Lorsque vous investissez dans un bien immobilier pour le louer, le loyer peut devenir une source de financement pour rembourser votre crédit immobilier. En effet, les revenus locatifs que vous percevez peuvent être utilisés pour couvrir les mensualités de votre prêt immobilier Vous vous demandez comment vous y prendre efficacement ? On vous dit tout dans cet article.
Autofinancement : quelle rentabilité minimum ?
Lorsqu'on réalise un investissement locatif, l'objectif est de percevoir des loyers. Pour pouvoir parler d'autofinancement, il faut que le montant de ces derniers suffise à couvrir les mensualités du prêt immobilier contracté pour l'achat du bien. En d'autres termes, il faut donc que la rentabilité soit suffisamment élevée.
La rentabilité dépend de plusieurs facteurs tels que :
- L’emplacement du bien. Il faut notamment choisir une ville qui allie attractivité locative et dynamisme économique. L'objectif est de trouver un emplacement où le risque de vacance locative est le plus limité.
- Le type de location (résidentiel, commercial, locatif, etc.).
- Le marché immobilier local. Les loyers ont tendance à grimper dans les villes où la demande locative est importante comme les villes estudiantines ou les villes économiquement dynamiques par exemple.
- La stratégie d'investissement. Le loyer pratiqué dépend aussi du dispositif fiscal choisi, du régime choisi (meublé ou vide, LMP ou LMNP, etc.).
Ainsi, la rentabilité peut être plus ou moins élevée selon ces critères.
Pour pouvoir autofinancer son investissement ou autrement dit rembourser son prêt grâce aux loyers, il est courant de parler d'un seuil de rentabilité de 8 à 10 %. Autrement dit, c’est à partir de ce seuil minimal qu’il est réaliste de penser à un autofinancement de son investissement locatif. Autant dire que ce n’est pas facile. D’autant plus que la rentabilité moyenne en France est de 5,9 %.
La rentabilité d'un investissement immobilier peut être calculée de différentes manières. Deux mesures couramment utilisées sont le taux de rendement interne (TRI) et le rendement locatif brut.
D’une part, le TRI prend en compte les flux de trésorerie positifs (revenus de location, gains en capital, etc.) et négatifs (paiements hypothécaires, frais d'entretien, impôts, etc.) sur une période donnée pour déterminer le rendement annuel moyen de l'investissement. Le rendement locatif brut est, quant à lui, le rapport entre les revenus locatifs annuels bruts et le coût total de l'investissement.
Quelles sont les autres charges à payer en plus du crédit ?
Pour avoir une vision réaliste de votre investissement, il est important de connaître toutes les charges qui y sont liées. En plus du crédit, il existe d'autres charges à payer lorsqu'on réalise un investissement locatif. Voici une liste non exhaustive des principales charges :
La taxe foncière
Il s’agit d’un impôt local dû par le propriétaire du bien. Son montant dépend de la valeur cadastrale du bien et du taux voté par les collectivités territoriales. Elle varie donc selon la ville concernée. La taxe foncière peut inclure la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui est reversée au service de collecte des déchets. Cette dernière peut d’ailleurs être récupérée auprès de vos locataires.
L'assurance propriétaire non occupant (PNO)
Aussi appelé assurance habitation, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) est une assurance facultative. Elle est toutefois recommandée pour couvrir les risques liés au bien immobilier, tels que :
- L’incendie
- Le dégât des eaux
- Le vol
- La responsabilité civile
- Etc.
Il convient de noter que son coût varie en fonction du niveau de garantie choisi et de la valeur du bien. Elle varie également selon la région choisie. Elle est plus élevée dans les régions particulièrement sujettes aux sinistres.
Les charges de copropriété
Si votre bien est un appartement, vous devrez également prendre en charge les charges de copropriété. Il s’agit de dépenses communes aux copropriétaires pour assurer le fonctionnement et l'entretien de l'immeuble. Elles comprennent entre autres :
- Les frais de syndic
- Les charges d'ascenseur
- Les charges de chauffage collectif
- Les charges d'eau froide
Il est important de noter que les charges de copropriété sont réparties entre les copropriétaires en fonction des tantièmes ou des millièmes de chaque lot. Certaines peuvent être imputables au locataire. On parle alors de charges récupérables. Ces dernières doivent être prévues dans le contrat de bail et être réglées par provision.
Pensez également à bien lire le règlement de copropriété. Vérifiez notamment qu’il ne contient pas une clause bourgeoise qui interdit la location saisonnière.
Les frais d'entretien et de réparation
Les frais d’entretien et de réparation sont des dépenses nécessaires pour maintenir le bien immobilier en bon état et assurer le confort du locataire. Ils comprennent entre autres :
- Les frais de remplacement des équipements défectueux
- Les frais de rafraîchissement des peintures
- Les frais de débouchage des canalisations
Il convient de préciser que ces frais sont à la charge du propriétaire, sauf si le locataire est responsable des dégradations. Ils devraient d’ailleurs être couverts par la caution ou le dépôt de garantie. Cependant, il est judicieux de réserver 10 à 15 % du loyer annuel à ces frais d’entretien et de maintenance. Maintenir votre bien en bon état est d’autant plus essentiel si vous souhaitez en tirer un bon prix lors de la revente.
Les frais d'agence
Lorsque vous réalisez un investissement locatif, vous avez le choix entre l’autogestion et la gestion déléguée à une agence. Cette dernière option offre l’avantage de la simplicité et de la sérénité. Cependant, elle a un coût. Les frais d’agence sont des commissions versées à l’intermédiaire professionnel chargé d’assurer la gestion locative de votre bien immobilier. Ils comprennent par exemple :
- Les frais de recherche et de sélection du locataire
- Les frais de rédaction du bail
- Les frais d'état des lieux
- Les frais de recouvrement des loyers impayés
- Etc.
Généralement, ces frais sont calculés en pourcentage des loyers perçus ou en forfait mensuel.
La vacance locatives
Ce sont des périodes pendant lesquelles le bien immobilier est inoccupé et ne génère pas de loyer. Elles peuvent être dues à un départ du locataire, à une difficulté à trouver un nouveau locataire, à une mise en conformité du logement, etc. Les vacances locatives représentent un manque à gagner pour le propriétaire et doivent être anticipées dans le calcul de la rentabilité locative.
Pensez à réserver 1 à 2 % de vos loyers pour pouvoir vous acquitter des charges pendant ces périodes de vache maigre.
Les charges fiscales
Ce sont les impôts et les prélèvements sociaux dus par le propriétaire sur les revenus fonciers tirés de la location du bien immobilier. Le montant des charges fiscales dépend :
- Du régime fiscal choisi par le propriétaire (micro-foncier ou réel). Chacun des deux régimes offrent son lot d’avantages (abattement forfaitaire pour le premier et amortissement et réduction des charges pour le second). Il faut choisir au mieux et en fonction de sa situation pour optimiser vos charges fiscales.
- Du taux marginal d'imposition sur le revenu
- Du taux global des prélèvements sociaux
- Des éventuels crédits ou réductions d'impôt dont il peut bénéficier.
Il existe différents dispositifs qui permettent aux investisseurs locatifs d’optimiser leurs charges fiscales.
Comment trouver un bien dont le crédit se rembourse avec le loyer ?
Trouver un bien dont le crédit se rembourse avec le loyer est le rêve de tout investisseur immobilier. Pour ce faire, il faut respecter passer plusieurs étapes :
- Faire une étude de marché pour identifier les zones géographiques où la demande locative est forte et les prix d'achat sont raisonnables. Il faut en effet garder en tête que plus le prix d’achat est élevé, plus il est difficile de rentabiliser l’investissement. Pensez également à analyser les caractéristiques des biens recherchés par les locataires potentiels et les loyers pratiqués sur le marché.
- Calculer la rentabilité locative du bien visé, qui correspond au rapport entre les loyers annuels et le prix d'achat du bien. Plus la rentabilité est élevée, plus le bien est susceptible d'être autofinancé. Veillez notamment à prendre en compte les charges et les impôts pour connaître la rentabilité nette.
- Négocier le financement du bien auprès des banques ou des courtiers pour obtenir les meilleures conditions de crédit possibles. Il faut donc chercher à obtenir un taux d'intérêt le plus bas possible.
- Optimiser la fiscalité de son investissement en choisissant le régime fiscal le plus avantageux pour sa situation. La fiscalité a un impact important sur la rentabilité d'un investissement locatif. Elle détermine le montant des impôts à payer sur les revenus fonciers.
Comment réduire la mensualité de crédit ?
Une façon de réduire la mensualité de crédit est d'augmenter l'apport ou d'emprunter sur une durée plus longue. En effet, un investissement ne passant par un emprunt bancaire permettra aussi de générer des revenus immédiats. Et plus la durée du crédit est longue, plus le montant de la mensualité est faible, car le capital emprunté est remboursé sur une période plus étalée.
Cependant, emprunter sur une durée plus longue a aussi un inconvénient : cela rend le crédit plus coûteux sur le long terme. En effet, plus la durée du crédit est longue, plus le coût total du crédit est élevé, car les intérêts sont calculés sur une période plus longue.
Il faut donc trouver un équilibre entre la durée du crédit et le coût du crédit, en fonction de sa capacité de remboursement et de son objectif de rentabilité. Il faut également prendre en compte le taux d'intérêt du crédit, qui peut varier en fonction de la durée choisie.
L'autofinancement, seul critère d'investissement ?
Attention, pour réaliser une opération entièrement autofinancée, il faut accepter de prendre plus de risques (investir dans une barre d’immeuble, investissement dans la périphérie des villes, …). En effet les opérations autofinancées sont peu courantes et ne se trouvent pas dans les grandes métropoles.
Il faudra plutôt donc se diriger vers des villes moins dynamiques pour viser de hautes rentabilités. Cela impliquera forcement des secteurs plus risqués sur la vacance locative ou l’hypothèse de plus-value, au même titre qu’un pari sportif.
L’autofinancement ne doit pas être le seul objectif. L’important est d’investir dans un bien qui se loue facilement et dont les chances de prendre de la valeur ou de revendre facilement sont élevés. C'est pourquoi chez Bevouac, nous cherchons avant tout de remplir ces critères toute en essayant de limiter l'effort d'épargne mensuel et, si possible, de se rapprocher de l'autofinancement.
Pour conclure, rembourser son crédit immobilier avec un loyer est le Graal pour tous les investisseurs immobiliers. En louant le bien acquis, les revenus locatifs peuvent contribuer au remboursement du prêt. Pour y parvenir, faites-en sorte de ne négliger aucune étape pour assurer la rentabilité de votre démarche. Mais ne vous laissez pas aveugler par la belle promesse d'une telle opération. Renseignez-vous grâce à notre article ce que l'on ne vous dit pas sur l'autofinancement.
