
Déblocage des fonds : comment ça fonctionne en immobilier ?
Mis à jour le
26/6/2023
Sommaire
Bevouac
L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Presque tous les achats immobiliers sont fait avec un crédit immobilier. Le déblocage de fonds en est l'étape incontournable. C'est en effet à ce moment-là que l'emprunteur va pouvoir concrétiser son achat. Comment se déroule cette procédure ? À quel moment intervient-il ? On vous explique tout dans cet article.
Qu’est-ce que le déblocage des fonds ?
Dernière étape d'une procédure de demande de crédit immobilier, le déblocage de fonds intervient à la signature l’acte authentique. Il s’agit du versement de la somme demandée. L'investisseur peut ainsi finaliser son achat de bien immobilier.
À titre de rappel, lorsque vous faites la demande d'un crédit immobilier, le banquier commence par étudier votre dossier. Il prend ensuite sa décision de vous donner ou non son accord. Dans le cas où votre dossier est accepté, il vous propose de signer une offre de crédit. Vous disposez d'un délai de rétraction de 10 jours pour accepter ou non cette offre.
Puis, si aucune rétractation n'intervient, la banque procède au versement de la somme demandée chez le notaire pour signer l’acte de vente. C'est ici qu'on parle de déblocage des fonds.
Le déroulement exact de la procédure de demande de crédit immobilier peut changer d'un établissement bancaire à un autre. Le déblocage de fonds peut intervenir dans différents cas de figure :
- Dans le cadre de l'achat d'un bien immobilier
- Dans le cadre d'un rachat de crédit immobilier. La banque qui rachète de crédit verse une somme d'argent à l'ancienne banque
- Dans le cadre de la construction d'une maison (VEFA ou CCIM)
- Dans le cadre de la réalisation de travaux de rénovation ou de travaux dans une copropriété
A quel moment arrive-t-il dans une vente immobilière ?
Le déblocage des fonds n'intervient pas au même moment selon qu'il s'agit d'un achat de bien ancien ou neuf.
Cas d'un bien immobilier ancien
Dans le cas d'un achat de bien immobilier ancien financé par un emprunt, le déblocage des fonds est simplifié. Il intervient avant la signature de l'acte authentique.
Il s'effectue aussi en un seul coup : toute la somme demandée par l'emprunteur est débloquée. La banque se charge alors de verser la somme convenue sur le compte du notaire.
Le déblocage de fonds s'effectue ainsi généralement par virement bancaire. Il peut toutefois aussi arriver qu'il soit réalisé par chèque.
Il faut rappeler que la signature d'un acte authentique réalisé devant un notaire est obligatoire pour qu'une vente Immobilière soit conforme à la loi. Cela explique donc là présence de cet officier d'état public
Les fonds ne sont ainsi pas remis directement à l'emprunteur. En effet, c'est le notaire qui va ensuite devoir reverser la somme sur le compte du vendeur après la signature de l'offre de crédit.
Il n'en n'est pas le cas lorsqu'il s'agit d'un crédit immobilier destiné à financer des travaux de rénovation. Le déblocage ici se fait progressivement à mesure que les travaux avancent.
Cas d'un bien immobilier neuf
Dans le cas d'un bien neuf (VEFA et CCMI), le déblocage de fonds ne s'effectue pas en un seul versement. Il est en effet progressif et s'effectue au fur et à mesure de l'avancement du chantier.
Le déroulement du déblocage de fonds diffère selon qu'il s'agit d'une VEFA ou Vente en l'état futur d'achèvement ou d'un CCMI (Contrat de construction de maison individuelle).
Pour une CCMI, les fonds seront débloqués par petite tranche selon l'état d'avancement des travaux de construction. Plus on avance dans le chantier, plus les sommes débloquées sont importantes. La CCMI porte sur la construction d'une maison sur un terrain appartenant déjà à l'emprunteur.
Le principe est à peu près le même pour une VEFA mais avec des tranches plus importantes par étape. La VEFA est un contrat dont l'objet porte sur une maison ou un appartement en cours de construction.
L'achèvement des travaux de construction sont justement conditionnés par le déblocage des fonds. Or, celui-ci s'effectue à mesure que les travaux avancent jusqu'à ce que l'ensemble des fonds demandés finissent par être alloué afin de terminer le chantier.
Voici un tableau pour illustrer en détail le déroulement du déblocage de fonds pour une VEFA de 300 000 euros.
Qui demande le déblocage des fonds ?
De même que c'est le notaire qui reçoit le versement, c'est également à lui qu'incombe la tâche d'effectuer la demande de déblocage des fonds. On appelle ce procédé l'appel de fonds.
Du point de vue pratique, il s'agit pour le notaire d'envoyer un courrier à la banque pour demander le versement des fonds. Ce courrier doit contenir :
- Le montant du bien
- Le montant de la somme empruntée
- La date de la signature de l'acte authentique de vente
De son côté, l'emprunteur doit faire en sorte de mettre à disposition le montant de son apport personnel pour le jour de la signature de l'acte authentique. C'est notamment le cas dans l'achat d'un bien ancien.
S'il s'agit d'un emprunt visant à financer des travaux de rénovation, c'est l'entreprise chargée des travaux qui effectue la demande de déblocage de fonds auprès de la banque. Cette tâche revient au syndic s'il s'agit de travaux dans une copropriété.
Que faire en cas de déblocage tardif ?
Pour les cas les plus rapides, trois semaines suffisent pour que le déblocage des fonds ait lieu après la signature de l'offre de prêt. Cependant, ce délai peut changer en fonction des établissements bancaires et de la situation de l'emprunteur.
Il peut arriver que la banque omette d'effectuer le déblocage des fonds avant le jour de la signature de l'acte de vente. Or, le notaire doit réunir l'apport personnel et le crédit immobilier dans son compte séquestre avant de fixer la date de la signature de l'acte notarié. Aussi, si le déblocage de fonds n'a pas lieu à temps, il doit reporter la signature des fonds. Dans un tel cas, vous pouvez prendre contact avec votre banque pour tenter d'accélérer le transfert.
Comment réduire le délai entre l’acceptation de l’offre de prêt et le déblocage des fonds ?
Le délai de déblocage des fonds dans le cadre d'un crédit immobilier tient compte du délai de rétractation de 10 jours. C'est donc à l'issue de ce délai que le déblocage des fonds a lieu. Au mieux donc, les fonds empruntés sont débloqués 11 jours après l'acceptation de l'offre de prêt.
Par ailleurs, il faut également tenir compte d'un éventuel délai d'encaissement. Celui-ci fait référence au délai nécessaire pour que les fonds débloqués soient effectivement disponibles dans le compte de l'emprunteur.
Pour optimiser ce délai et être sûr que les fonds soient débloqués au moment du rendez-vous avec le notaire, vous pouvez anticiper et appeler votre banquier. L'aide d'un professionnel comme un courtier vous sera aussi bénéfique. Il pourra user de son expertise pour réduire le délai pour obtenir le déblocage des fonds.
Combien de temps met le notaire pour débloquer les fonds ?
Une fois que l'acte authentique de vente est signé, il existe un autre délai de déblocage de fonds. Il s'agit de celui que le notaire observe avant de verser le montant total de la vente dans le compte du vendeur.
On a vu que l'apport personnel de l'acheteur ainsi que le montant du crédit immobilier transitent en premier lieu dans le compte de séquestre du notaire. Celui-ci a la charge de transférer la totalité de la somme dans le compte du vendeur une fois que les documents ont été dûment soumis. Il observe, pour cela, un délai allant de 7 à 30 jours à compter de la signature de l'acte de vente.
La banque peut demander des documents supplémentaires ou réaliser des vérifications avant d'octroyer sa demande d'offre. Cela peut alors d'autant plus allonger les délais de déblocage des fonds.
En conclusion, le déblocage des fonds constitue la dernière étape d'une procédure de demande de crédit immobilier. Il s'agit de l'étape ultime qui conditionne la réalisation de votre projet immobilier.
Autres articles qui
pourraient aussi vous intéresser

Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier ? Vous devez connaître et maîtriser le concept d'effort d’épargne. En effet, ce dernier est un pilier essentiel pour quiconque aspire à investir dans l’immobilier et à construire un patrimoine stable et pérenne. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir sur le sujet.
2/10/2023

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier pour le louer, le loyer peut devenir une source de financement pour rembourser votre crédit immobilier. En effet, les revenus locatifs que vous percevez peuvent être utilisés pour couvrir les mensualités de votre prêt immobilier Vous vous demandez comment vous y prendre efficacement ? On vous dit tout dans cet article.
25/8/2023

Vous pensez souscrire à un prêt immobilier à l’étranger en vue d’acheter un bien en France ? Parade à un refus de crédit en France ou solution choisie pour des raisons purement pratiques, c'est une stratégie qui comporte des avantages mais aussi des inconvénients. On fait le tour pour vous dans cet article.
28/7/2023

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez faire l’acquisition d’un deuxième bien ? Pour ce faire, certains propriétaires optent pour la location de leur résidence principale et font un deuxième crédit. Toutefois, il existe aussi d'autres solutions, comme la location-accession, pour acquérir un deuxième bien immobilier. Dans cet article, on vous révèle tous les secrets pour devenir secundo accédant.
10/7/2023

Presque tous les achats immobiliers sont fait avec un crédit immobilier. Le déblocage de fonds en est l'étape incontournable. C'est en effet à ce moment-là que l'emprunteur va pouvoir concrétiser son achat. Comment se déroule cette procédure ? À quel moment intervient-il ? On vous explique tout dans cet article.
26/6/2023

Face à la baisse historique des taux d’intérêt jusqu’en 2022, et malgré la hausse en 2023, le contexte n’a jamais été aussi favorable à l’endettement. S’endetter pour s’enrichir via l’investissement immobilier est donc la voie royale que beaucoup choisissent. Vous aussi, vous souhaitez en profiter ? Retrouvez dans notre article tout ce qu’il faut savoir pour s’enrichir grâce à l’endettement.
1/5/2023

Vous envisagez d'effectuer une demande de prêt bancaire, immobilier ou de consommation ? Avant d'accorder votre demande, la banque étudiera, entre autres indicateurs, votre reste à vivre. Anticiper ce calcul afin d'optimiser votre dossier de demande de prêt. On vous dit tout dans cet article.
13/3/2023

Vous êtes sur le point de faire un prêt immobilier et vous vous demandez s’il est nécessaire de faire appel à un courtier pour votre investissement locatif ? Pour vous aider, découvrez dans cet article ce que fait un courtier immobilier, ses avantages, ses inconvénients et son coût.
20/2/2023

Concept fondamental en matière de crédits, le taux d’usure conditionne l’accès au crédit immobilier. En octobre 2022, un emprunteur sur deux a vu sa demande de prêt immobilier refusée à cause du taux d’usure. Quelles sont les solutions disponibles si vous êtes confronté à une telle situation ? Comment contourner un refus de prêt pour dépassement de taux d’usure ? On vous livre dans cet article 6 solutions à adopter pour 2023.
30/1/2023

Vous avez prévu de d’investir dans l’immobilier en famille et vous vous apprêtez à contracter un emprunt en SCI familiale ? La SCI familiale est une forme de société privilégiée, car elle offre de bonnes conditions de transmission patrimoniale. Dans cet article, nous vous expliquons tout sur l’emprunt immobilier avec une SCI familiale.
16/12/2022

C'est votre premier achat immobilier et votre premier crédit immobilier ? Voici 4 conseils pour se constituer un dossier solide aux yeux des banquiers et obtenir son accord de prêt bancaire.
29/11/2022

Qu’il s’agisse de l’achat de votre résidence principale ou d’un investissement immobilier, en tant que futur emprunteur, vous allez demander à la banque d’obtenir une offre de principe. Elle vous permet de connaître les conditions de financement fixées par la banque. Grâce à elle, vous pouvez faire jouer la concurrence, et obtenir les meilleures conditions d’accord de crédit. Mais en pratique, vous devez faire bien attention à ce document.
18/10/2022

Vous souhaitez savoir quelles questions poser à votre banquier pour obtenir un prêt immobilier ? Découvrez dans cet article les 8 questions que vous deviez lui poser, notamment pour comprendre l’enjeu de ce crédit, mais également pour maximiser vos chances d’obtenir un financement.
12/9/2022

Vous souhaitez obtenir un crédit immobilier pour financer un projet d’investissement locatif ? Sachez que ce type de crédit est sous les normes imposées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le crédit immobilier et les nouvelles réglementations du HCSF.
3/8/2022

Avec les taux historiquement bas proposés par les banques, il était préférable de directement faire affaire avec son conseiller bancaire, et ne pas utiliser les taux proposés par son PEL, probablement moins intéressant. Mais avec la remontée des taux actuelle, il se pourrait que le PEL redevienne attractif. On fait le point.
26/7/2022

Contracter une assurance prêt pour un investissement locatif est facultatif. Cependant, elle est conseillée pour subvenir aux éventuels problèmes et les banques la demandent dans la majorité des cas. La couverture de cette assurance est pourtant limitée. Voici le guide complet sur l’assurance prêt pour l’investissement locatif.
18/7/2022

Un nouveau mois s’est écoulé pour l’investissement immobilier locatif, et aujourd’hui, on vous apporte une bonne nouvelle : votre capacité d’emprunt va augmenter. Mais à quel prix ? Pourquoi et comment ? Faisons le point.
5/7/2022

On y est : vous avez trouvé votre projet d’investissement immobilier, et vous avez fait votre demande de prêt. Et là, c’est la douche froide : votre demande de prêt a été refusée. Pas de panique, il y a forcément une explication derrière ce refus de prêt bancaire, et nous avons des solutions à vous apporter pour obtenir votre accord de prêt dans les délais.
8/6/2022

Depuis le mercredi 1er juin, les nouveaux emprunteurs immobiliers ont le droit de changer leur assurance quand ils en ont envie. L’assurance emprunteur, c’est l’assurance qui garantit la prise en charge de l’entièreté ou d’une partie des échéances de remboursement, ou du capital restant dû d’un crédit immobilier, dans le cas où l’emprunteur ne pourrait pas assumer son remboursement.
1/6/2022

Le principal avantage de l’investissement est qu’il permet de bénéficier de l’effet de levier grâce au crédit bancaire. Dans cet article, on vous explique quelle est la durée de prêt optimale pour un investissement locatif.
6/5/2022

Investissement immobilier locatif, achat de résidence principale ou secondaire, il n’est pas rare de voir que ces projets de vies sont réalisés par des couples. Mais investir à deux ne veut pas forcément dire avoir un apport commun. Comment investir en couple avec un apport différent ? Tout dépend de votre situation personnelle…
21/4/2022

Quand vient la question de l’apport immobilier, on peut vite être dépassé. À quoi ça sert ? Quel apport dois-je prévoir ? Puis-je être aidé ? Tant de questions auxquelles nous vous répondons dans cet article.
30/3/2022

L’apport personnel est presque indispensable pour obtenir un crédit. Pour autant, il n’est pas nécessaire d’y mettre toute sa trésorerie. Explications.
21/2/2022

Utiliser l’effet de levier est un excellent moyen de développer son patrimoine immobilier. Toutefois, il est important de savoir l'utiliser à son avantage afin d'en optimiser l’impact.
4/1/2022

Durée moyenne de crédits immobiliers en hausse, taux de crédits immobiliers qui remontent… Les emprunteurs doivent de plus en plus emprunter sur de plus longues périodes pour obtenir un accord de prêt immobilier. Faisons le point aujourd’hui sur la fin d’année 2021.
15/12/2021

Nombreux sont les particuliers qui font appel à des courtiers en immobilier pour obtenir un crédit au meilleur taux et conditions possibles. Est-ce plus intéressant de passer par son banquier, ou un courtier ? Parlons-en aujourd’hui.
1/12/2021

Comment constituer un dossier solide ? Quels sont les éléments à présenter ? Dans cet article, on vous explique comment monter un dossier de prêt pour un investissement locatif.
26/11/2021

Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir pour mettre toutes les chances de votre côté et décrocher un financement pour votre investissement immobilier.
22/11/2021

Avant de pouvoir obtenir un crédit immobilier de votre banque, cette dernière vérifie systématiquement le taux d’endettement maximum du souscripteur.
29/10/2021

Pour tout savoir sur le calcul des mensualités de crédit immobilier, ce qu'il faut prendre en compte avec les pensions alimentaires ou de retraites, le taux d'endettement et les charges
22/7/2021
VOUS SOUHAITEZ
RECEVOIR NOS
CONSEILS ET
BONS PLANS ?
Abonnez-vous à notre newsletter pour recevoir toutes les semaines le meilleur de Bevouac dans votre boîte mail.
Déjà 10 000 lecteurs !