Vous souhaitez savoir quelles questions poser à votre banquier pour obtenir un prêt immobilier ?
Découvrez dans cet article les 8 questions que vous deviez lui poser, notamment pour comprendre l’enjeu de ce crédit, mais également pour maximiser vos chances d’obtenir un financement.
Question 1 : Quel est le taux du crédit ?
Il existe deux types de crédit immobilier : à taux fixe et à taux variable (révisable). Même si la majorité des crédits sont à taux fixes en France, n’hésitez pas à demander une confirmation à votre banquier en cas de doute.
Le crédit à taux fixe
Le taux fixe est défini à l’avance et reste inchangé sur des périodes allant de 7 à 25 ans. Vous connaissez à l’avance les mensualités à payer durant toute la durée du prêt. Ce type de taux est favorisé par les banques, car il est considéré comme plus sécurisé. D’ailleurs, la grande majorité des crédits sont à taux fixes en France.
Si les taux baissent dans le temps, il est toutefois possible de renégocier le taux à la baisse.
Le crédit à taux variable
Le taux variable, comme son nom l’indique, peut être révisé à la hausse ou à la baisse durant toute la durée du prêt immobilier. Il dépend de l’évolution du taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne. Même s’il dépend de l’évolution des taux immobiliers, un plafond ne doit pas être dépassé. Ce dernier est convenu à la signature du contrat.
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Question 2 : Quel est le taux de l’assurance ?
L’assurance de votre prêt immobilier est un type de contrat qui va vous assurer et vous protéger vous et vos proches durant la durée du crédit immobilier, en cas de problème grave comme votre décès ou une invalidité.
Vous avez le choix entre prendre l’assurance proposée par votre banque ou faire ce qu’on appelle une délégation d’assurance. Il s’agit de prendre une assurance ailleurs que là où a été signé votre crédit.
D’ailleurs, la nouvelle Loi Lemoine permet aux emprunteurs de changer d’assurance à tout moment.
Si vous prenez l’assurance proposée par votre banque, pensez bien à demander le taux et à le négocier.
Le taux de l’assurance de prêt immobilier dépend du profil de l’emprunteur, notamment son âge et son état de santé.
Il est généralement de :
- Environ 0,06 % du montant du crédit pour une personne entre 20 à 45 ans.
- Environ 0,21 % pour les personnes de 45 à 65 ans.
- Environ 0,62 % pour les personnes âgées de plus de 65 ans.
Question 3 : Quel est le montant d’apport ?
Le montant d’apport d’un projet immobilier est la somme que vous apportez en plus du crédit pour couvrir les frais annexes de votre projet comme les frais de notaire, les frais de dossier, etc.
Généralement, le montant d’apport varie entre 10 et 20 % de la somme empruntée. Si le montant d’apport est élevé, l’emprunteur peut obtenir un taux d’intérêt plus avantageux pour son prêt.
Toutefois, pour bénéficier au maximum du levier du crédit, l’idéal est de mettre le minimum d’apport pour préserver sa trésorerie.
Pensez-donc à poser la question à votre banquier pour savoir s’il est possible de faire un prêt à 110 %.
Question 4 : À quelles aides avez-vous droit ?
En faisant un prêt immobilier, vous avez souvent droit à différents types d’aides comme des aides pour les travaux, pour le prêt à taux zéro (PTZ).
Même si c’est aussi à vous de faire vos recherches, parlez-en à votre banquier, car c’est avant tout son expertise.
Question 5 : Pouvez-vous faire un différé de crédit ?
L’emprunteur peut parfois faire un différé de crédit, notamment lorsque le bien comporte des travaux de rénovation.
C’est très utile pour engranger du cash flow dès le début d’un projet.
Il s’agit de commencer à rembourser un emprunt plusieurs mois après le début de son projet. Cette durée peut aller jusqu’à trois ans. Elle correspond à la durée des travaux, mais dans les faits, vous pouvez négocier un différé pour six mois de travaux et les terminer en trois mois.
Enfin, le différé de crédit peut être total ou partiel :
- Dans le cas d’un différé de crédit partiel, l’emprunteur paie des intérêts, mais ne rembourse pas le crédit durant la période de différé.
- Dans le cas d’un différé de crédit total, l’emprunteur ne paie pas les intérêts, mais paie l’assurance. Lorsque la période de différé de crédit touche à sa fin, il commence à payer les mensualités et les intérêts.
Demandez donc à votre banquier s’il est possible d’avoir un différé partiel ou total en cas de travaux.
Question 6 : Quel est le type de garantie ?
Les frais de garantie sont exigés par la banque au cas où vous faites défaut sur les mensualités à rembourser.
Il existe 3 types de garantie :
- L’hypothèque.
- La caution.
- Le privilège de prêteurs de deniers.
Dans la pratique, la majorité des crédits fonctionne avec une caution.
- L’hypothèque permet à la banque de saisir et de vendre le bien si vous ne payez plus vos mensualités. En revanche, vous devrez payer des frais de mainlevée si vous remboursez votre crédit de manière anticipée.
- La caution est la garantie la plus utilisée et nécessite le recours à une société de cautionnement. C’est alors cette dernière qui se porte garant pour l’emprunteur. Elle est moins coûteuse et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. De plus, en cas de problème, le bien ne sera pas tout de suite saisi.
- Le privilège de prêteurs de deniers ou PPD nécessite le recours au notaire et garantit l’achat d’un bien existant hormis le financement de travaux. Comme l’hypothèque, il s’applique sur les biens achevés.
Dans la pratique, la majorité des crédits fonctionne avec une caution. Demandez à votre banquier le type de garantie pratiqué par l’établissement de crédit, car elles n’ont pas le même coût pour vous.
Par exemple, l’hypothèque est souvent la garantie la plus chère.
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Question 7 : Le prêt peut-il être transféré sur un autre bien immobilier ?
Traditionnellement, lorsque vous vendez un bien acquis à l’aide d’un prêt immobilier, ce dernier doit être soldé.
Pour éviter cela, il existe ce qu’on appelle un prêt transférable. Comme son nom l’indique, il s’agit de transférer le prêt sur un autre bien. Cela permet de simplifier le financement d’un second bien, et de garder les conditions du crédit si elles sont avantageuses.
Les banques imposent des conditions de transfert comme le montant du prêt qui doit être supérieur ou égal au capital restant dû et un délai imposé entre la vente et l’achat d’un second bien.
Demandez et négociez ces points avec votre banquier, surtout si vous savez que vous vendrez le bien avant la fin du prêt.
Question 8 : Y a-t-il des frais de remboursement anticipé ?
Une banque ne peut s’opposer à un remboursement anticipé d’un crédit immobilier. Néanmoins, elle est libre d’appliquer des pénalités de remboursement anticipé ou PRA, fixées à la signature du contrat. Ces pénalités dépendent de la durée de remboursement restante. Le plafond du PRA est à 1 % du capital restant s’il reste plus d’un an de mensualités et à 0,5 % s’il reste moins d’un an de mensualités.
Comme le prêt transférable, négociez ces points avec votre banquier.
En conclusion, il est important de poser les bonnes questions à votre banquier afin d’éviter les mauvaises surprises sur votre financement. C’est donc essentiel de savoir quelles questions poser à votre banquier pour obtenir un prêt immobilier.
