Investisseur immobilier, vous vous apprêtez à investir dans des monuments historiques ? Ce type d’investissement immobilier est régi par la loi Monument Historique.
- Qu’est-ce que la loi Monument Historique ?
- Comment elle fonctionne ?
- Quelles sont ses conditions et quels sont ses avantages ?
Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif fiscal.
Qu’est-ce que la loi Monument historique ?
La loi Monument Historique est une loi qui permet aux investisseurs d’investir dans des biens immobiliers classés « Monuments Historiques » et de bénéficier d’une réduction fiscale.
Cette solution de défiscalisation permet de déduire des revenus fonciers et des revenus d’activité professionnelle, le montant des travaux réalisés sur ces types de biens.
Selon la loi du 31 décembre 1913, les immeubles bâtis ou non bâtis, ou les objets mobiliers, meubles ou immeubles par destination recevant un statut juridique destiné à le protéger en raison de son intérêt historique, artistique ou architectural, sont considérés comme monuments historiques.
Comment fonctionne ce dispositif fiscal ?
La loi sur les monuments historiques a été mise en place afin de pouvoir rénover les biens immobiliers ayant une valeur historique, artistique ou architecturale. Les objectifs principaux de cette loi sont de :
- Inciter l’investissement en monument historique
- Inciter les détenteurs de biens immobiliers similaires à procéder aux travaux de rénovation et d’entretien
- Donner l’opportunité aux propriétaires de monuments historiques de bénéficier d’une réduction fiscale sur le montant des travaux de rénovation à effectuer
Les propriétaires possédant un bien classé monument historique peuvent déduire de leur revenu global, le montant du déficit généré par ce bien. Ce dispositif fiscal est effectif :
- Si le bien immobilier est classé monument historique
- si le propriétaire effectue des travaux de rénovation sous la supervision de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France) qui donne l’aval à toute rénovation
- Si le bien est en location
Quels sont les avantages fiscaux ?
Les avantages fiscaux de la loi Monument Historique diffèrent selon l’utilisation faite du bien immobilier, notamment si le bien génère ou non des recettes et si le bien est ouvert ou non au public.
Si le bien génère des recettes
- Recettes, ouvert au public et occupé par le propriétaire
Si le bien est ouvert à la visite et génère des recettes, le propriétaire déduit des recettes générées à l’ouverture du bien, 75 % de la totalité des charges foncières. Les 25 % restants lui reviennent. Si le bien est occupé par le propriétaire et génère des recettes, les charges foncières sont imputables en totalité sur le revenu global.
- Recettes, ouvert au public, non occupé par le propriétaire
Le propriétaire déduit des recettes générées par les visites payantes toutes les charges liées au bien, comme la rémunération du personnel, qui reçoit les droits d’entrée et guide les visiteurs. Un abattement forfaitaire de 1 525 euros est pratiqué si le bien n’est pas constitué de parcs ni de jardins. L’abattement forfaitaire est de 2 290 euros dans le cas contraire.
Si le bien ne génère pas de recettes
- Pas de recettes
Dans ce cas, ce dispositif fiscal donne la possibilité de déduire toutes les charges foncières du revenu global.
- Pas de recettes et non ouvert au public
La loi Monument Historique donne la possibilité de déduire du revenu global, 50 % des charges si le bien n’est pas ouvert au public et ne génère pas de recettes.
- Pas de recettes et ouvert au public
Le propriétaire peut déduire 100 % des charges si le bien est ouvert à la visite sans générer de recettes. Une ouverture à la visite au moins 50 jours par an entre le mois d’avril et le mois de septembre.
Comme vous pouvez le constater, les règles de déduction de charges sont complexes et dépendent de nombreuses conditions.
Quelles sont les conditions de défiscalisation avec la loi Monument historique ?
Plusieurs conditions existent pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Monument historique.
Conditions des travaux de rénovation
- Les travaux de rénovation ou d’entretien d’un bien classé monument historique doivent être fait par un architecte de Patrimoine.
- Avant de passer aux travaux de rénovation ou d’entretien, une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique validée par les Architectes des Bâtiments de France et le Conservateur des Monuments Historiques est nécessaire. Ces derniers peuvent exiger des travaux supplémentaires.
- Les travaux de rénovation ou d’entretien doivent être initiés par le propriétaire.
Conditions sur le bien
- Le bien immobilier doit être classé monument historique ou être inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, ou faire partie du patrimoine national ou doit avoir un label délivré par la Fondation du Patrimoine.
- Le bien immobilier ne peut plus être divisé sans avoir l’accord du ministère du budget, après avis du ministère de la Culture.
- Le bien immobilier ne peut plus être démoli, transformé, vendu ou légué sans avoir eu l’autorisation du ministère de la Culture.
Conditions sur les dépenses
La loi Monument Historique prend en compte les dépenses liées à la rénovation, à l’entretien, à l’amélioration du bien immobilier. Elle prend en compte également les différentes charges comme :
- Les frais d’emprunts
- Les frais de gestion et de garde
- Les impôts et les taxes
- Les primes d’assurances.
Avantages et inconvénients
La loi sur les Monuments Historiques offre des avantages mais aussi beaucoup d’inconvénients.
Avantages
- La loi Monument Historique permet d’imputer sur votre revenu global les charges liées aux travaux d’entretien et les intérêts d’emprunts.
- Les avantages fiscaux de ce dispositif fiscal ne prennent pas en compte le plafonnement des niches fiscales. Par exemple, le déficit foncier limite à 10 700 € par an les sommes que vous pouvez déduire de vos revenus. Si vous avez des revenus importants, la loi Monument Historique vous permet de déduire plus que 10 700 €.
- Le propriétaire n’est pas obligé de mettre son bien immobilier en location. Par contre, s’il le fait, il n’y a pas de plafond de loyer et le locataire n’est pas soumis à un plafond de ressources.
- Le propriétaire de bien classé monument historique contribue à la préservation du patrimoine français.
- Le propriétaire est exonéré de droits de donation ou de succession.
- Les frais de publicité et de promotion pour inciter le public à visiter le bien, si le propriétaire décide de l’ouvrir au public sont à la charge de l’administration fiscale.
Inconvénients
- Pour que le bien immobilier soit classé comme étant un monument historique, il doit répondre à de nombreux critères d’évaluation. Il doit être un bien rare, notamment son histoire, sa situation, son art, son architecture, sa rareté, etc.
- Le bien doit nécessiter d’importants travaux de rénovation
- L’investissement dans un monument historique est très complexe et nécessite l’accompagnement d’un expert.
- La durée de conservation du bien est de 15 ans minimum. Durant 15 ans, le propriétaire se doit de respecter toutes les conditions liées à son investissement.
Pour quel profil d’investisseur, ce dispositif est-il intéressant ?
Ce dispositif fiscal s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France. Particulièrement aux contribuables ayant les taux marginaux d’imposition les plus élevés. Étant donné que la déduction est effectuée sur le revenu global, l’investisseur aura intérêt à bénéficier d’un gros déficit foncier, surtout s’il est déjà au plafond du déficit foncier classique.
L’investissement dans les monuments historiques s’adresse évidemment aux personnes qui ont un intérêt particulier aux biens ayant une valeur particulière.
Quelle différence avec le dispositif Malraux ?
La loi Malraux et la loi Monument Historique sont toutes les deux des lois qui permettent une réduction d’impôts par le biais de la rénovation de biens immobiliers anciens. Si l’objectif est le même, leur mise en place est différente. Retrouvez ci-dessous la différence entre ces deux dispositifs fiscaux.
Que se passe-t-il à la revente ?
- L’obligation de conservation de 15 ans à compter de l’acquisition d’un monument historique a débuté en 2009.
- Si la revente du monument historique se passe avant les 15 ans de conservation, le revenu global, si le propriétaire se garde la jouissance du bien ou le revenu foncier, si le bien est mis en location, de l’année et des deux années suivantes sont majorés au tiers du montant des charges imputées au-delà des conditions de droit commun.
- Les biens acquis avant 2009 ne sont pas concernés.
- Si la transmission est gratuite, il n’y a pas de rupture d’engagement. Le nouveau propriétaire reprend l’engagement précédent jusqu’à la fin de la durée de conservation.
Quels sont les droits de succession sur les monuments historiques ?
Les droits de donation et de succession dont bénéficient les monuments historiques sont soumis à quelques règles.
Selon l’article 795 A du code général des impôts, « sont exonérés des droits de mutation à titre gratuit les biens immeubles par nature ou par destination qui sont, pour l'essentiel, classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que les biens meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, dès lors que les héritiers, les donataires ou les légataires ont souscrit avec l'autorité administrative compétente, après avis conforme du ministre chargé du budget, une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l'immeuble des meubles exonérés et leurs conditions de présentation, les modalités d'accès du public ainsi que les conditions d'entretien des biens exonérés, conformément à des dispositions types approuvées par décret. »
- Les biens exonérés : ce sont les immeubles par nature ou par destination classés ou inscrits dans les monuments historiques, avec les biens meubles au titre des monuments historiques.
- La portée de l’exonération : un monument historique classé comme tel par la loi bénéficie d’une exonération totale du droit de mutation. Et cela se fait gratuitement. Si le bien n’est pas classé monument historique au sens de la loi, il est soumis aux droits de mutation du droit commun.
- Les conditions de l’exonération : les héritiers et les donataires signent une convention à durée indéterminée avec le ministre chargé de la Culture, après avis conforme du directeur régional des finances publiques. Cette convention à durée indéterminée prévoit le maintient dans l’immeuble des meubles et immeubles par destination exonérés et leurs conditions de présentation, les modalités d’accès public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
En conclusion, la loi Monument historique permet de bénéficier d’une réduction fiscale en procédant à la rénovation de biens immobiliers anciens. Toutefois, pour bénéficier de ses avantages, plusieurs conditions sont à respecter.
C’est plutôt un type d’investissement adapté pour les personnes avec de hauts revenus. Si vous débutez, nous vous recommandons plutôt la location meublée.
