant notaire et aux frais de la SCI familiale.

Les banques préfèrent généralement la sûreté personnelle à la sûreté réelle pour sa facilité de mise en œuvre.

• Apport ou sans apport

En principe, un apport n’est pas obligatoire pour contracter un emprunt en SCI. On crée une SCI dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier en commun puis de le mettre en location.

Les loyers issus de la location devraient ensuite pouvoir financer tout ou partie des mensualités de l’emprunt contracté et des charges diverses (investissement locatif autofinancé). Voilà la raison pour laquelle les banques sont plus enclines à contracter un prêt sans apport dans le cas d’un investissement locatif.

Dans la pratique, cependant, réaliser un investissement locatif autofinancé reste compliqué dans le cas d’une SCI. En effet, une SCI sans apport peut se retrouver en manque de liquidité pour faire face à certaines charges liées à la gestion du bien immobilier.

De plus, le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) recommande aux banques de réduire autant que possible les prêts immobiliers accordés autant aux particuliers qu’aux SCI.

Aussi, il est préférable de prévoir un minimum d’apport lors de la constitution de la SCI. Une partie servira alors à acheter le bien et le reste, à faire face aux éventuelles charges de gestion.

Ainsi, les banques préfèrent que les associés de la SCI apportent entre 10 et 15 % du prix du bien en apport.

• L’assurance du crédit

En théorie, souscrire une assurance dans la banque qui vous finance n’est pas obligatoire pour voir sa demande d’emprunt validée. Cependant, dans les faits, elles sont souvent insistantes sur ce point, car c’est là qu’elles gagnent de l’argent.

Pour rassurer la banque et la convaincre de vous accorder un prêt, vous avez deux possibilités :

• Soit, chaque associé souscrit une assurance à titre personnel. Cette option offre généralement de meilleures garanties. Elle peut toutefois revenir coûteuse, surtout pour les associés âgés.
• Soit une assurance est contractée au nom de la SCI. La charge financière liée à cette opération est ensuite répartie entre les différents associés à la hauteur de la quote-part de leurs détentions des parts sociales.

Chaque associé devra, par ailleurs, contracter une assurance en cas de décès et d’invalidité, qui prendra en charge le remboursement en cas d’accident.

Quel type de prêt pour une SCI : emprunter via la SCI ou via un prêt personnel

Pour emprunter en SCI, deux possibilités s’offrent aux associés : les associés contractent un prêt personnel puis l’injectent dans le capital social de la SCI ou demandent un emprunt au nom de la SCI.

L’emprunt via la SCI

Si vous contractez un emprunt au nom de la SCI, le capital sera injecté sur son compte courant. Vous pourrez alors aussitôt acheter le bien immobilier convoité. Les mensualités seront ensuite réglées sur les fonds propres de l’entreprise.

Deux hypothèses se posent :

• Les loyers du bien immobilier suffisent à assurer le paiement des mensualités du prêt. C'est l'hypothèse idéale.
• Les loyers ne suffisent pas où vous avez de la vacance locative pendant une certaine période. Dans ce cas, la SCI ne dispose pas assez de fonds propres pour rembourser son emprunt. Les associés devront alors payer les mensualités de leur poche via un compte courant d’associés.
  Ils pourront ensuite récupérer ces sommes versées lorsque la SCI aura plus de trésorerie (lorsque le prêt immobilier est entièrement amorti ou à la revente du bien).

Chaque associé contracte un prêt personnel comme apport à la SCI

Concrètement, chaque associé contracte un prêt personnel pour la SCI familiale. Chacun est donc libre de réaliser ses propres démarches auprès de sa banque et de négocier les meilleurs taux de financement.

Deux possibilités s’offrent, ici encore, aux associés :

• Vous apportez l’argent emprunté au capital social de la SCI. Vous obtenez ensuite des parts sociales proportionnellement au montant de votre apport. Vous remboursez ensuite vous-même les mensualités de votre prêt personnel.
• L’argent emprunté est injecté au compte courant de la SCI et servira à rembourser les mensualités. Vous récupérerez ensuite les sommes versées une fois que la SCI dispose d’une trésorerie suffisante.

Les associés choisissent généralement entre les deux options en fonction de différents paramètres :

• La capacité d’emprunt
• Les modalités de remboursement
• La volonté de mettre le bien en location
• Le bon vouloir des associés de souscrire à un prêt ou non
• Etc.

Le choix le plus courant est d’opter pour un emprunt via la SCI afin que tous les associés, même ceux qui n’ont pas la possibilité d’emprunter seuls, de détenir des parts sociales.

Les points d’attention avant de faire un emprunt en SCI

Avant de contracter un emprunt en SCI, il est important de garder à l’esprit la caractéristique propre de cette structure juridique.

Dans le cadre d’une SCI, chaque associé est indéfiniment responsable des dettes de la SCI. Ainsi, si l’entreprise n’arrive pas à rembourser ses dettes, ses créanciers pourront se payer sur le patrimoine personnel des associés à la hauteur du montant de sa part sociale.

Rassurez-vous toutefois, car avant d’en arriver là, les créanciers devront saisir en priorité les avoirs de la société (art. 1858 du Code civil).

D’autre part, emprunter via une SCI familiale vous permet potentiellement d’obtenir un financement plus important que si vous empruntez à titre personnel. Vous pourrez donc constituer un patrimoine immobilier plus important que vous pourrez ensuite transmettre à moindre coût à vos héritiers.

En conclusion, créer une SCI familiale offre des avantages certains. C’est en effet la voie royale pour acquérir un patrimoine immobilier important en famille puis de bénéficier ensuite de conditions favorables de transmission. Il suffit de maîtriser toutes les règles liées à l'emprunt en SCI afin de constituer un patrimoine important.

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