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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Dans l’acquisition d’un bien immobilier, il y a toujours des frais supplémentaires à payer, notamment les frais de notaire. Cependant, vous pouvez profiter de frais de notaire réduits sous certaines conditions. Dans cet article, nous allons justement nous concentrer sur les conditions pour bénéficier de frais de notaire réduits dans l’ancien.
De quoi sont composés les frais de notaire ?
Les frais de notaire constituent une partie non négligeable du prix de l’acquisition du bien immobilier. Pour les biens anciens, ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente. En revanche, dans le neuf, cette part représente 2 à 3 % du prix de vente.
En règle générale, les frais de notaire sont composés :
- D’une taxe communale de 1,20 % ;
- Une taxe départementale de 4,5 % en moyenne, mais qui peut varier selon le département ;
- Des frais d’assiette d’environ 0,10 %
- D’émoluments de formalités ;
- Le salaire du notaire allant de 0,80 % (pour une tranche dépassant les 60 000 euros) jusqu’à 3,94 % (pour une tranche comprise entre 1 et 6 500 euros)
- Les frais de publication.
Dans quels cas sont réduits les frais de notaire ?
Les biens neufs
Dans le neuf, les frais de notaire réduits s’appliquent afin d’inciter les particuliers à investir dans ce type de projet. De même, un acheteur paie la TVA sur un bien neuf, ce qui augmente son prix. Les frais de notaire réduits permettent de compenser ce phénomène.
Il est possible d’en bénéficier dans deux cas :
- Dans le cas d’une vente immobilière d’un bien neuf achevé, mais qui n’est pas encore habité.
- Dans le cas d’une vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (vente sur plan) par le constructeur, et ce, avant même que la construction ne soit terminée (VEFA).
Pour bénéficier des frais réduits, la principale condition est que le propriétaire vendeur soit un professionnel de l’immobilier assujetti à la TVA.
Attention
Les frais de notaire réduits ne sont pas applicables d’une vente d’un bien neuf de particulier à particulier.
Dans l’ancien
Dans l’ancien, le notaire est en mesure d’accorder une remise pouvant aller jusqu’à 20 % sur sa rémunération, si, et seulement si, le prix de vente excède les 100 000 euros.
Cette nouvelle règle remplace l’ancienne règle selon laquelle la remise était limitée à 10 % sur la rémunération du notaire, pour les ventes de plus de 150 000 euros.
Grâce à cette réglementation plus souple entrée en vigueur le 1er janvier 2021, les notaires peuvent désormais proposer cette remise plus facilement.
Il est important de noter qu’elle est accordée sous certaines conditions :
Le prix de vente doit être d’au minimum de 100 000 euros ;
Le taux de remise ne doit pas dépasser les 20 %. Son application s’effectue au niveau des parts de ses émoluments calculés sur le prix de vente supérieur à 100 000 euros.
Ce taux de remise doit être appliqué à toute sa clientèle sans exception. Pour autant, le notaire peut choisir d’appliquer la remise pendant une période prédéfinie et pour certains actes seulement.
La négociation du prix d’achat avec le vendeur
Pour réduire les frais de notaire, une solution plus simple est de négocier le prix d’achat auprès du propriétaire vendeur.
En effet, les frais de notaire sont calculés sur le prix d’achat. De fait, si vous réduisez le prix d’achat, alors les frais de notaire le seront mécaniquement aussi.
Toutefois, la marge de négociation peut être limitée selon la ville dans laquelle vous investissez.
À titre d’exemple, si vous négociez 20 000 € sur le prix d’achat, vous économiserez les frais de notaire de (20 000 euros x environ 8 %) = environ 1 600 euros. Ainsi donc, votre économie totale sera de 21 600 euros.
Chez Bevouac, nos chasseurs négocient toujours le meilleur prix dans la recherche de biens pour nos clients.
L’exclusion des frais d’agence du montant de l’achat
Les frais d’agence représentent entre 5 et 10 % du prix du bien immobilier.
Sachez qu’il est possible de bénéficier d’une réduction des frais de notaire, en fonction du mandat de vente établi entre le propriétaire vendeur et l’agent immobilier.
D’une part, s’il s’agit d’un mandat de vente classique, c’est au vendeur de payer les frais d’agence. Or, ils sont souvent inclus dans le prix total de vente.
C’est après la transaction que le vendeur remet à l’agent immobilier le montant de ses frais.
D’autre part, dans le cas d’un mandat de vente avec commission chargée acquéreur, les frais d’agence ne sont donc pas compris dans le prix de vente du bien immobilier. Ils vont plutôt être payés à part. À ce titre, l’acheteur a la possibilité de les déduire lors du calcul des frais de notaire.
En excluant les frais d’agence du prix de vente, vous ne payez des frais que sur le prix du bien.
Voici un exemple :
Un bien est en vente à 200 000 euros, frais d’agence non inclus.
Les frais d’agence représentent 5 % du prix d’achat.
Avec un mandat de vente classique, les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente et les frais d’agence = 210 000 euros.
Avec un mandat de recherche, les frais de notaire sont calculés uniquement sur le prix de vente = 200 000. Vous économisez alors environ 10 000 euros x 8 % = 800 euros.
La déduction de la valeur du mobilier
Il est bon de souligner que les frais de notaire sont seulement imputables sur le prix de vente du bien et non sur la valeur de son mobilier. Par conséquent, vous avez parfaitement le droit de déduire du prix de vente la valeur de tous les équipements intérieurs (luminaires, évier, équipements salle de bain, etc.).
Pour cela, la première chose à faire est de dresser une liste du mobilier présent dans le bien. Il suffit ensuite d’évaluer leur valeur en tenant compte de leur date d’acquisition et de leur facture.
Ensuite, les frais de notaire sont calculés sur le résultat obtenu.
Grâce à la déduction du mobilier, vous pouvez faire des économies non négligeables. Par exemple, dans le cadre de l’achat d’un bien avec une cuisine équipée dont la valeur du mobilier s’élève à 15 000 euros, vous pouvez automatiquement déduire cette somme du bien.
Dans le cas où le prix de vente s’élèverait à 200 000 euros (185 000 euros pour le bien et 15 000 pour le mobilier), les frais de notaire ne s’appliquent que sur les 185 000 euros, de quoi vous faire économiser près de 900 euros.
Comme nous l’avons vu, plusieurs solutions s’offrent à vous pour réduire les frais de notaire dans l’ancien. Vous pouvez négocier le prix d’achat, déduire la valeur du mobilier ou encore exclure les frais d’agence. Tout dépendra du type de bien, neuf ou ancien.
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