Le prêt à taux zéro (PTZ) est un levier bien connu pour acheter sa première résidence principale, mais il suscite régulièrement des interrogations chez ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif.
Peut-on l’utiliser pour louer ? Existe-t-il des exceptions ? On vous explique ce qu’il est possible (ou non) de faire avec un PTZ.
Le prêt à taux zéro : définition et objectifs
Le PTZ est un crédit sans intérêt accordé par l'État pour aider les ménages à devenir propriétaires de leur résidence principale.
Il ne s'agit pas d'un prêt bancaire classique, mais d’un complément de financement accessible sous conditions de ressources.
- En 2025, le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du prix d’achat d’un bien dans les zones A et B1 (zones tendues), contre 20 à 40 % auparavant.
- Le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser entre 25 000 € et 49 000 €, selon la composition du foyer et la zone géographique.
- Le logement financé doit être neuf ou ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
Ce dispositif n’est pas conçu pour l’investissement locatif, mais uniquement pour l’acquisition d’une résidence principale.
{{simulateur-emprunt-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
PTZ et investissement locatif : pourquoi ce n’est pas prévu ?
Le prêt à taux zéro est strictement réservé à l'achat d’une résidence principale. Légalement, le logement financé avec un PTZ doit être occupé au plus tard 1 an après l’achat ou la fin des travaux, et ce, pendant au moins 6 ans.
Ce principe repose sur l'objectif du dispositif : faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes, pas soutenir une démarche d’investissement. Par conséquent, louer le bien dès l’achat ou dans les premières années est interdit, sauf exceptions très encadrées.
Existe-t-il des exceptions à l’interdiction de location ?
Certaines situations personnelles ou professionnelles permettent de mettre en location un bien acquis avec un PTZ, avant la fin du délai légal de 6 ans.
Mais attention, elles sont limitées, justifiées, et doivent être prouvées.
Délai de 6 ans avant mise en location
En règle générale, vous ne pouvez louer le bien qu’après 6 ans d’occupation comme résidence principale.
Cette période est clairement inscrite dans le contrat de prêt, et tout manquement peut entraîner le remboursement du PTZ.
Les cas de force majeure : divorce, mobilité pro, invalidité
Les exceptions acceptées par l’administration fiscale incluent :
- Un divorce, une séparation ou un décès du co-emprunteur
- Une mutation professionnelle à plus de 50 km du logement
- Le chômage d’une durée supérieure à 1 an
- L’invalidité ou le handicap empêchant d’occuper le bien
Dans tous les cas, des justificatifs devront être fournis, et l’acceptation est soumise à la validation de la banque ou de l’organisme de crédit.
Que risque-t-on en cas de non-respect ?
Si vous louez un bien financé par un PTZ sans respecter les conditions prévues, vous vous exposez à des conséquences lourdes :
- Le remboursement immédiat de la totalité du PTZ
- Des pénalités de retard éventuelles
- Le blocage de nouveaux prêts aidés
Une simple déclaration de revenus ou un changement d’adresse peut alerter l’administration, les contrôles sont réels, notamment en cas de revente rapide ou d’annonces de location publiées en ligne.
{{simulateur-emprunt-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Peut-on louer une partie de sa résidence principale avec un PTZ ?
Oui, vous pouvez louer une partie de votre résidence principale sans perdre le bénéfice du PTZ, à condition de respecter certaines règles précises.
Le PTZ interdit la location du logement dans son ensemble pendant les 6 premières années, sauf exceptions.
Mais la location partielle, comme une chambre en colocation ou en meublé, reste autorisée si le propriétaire continue d’occuper le bien à titre de résidence principale.
Cela signifie que :
- La location ne doit pas remettre en cause l’usage principal du logement par le propriétaire ;
- Elle doit porter sur une partie clairement délimitée (chambre indépendante, studio attenant, etc.) ;
- Elle doit respecter les règles de décence et de surface prévues par la loi (au moins 9 m² par chambre).
Exemple : louer une chambre à un étudiant dans son logement principal est possible, tout en gardant le PTZ, si l’on continue d’y vivre soi-même.
C’est d’ailleurs un levier intéressant pour générer un revenu complémentaire sans perdre les avantages liés au prêt.
L’alternative : utiliser un éco-PTZ pour des travaux dans un bien locatif
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’un prêt à taux zéro, l’éco-PTZ est une solution plus adaptée.
Contrairement au PTZ classique, l’éco-PTZ est accessible pour les logements mis en location, à condition que les travaux financés concernent la rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation, etc.).
En 2025, voici les principales conditions pour en bénéficier :
- Le logement doit avoir été construit depuis plus de 2 ans à la date de la demande ;
- Il peut être occupé par le propriétaire ou loué à un tiers, à condition d’être loué à titre de résidence principale ;
- Le montant maximal est de 50 000 € pour un bouquet de 3 travaux, ou jusqu'à 70 000 € si couplé avec un accompagnement global rénovation (audit énergétique + suivi) ;
- Le remboursement est sans intérêt jusqu’à 20 ans.
L’éco-PTZ permet donc de valoriser un bien locatif existant sans alourdir son financement, tout en réduisant les charges énergétiques pour le locataire.
PTZ ou investissement locatif : faut-il choisir ?
Le prêt à taux zéro et l’investissement locatif répondent à deux logiques radicalement différentes. Avant de vous lancer, il vaut mieux comparer les deux approches de façon objective.
Voici un tableau comparatif clair entre le PTZ (destiné à la résidence principale) et l’investissement locatif classique :
Si votre objectif est de vous loger et d'être propriétaire à moindre coût, le PTZ reste un excellent levier. Mais si vous cherchez à générer des revenus et construire un patrimoine, l’investissement locatif est bien plus adapté.
{{simulateur-strategie-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
3 stratégies si vous voulez louer un bien acheté avec un PTZ
Vous avez utilisé un PTZ pour acheter votre logement, mais vous envisagez de le mettre en location ? Voici trois options concrètes pour le faire dans les règles.
Attendre la fin du délai légal (6 ans)
Le moyen le plus simple reste de patienter 6 ans après la date de versement du PTZ. Passé ce délai, vous êtes libre de louer le bien sans justification, selon l’article L31-10-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Conserver le bien en résidence secondaire ou le revendre
Vous pouvez aussi :
- Conserver le bien pour vos séjours personnels (résidence secondaire), ce qui reste compatible avec le PTZ.
- Ou bien le revendre et investir dans un nouveau bien destiné à la location, sans contrainte liée au PTZ.
Passer par un montage juridique spécifique (ex : démembrement)
Dans certains cas, il est possible d’optimiser la détention via une SCI avec démembrement ou d'autres montages patrimoniaux.
Cela permet à terme de dissocier l’usufruit (usage) et la nue-propriété, en respectant les règles du PTZ. Ce type de stratégie nécessite un accompagnement juridique spécialisé.
Bevouac vous aide à faire les bons choix pour investir sereinement
Chez Bevouac, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape, qu’il s’agisse d’un projet en location nue, meublée, ou d’un arbitrage stratégique lié à un prêt immobilier.
Nos experts et partenaires vous aident à analyser la faisabilité, à choisir le bon montage juridique, et à optimiser la fiscalité de votre projet.
