Déblocage des fonds : comment ça fonctionne en immobilier ?
Mis à jour le
26/6/2023
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10 chapitres - 100 pages
Presque tous les achats immobiliers sont fait avec un crédit immobilier. Le déblocage de fonds en est l'étape incontournable. C'est en effet à ce moment-là que l'emprunteur va pouvoir concrétiser son achat. Comment se déroule cette procédure ? À quel moment intervient-il ? On vous explique tout dans cet article.
Qu’est-ce que le déblocage des fonds ?
Dernière étape d'une procédure de demande de crédit immobilier, le déblocage de fonds intervient à la signature l’acte authentique. Il s’agit du versement de la somme demandée. L'investisseur peut ainsi finaliser son achat de bien immobilier.
À titre de rappel, lorsque vous faites la demande d'un crédit immobilier, le banquier commence par étudier votre dossier. Il prend ensuite sa décision de vous donner ou non son accord. Dans le cas où votre dossier est accepté, il vous propose de signer une offre de crédit. Vous disposez d'un délai de rétraction de 10 jours pour accepter ou non cette offre.
Puis, si aucune rétractation n'intervient, la banque procède au versement de la somme demandée chez le notaire pour signer l’acte de vente. C'est ici qu'on parle de déblocage des fonds.
Le déroulement exact de la procédure de demande de crédit immobilier peut changer d'un établissement bancaire à un autre. Le déblocage de fonds peut intervenir dans différents cas de figure :
- Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier
- Dans le cadre d'un rachat de crédit immobilier. La banque qui rachète de crédit verse une somme d'argent à l'ancienne banque
- Dans le cadre de la construction d'une maison (VEFA ou CCIM)
- Dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation ou de travaux dans une copropriété
A quel moment arrive-t-il dans une vente immobilière ?
Le déblocage des fonds n'intervient pas au même moment selon qu'il s'agit d'un achat de bien ancien ou neuf.
Cas d'un bien immobilier ancien
Dans le cas d'un achat de bien immobilier ancien financé par un emprunt, le déblocage des fonds est simplifié. Il intervient avant la signature de l'acte authentique.
Il s'effectue aussi en un seul coup : toute la somme demandée par l'emprunteur est débloquée. La banque se charge alors de verser la somme convenue sur le compte du notaire.
Le déblocage de fonds s'effectue ainsi généralement par virement bancaire. Il peut toutefois aussi arriver qu'il soit réalisé par chèque.
Il faut rappeler que la signature d'un acte authentique réalisé devant un notaire est obligatoire pour qu'une vente Immobilière soit conforme à la loi. Cela explique donc là présence de cet officier d'état public
Les fonds ne sont ainsi pas remis directement à l'emprunteur. En effet, c'est le notaire qui va ensuite devoir reverser la somme sur le compte du vendeur après la signature de l'offre de crédit.
Il n'en n'est pas le cas lorsqu'il s'agit d'un crédit immobilier destiné à financer des travaux de rénovation. Le déblocage ici se fait progressivement à mesure que les travaux avancent.
Cas d'un bien immobilier neuf
Dans le cas d'un bien neuf (VEFA et CCMI), le déblocage de fonds ne s'effectue pas en un seul versement. Il est en effet progressif et s'effectue au fur et à mesure de l'avancement du chantier.
Le déroulement du déblocage de fonds diffère selon qu'il s'agit d'une VEFA ou Vente en l'état futur d'achèvement ou d'un CCMI (Contrat de construction de maison individuelle).
Pour une CCMI, les fonds seront débloqués par petite tranche selon l'état d'avancement des travaux de construction. Plus on avance dans le chantier, plus les sommes débloquées sont importantes. La CCMI porte sur la construction d'une maison sur un terrain appartenant déjà à l'emprunteur.
Le principe est à peu près le même pour une VEFA mais avec des tranches plus importantes par étape. La VEFA est un contrat dont l'objet porte sur une maison ou un appartement en cours de construction.
L'achèvement des travaux de construction sont justement conditionnés par le déblocage des fonds. Or, celui-ci s'effectue à mesure que les travaux avancent jusqu'à ce que l'ensemble des fonds demandés finissent par être alloué afin de terminer le chantier.
Voici un tableau pour illustrer en détail le déroulement du déblocage de fonds pour une VEFA de 300 000 euros.
Qui demande le déblocage des fonds ?
De même que c'est le notaire qui reçoit le versement, c'est également à lui qu'incombe la tâche d'effectuer la demande de déblocage des fonds. On appelle ce procédé l'appel de fonds.
Du point de vue pratique, il s'agit pour le notaire d'envoyer un courrier à la banque pour demander le versement des fonds. Ce courrier doit contenir :
- Le montant du bien
- Le montant de la somme empruntée
- La date de la signature de l'acte authentique de vente
De son côté, l'emprunteur doit faire en sorte de mettre à disposition le montant de son apport personnel pour le jour de la signature de l'acte authentique. C'est notamment le cas dans l'achat d'un bien ancien.
S'il s'agit d'un emprunt visant à financer des travaux de rénovation, c'est l'entreprise chargée des travaux qui effectue la demande de déblocage de fonds auprès de la banque. Cette tâche revient au syndic s'il s'agit de travaux dans une copropriété.
Que faire en cas de déblocage tardif ?
Pour les cas les plus rapides, trois semaines suffisent pour que le déblocage des fonds ait lieu après la signature de l'offre de prêt. Cependant, ce délai peut changer en fonction des établissements bancaires et de la situation de l'emprunteur.
Il peut arriver que la banque omette d'effectuer le déblocage des fonds avant le jour de la signature de l'acte de vente. Or, le notaire doit réunir l'apport personnel et le crédit immobilier dans son compte séquestre avant de fixer la date de la signature de l'acte notarié. Aussi, si le déblocage de fonds n'a pas lieu à temps, il doit reporter la signature des fonds. Dans un tel cas, vous pouvez prendre contact avec votre banque pour tenter d'accélérer le transfert.
Comment réduire le délai entre l’acceptation de l’offre de prêt et le déblocage des fonds ?
Le délai de déblocage des fonds dans le cadre d'un crédit immobilier tient compte du délai de rétractation de 10 jours. C'est donc à l'issue de ce délai que le déblocage des fonds a lieu. Au mieux donc, les fonds empruntés sont débloqués 11 jours après l'acceptation de l'offre de prêt.
Par ailleurs, il faut également tenir compte d'un éventuel délai d'encaissement. Celui-ci fait référence au délai nécessaire pour que les fonds débloqués soient effectivement disponibles dans le compte de l'emprunteur.
Pour optimiser ce délai et être sûr que les fonds soient débloqués au moment du rendez-vous avec le notaire, vous pouvez anticiper et appeler votre banquier. L'aide d'un professionnel comme un courtier vous sera aussi bénéfique. Il pourra user de son expertise pour réduire le délai pour obtenir le déblocage des fonds.
Combien de temps met le notaire pour débloquer les fonds ?
Une fois que l'acte authentique de vente est signé, il existe un autre délai de déblocage de fonds. Il s'agit de celui que le notaire observe avant de verser le montant total de la vente dans le compte du vendeur.
On a vu que l'apport personnel de l'acheteur ainsi que le montant du crédit immobilier transitent en premier lieu dans le compte de séquestre du notaire. Celui-ci a la charge de transférer la totalité de la somme dans le compte du vendeur une fois que les documents ont été dûment soumis. Il observe, pour cela, un délai allant de 7 à 30 jours à compter de la signature de l'acte de vente.
La banque peut demander des documents supplémentaires ou réaliser des vérifications avant d'octroyer sa demande d'offre. Cela peut alors d'autant plus allonger les délais de déblocage des fonds.
En conclusion, le déblocage des fonds constitue la dernière étape d'une procédure de demande de crédit immobilier. Il s'agit de l'étape ultime qui conditionne la réalisation de votre projet immobilier.
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