Comment louer son appartement et faire un deuxième crédit ?

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez faire l’acquisition d’un deuxième bien ? Pour ce faire, certains propriétaires optent pour la location de leur résidence principale et font un deuxième crédit. Toutefois, il existe aussi d'autres solutions, comme la location-accession, pour acquérir un deuxième bien immobilier. Dans cet article, on vous révèle tous les secrets pour devenir secundo accédant.

Pourquoi louer son appartement ou sa maison plutôt que de vendre ?

Lorsque vous disposez d’un logement, souvent votre résidence principale, et que vous souhaitez acheter une nouvelle propriété, vous avez plusieurs options pour financer votre projet.

D’une part, vous pouvez vendre votre bien. Dans ce cas, vous disposerez du capital nécessaire pour acquérir un autre bien. À la fin de l'opération, vous vous retrouvez avec un seul bien immobilier à votre actif.

D'autre part, au lieu de vendre, vous pouvez aussi le louer pour percevoir un revenu qui vous aidera à en acquérir un nouveau. Vous serez donc propriétaire de deux biens immobiliers. Vous pouvez alors demander un autre crédit immobilier. En effet, louer un bien immobilier présente plusieurs atouts. Cela vous apporte notamment un complément de revenu régulier.

Par ailleurs, louer peut aussi être une solution transitoire en attendant de vendre le bien plus tard. Vous pouvez notamment optez pour la location meublée, qui permet de signer un bail d'un an avec la possibilité de reprendre le bien à tout moment. Louer peut aussi être un bon placement, surtout s'il est dans une zone où il y a beaucoup de demandes locatives.

Néanmoins, il faut tenir compte des conditions de votre contrat de prêt immobilier, notamment s'il s'agit d'un crédit réglementé. Ainsi, pour le Prêt à taux zéro (PTZ), le prêt conventionné (PC), le Prêt à l'accession sociale (PAS) ou encore l'Epargne-Logement, la location n'est possible que sous certaines conditions.

Quelle fiscalité si vous louez votre appartement ou votre maison ?

La fiscalité de la location d'un appartement ou d'une maison dépend du type de location (vide ou meublée) et du montant des loyers perçus.

• Si vous louez un logement vide (non meublé). Vos loyers sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier si le montant annuel de vos loyers (hors charges) ne dépasse pas 15 000 €. Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. Sinon, vous devez opter pour le régime réel qui vous permet de déduire vos charges réelles.
  
  
• Si vous louez un logement meublé ou LMNP. Vos loyers sont alors imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC si le montant annuel de vos loyers ne dépasse pas 72 600 €. Ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Sinon, vous devez opter pour le régime réel qui vous permet de déduire vos charges réelles et d'amortir votre bien.
  
  
• Dans les deux cas, vos loyers sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si votre logement est votre résidence principale et que vous le mettez en location, il devient fiscalement une résidence secondaire.

Peut-on avoir un deuxième crédit ?

Oui, il est possible de demander un crédit pour une seconde acquisition immobilière, à condition de respecter certaines conditions. C'est même une situation fréquente.

Toutefois, il faut bien cerner les enjeux de votre projet, en commençant par calculer votre capacité d'emprunt, pour acheter un bien immobilier en toute sérénité. Pour savoir combien vous pouvez emprunter, vous devez tenir compte de plusieurs critères. Voici les éléments à prendre en considération pour faire ce calcul :

• Vos revenus : Il s'agit de ce que vous gagnez grâce à votre travail, à vos pensions, à vos bénéfices, à vos loyers ou à vos placements. Il s'agit donc de tenir compte de l'ensemble de vos revenus.
  
  
• Vos dépenses fixes : Il faut inclure les remboursements des crédits immobiliers et des crédits à la consommation en cours, les loyers ainsi que les pensions alimentaires.

Cette formule permet de faire ce calcul : (Ressources*0.33) – charges = capacité d’emprunt.

Exemple : Si votre foyer gagne 4000 € de revenus pour 1200 € de charges, votre capacité de remboursement pour un nouvel emprunt serait de (4000 € x 0.33) -1200) = 120 €/ mois, soit un capital de 28.800 € sur 20 ans (120 € *12 mois*20 ans).

Le taux d’endettement habituellement accepté de 33 % et le reste à vivre du demandeur seront examinés avec soin.

La présence d’un apport aura un impact sur le montant empruntable. Quant au capital réellement disponible pour votre bien, il dépendra des frais liés au dossier :

• Taux d’intérêt
• Frais de notaire
• Frais d’agence

Quel est votre projet avec ce deuxième crédit ?

Un deuxième achat immobilier peut répondre à différents projets, selon vos besoins et vos envies. Voici quelques exemples :

Acheter une nouvelle résidence principale

Si vous souhaitez changer de logement pour des raisons personnelles ou professionnelles, vous pouvez vendre votre premier bien et en acheter un autre, ou conserver le premier et le mettre en location. Dans ce cas, vous devrez tenir compte des aspects fiscaux et financiers liés à la gestion locative.

Acheter une résidence secondaire

Lorsque vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, il faut bien comprendre les avantages et les précautions à prendre.

L'apport personnel : un avantage incontournable

C’est un facteur clé et favorable dans cette opération. Disposer d'un apport conséquent vous permettra de bénéficier de conditions de prêt plus intéressantes et d'accéder à des taux d'intérêt intéressants.

Solutions de financement : le rachat de crédits

Pour certains, le rachat de crédits peut être la meilleure option pour réaliser leur projet de résidence secondaire. Cette démarche permet de rassembler plusieurs prêts en un seul, facilitant ainsi la gestion de vos remboursements et diminuant vos mensualités.

Assurance emprunteur : une précaution indispensable

Il est essentiel de prendre le temps d'analyser correctement vos besoins. Pensez à choisir une assurance qui correspond à votre profil et à votre projet, en tenant compte de votre capacité de remboursement et des risques liés à la location saisonnière, le cas échéant.

Implications financières et fiscales

Avant de vous lancer, assurez-vous de bien comprendre les conditions de chaque prêt et évaluez leur impact sur votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement.

Acheter un investissement locatif

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et percevoir des revenus complémentaires, vous pouvez acheter un bien destiné à la location. Vous pourrez ainsi bénéficier de certains avantages fiscaux, comme le dispositif ou le statut LMNP. Vous devrez cependant choisir avec soin l'emplacement, le type et le prix du bien, ainsi que le profil du locataire.

Comment obtenir votre deuxième crédit ?

Une fois que votre projet est bien défini, il est temps de le concrétiser. Les démarches sont les mêmes à une exception près : vous ne bénéficierez pas des aides réservées aux primo-accédant, et votre taux d'endettement sera plus élevé.

• S’adresser à la banque qui a accordé le prêt immobilier initial. Votre conseiller bancaire peut proposer une demande de trésorerie supplémentaire pour cet achat. Ce "complément" s'ajoute à votre crédit actuel.
  
  
• Faire appel à un courtier. En plus d'être rémunéré uniquement en cas de succès de votre dossier (vous n'avez rien à avancer), le courtier vous fera gagner du temps dans vos démarches et négociera des taux intéressants.
  
  
• La renégociation de votre premier prêt. La loi française prévoit que vous pouvez renégocier votre taux s’ils ont baissé.
  
  
• Le regroupement de crédits. Si votre taux d'endettement ne vous permet pas de réaliser votre projet, vous devrez envisager d'autres stratégies. Bien que les banques offrent la possibilité de regrouper vos prêts, elles ne pourront pas inclure à la fois des prêts immobiliers et des prêts à la consommation.

Comment bien gérer la période entre la mise en location de votre premier appartement et l’achat du deuxième ?

La première difficulté réside dans la période de transition entre la location de votre ancienne habitation et l'achat de votre nouvelle habitation principale.

D'un autre côté, si vous ne parvenez pas à louer rapidement votre habitation, le cumul de deux échéances peut être trop lourd.

Il est donc primordial d’avoir une épargne équivalente à 3 mois à 1 an de loyer (en fonction de la demande locative) pour faire face au risque de vacance locative. Solliciter un report de remboursement est aussi une autre option.

Comment trouver le bien à financer avec votre second crédit ?

Si vous chercher à réaliser un investissement locatif, Bevouac vous accompagne dans votre recherche et vous propose des biens adaptés à vos critères et à votre budget.

Il vous suffit juste de créer votre compte sur notre site et de renseigner vos informations personnelles, vos besoins et vos envies. Nous vous proposerons des biens immobiliers sélectionnés en fonction de vos critères de recherche et de votre capacité d'emprunt.

Bénéficiez de notre accompagnement tout au long de votre projet, depuis la recherche du bien jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Avec nous, vous pouvez trouver le bien à financer avec votre second crédit en toute simplicité et en toute confiance.

En conclusion, vous pouvez optimiser vos chances de louer votre appartement et de contracter un deuxième crédit de manière responsable et éclairée en suivant ces conseils. Cependant, il est toujours recommandé de consulter un professionnel de l'immobilier ou un courtier pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation spécifique.

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