Réduire le coût d’un crédit immobilier est une priorité pour de nombreux emprunteurs.
Le prêt gigogne, aussi appelé prêt à paliers, offre une solution innovante pour alléger la facture finale.
Ce guide complet vous explique comment il fonctionne, quels sont ses avantages et ses limites, et dans quels cas il est préférable à un prêt classique.
Voici les informations importantes à retenir sur le prêt gigogne :
- Le prêt gigogne combine deux crédits : par exemple, 100 000 € sur 12 ans à 2,5 % et 200 000 € sur 25 ans à 3,2 %.
- Il permet de rembourser une partie rapidement (souvent en 10 à 12 ans) à un taux plus bas, pour réduire le coût total.
- La seconde partie, plus longue, permet de lisser les mensualités et de préserver votre trésorerie.
- Ce montage est technique : il demande un accompagnement par un courtier ou un conseiller compétent.
- Il est peu adapté en cas de revenus irréguliers ou de projet incertain (reconversion, période d’essai, etc.).
- À éviter si vous envisagez un remboursement anticipé, qui peut déséquilibrer le montage.
- Il est idéal pour des emprunteurs stables qui anticipent une hausse de revenus ou un projet locatif optimisé.
Qu’est-ce qu’un prêt gigogne ?
Le prêt gigogne consiste à combiner deux emprunts aux durées différentes pour réduire le coût global du crédit.
L’idée est de rembourser une partie de l’emprunt plus rapidement (prêt court terme à taux bas), tout en étalant le solde sur une durée plus longue avec des mensualités allégées.
Ce montage est souvent utilisé pour optimiser le coût des intérêts et la gestion de la trésorerie.
Comment fonctionne un prêt gigogne ?
Voici les détails pour mieux comprendre ce type de prêt.
Le principe des deux lignes de crédit
Le prêt gigogne repose sur deux lignes de crédit distinctes :
- Une première, plus courte (souvent 10 ou 12 ans), à taux plus faible
- Une seconde, plus longue (20 ou 25 ans), avec des mensualités plus faibles.
Ces deux emprunts sont souscrits en même temps et se complètent pour financer l’ensemble du projet immobilier.
Un prêt court et un prêt long : quels impacts ?
Le prêt court permet de rembourser rapidement une partie du capital à un coût d’intérêt réduit.
Le prêt long assure des mensualités plus stables sur la durée.
L’intérêt est donc double : optimiser le coût du crédit tout en étalant la charge sur le long terme.
Exemple de prêt gigogne sur un achat immobilier
Prenons un exemple pour illustrer concrètement le fonctionnement d’un prêt gigogne.
Pour un achat de 300 000 € :
- 100 000 € empruntés sur 12 ans à 2,5 %
- 200 000 € empruntés sur 25 ans à 3,2 %.
Ce montage permet de réduire le coût total des intérêts par rapport à un crédit unique sur 25 ans.
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Quels sont les avantages d’un prêt gigogne ?
Le prêt gigogne présente plusieurs atouts, à la fois financiers et pratiques.
Réduction du coût global du crédit
La partie courte du prêt, généralement à un taux plus avantageux, permet de diminuer le montant total des intérêts payés.
Lissage des mensualités
Les deux lignes peuvent être montées de façon à obtenir des mensualités constantes, même lors de la fin de remboursement du prêt court.
Cela évite une augmentation brutale des charges mensuelles.
Meilleure gestion du budget
En adaptant la durée et le montant de chaque ligne de crédit, l’emprunteur peut aligner ses mensualités sur ses capacités de remboursement et éventuellement anticiper de futurs revenus.
Quels sont les inconvénients ?
Avant de choisir un prêt gigogne, il vaut mieux connaître les principaux freins ou risques liés à ce type de montage.
La complexité du montage
Ce type de prêt exige un bon niveau de compréhension et un accompagnement par un courtier ou un conseiller bancaire compétent pour éviter les erreurs.
Il faut bien maîtriser :
- La structure des deux crédits
- Leur articulation dans le temps
- L’impact sur les mensualités
- Le coût total.
Il n’est pas toujours adapté à tous les profils
Les emprunteurs ayant des revenus irréguliers ou à risque peuvent se voir refuser ce type de montage plus sophistiqué.
Les banques privilégient les profils stables, avec un bon apport et une capacité d’endettement maîtrisée.
Les travailleurs indépendants, les personnes en période d’essai ou en reconversion professionnelle peuvent rencontrer davantage de difficultés à faire accepter un prêt gigogne.
À éviter si vous comptez rembourser par anticipation
Un remboursement anticipé partiel ou total d’une des lignes de crédit peut déstabiliser l’équilibre financier initialement prévu. Par exemple, si le prêt court est soldé trop tôt, les mensualités peuvent soudainement augmenter faute de lissage adéquat.
De plus, certaines banques appliquent des pénalités de remboursement anticipé, ce qui peut réduire l’intérêt économique du montage.
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Comparaison : prêt gigogne vs prêt classique
Voici les différences concrètes entre ces deux types de crédit.
Tableau comparatif des coûts et des mensualités
Voici un tableau qui met en parallèle les principales caractéristiques des prêts classiques et gigognes :
Dans quels cas le prêt gigogne est-il plus intéressant ?
Le prêt gigogne est particulièrement pertinent si :
- Vous disposez de revenus stables
- Vous prévoyez une hausse de vos capacités de remboursement à moyen terme
- Vous souhaitez optimiser le coût de votre crédit sans augmenter vos mensualités dès le départ.
Qui peut bénéficier d’un prêt gigogne ?
Voyons maintenant à qui s’adresse ce type de crédit et quelles conditions doivent être remplies pour y accéder.
Les conditions à remplir
Les conditions sont proches d’un prêt classique :
- Des revenus stables
- Un bon apport
- Une capacité d’endettement suffisante.
Les banques réservent souvent ce montage aux profils sains ou aux projets solides.
Les profils d’emprunteurs concernés
Le prêt gigogne convient à trois profils types :
- Les investisseurs locatifs qui souhaitent optimiser leur rendement en réduisant le coût global du crédit.
- Les jeunes actifs qui prévoient une évolution de carrière
- Les familles qui anticipent des changements (naissance, déménagement).
Ce montage s’adresse donc à des emprunteurs capables de se projeter et de structurer leur budget dans le temps.
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Simulation de prêt gigogne : comment faire ?
La simulation est une étape clé pour évaluer l’intérêt du montage gigogne dans votre situation.
Utiliser un simulateur en ligne
Certains simulateurs permettent de comparer plusieurs durées de crédit et d’estimer les gains potentiels sur les intérêts et les mensualités. Ils sont souvent gratuits et faciles à utiliser.
Les paramètres à connaître avant de comparer
Il faut entrer avec précision :
- Le montant
- La durée
- Les taux des deux lignes de crédit
- Les frais annexes
- Les différents scénarios de remboursement pour obtenir une simulation fiable.
Faut-il souscrire une assurance spécifique ?
Ce type de montage nécessite également une attention particulière sur la couverture emprunteur.
L’assurance pour chaque ligne de prêt
Chaque crédit doit être couvert par une assurance emprunteur. Cela peut générer deux contrats distincts avec leurs propres garanties et coûts.
Optimiser le coût global de l’assurance emprunteur
Voici nos conseils pour optimiser le coût global de l’assurance emprunteur :
- Comparer les offres d’assurance.
Faites jouer la concurrence entre les assureurs pour obtenir un meilleur tarif à garanties équivalentes.
- Opter pour une délégation d’assurance.
Depuis la loi Lagarde, vous pouvez choisir une assurance externe à celle de la banque pour bénéficier de tarifs plus avantageux.
- Négocier des contrats groupés.
Si vous avez deux lignes de crédit, certaines compagnies proposent des assurances mutualisées ou groupées.
Le prêt gigogne est-il fait pour vous ?
Avant de vous lancer, voici un résumé des points essentiels et nos conseils pour faire le bon choix.
Nos conseils pour faire le bon choix de prêt immobilier
Voici nos conseils :
- Faites-vous accompagner par un professionnel pour étudier les scénarios possibles
- Comparez les coûts sur la durée
- Assurez-vous que ce montage correspond à vos objectifs d’investissement.
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Bevouac vous accompagne pour investir dans l'immobilier locatif
Grâce à son approche clé en main, Bevouac vous aide à structurer votre investissement, à comparer les types de financement (y compris le prêt gigogne), à optimiser votre fiscalité et à suivre la performance de votre bien dans la durée.
Nos experts vous accompagnent à chaque étape pour sécuriser et rentabiliser votre investissement locatif.
Le prêt gigogne permet de réduire le coût total du crédit tout en adaptant les mensualités à votre budget. Il convient particulièrement aux emprunteurs stables, capables d’anticiper l’évolution de leurs revenus. Ce montage demande toutefois un accompagnement sérieux pour éviter les erreurs. Pour sécuriser votre projet immobilier et optimiser votre financement, faites confiance à l’expertise de Bevouac.
