Classé régulièrement dans le palmarès des meilleures villes de France en matière de qualité de vie et d’accueil d’étudiants, Rennes n’est plus à présenter. Idéal pour du LMNP étudiant, Rennes est le siège de trois grandes universités et de plus d’une cinquantaine de grandes écoles. Idéal pour préparer sa retraite, le LMNP est un statut avantageux adapté pour les particuliers investisseurs immobiliers. On vous dit tout sur ce qu’il faut savoir pour investir en LMNP à Rennes.
Pourquoi investir à Rennes ?
Plusieurs critères dont de Rennes la ville idéale pour investir dans l’immobilier :
Une ville active en matière d’immobilier
Il s'agit d’une ville éligible pour les principales initiatives de soutien à l’immobilier :
Par ailleurs, le prix au m2 à Rennes a fortement progressé ces dernières années. Selon Le Figaro, il était de 2 730 € en 2014 et il était de 4 500 € à la fin 2022. Cela représente plus de 60 % d’augmentation.
Une ville étudiante
Rennes a été classée 2ème meilleure ville pour les étudiants de France par l'Etudiant pour 2022-2023. Elle offre des parcours d’études diversifiés :
- Droit
- Santé
- Economie
- Sciences
- Etc
Elle est également le siège d’écoles prestigieuses comme :
- La Paris School of Business
- L’EPITECH
- L’Institut d’études politiques
- Etc.
La ville connaît donc un afflux constant d’étudiants à la recherche de logements à louer. De plus, avec les nombreux projets d’urbanisme en perspective, la ville deviendra certainement de plus en plus attractive pour les étudiants.
Un faible taux de chômage
Avec seulement 5,4% de chômage, Rennes est la deuxième zone d’emplois en France avec de nombreuses startups et entreprises dans le domaine de la technologie et du numérique. Les secteurs primaire et secondaire ne sont pas non plus en reste. La ville est également le siège de nombreuses administrations publiques. Par ailleurs, Rennes a d’autres qualités :
- Un emplacement stratégique à environ 4h de Paris et à proximité de la mer
- Une ville dynamique avec de nombreux projets d’urbanisme (nouvelle ligne de métro, rénovation du quartier de la gare, etc.)
- Des prix attractifs même en contexte d’augmentation des prix
- Un cadre de vie agréable. En 2022, Rennes se classait au 10ème rang des villes où il fait bon vivre. De plus, avec 90 édifices classés Monuments Historiques, Rennes est aussi labellisée ville d’art et d’histoire. Ce qui en fait également une ville qui attire de nombreux touristes.
- Un dynamisme économique
Les meilleurs quartiers pour du LMNP à Rennes
Voici les quartiers les plus en vue pour investir dans le LMNP à Rennes :
Beaulieu : l’un des plus dynamiques de la ville
Situé à l’est avec de nombreuses grandes écoles et universités, le quartier de Beaulieu accueille une population essentiellement estudiantine. Près de 3 000 étudiants y ont élu domicile. Bien desservi par les transports en commun, le quartier permet facilement de rallier les quartiers animés du centre de la ville.
En revanche, le quartier compte peu de commerces et de services de proximité. Comptez en moyenne 2 550 euros le m2 pour un appartement.
L’Hypercentre
Quartier très animé avec de nombreux bars, restaurants et cafés et centre historique de Rennes, l’Hypercentre est apprécié des étudiants et jeunes couples. Il est également idéal pour faire du meublé touristique car la ville a accueilli 45 000 touristes rien qu’en 2022. Le quartier regroupe de hauts lieux du patrimoine historique et culturel de la ville avec par exemple :
- Le Palais du commerce
- Le Musée des Beaux-Arts
- L’Opéra
Aussi surnommé « Vieux Rennes », ses habitations typiques sont classées Monuments historiques depuis 1926. Ce quartier est idéal pour sécuriser un investissement immobilier. Cependant, les prix figurent également parmi les plus élevés de Rennes. Comptez entre 1 900 et 4 000 euros le mètre carré.
Le quartier de la gare
Avec l’arrivée de la ligne grande vitesse (LGV), la création de la ligne B du métro et le projet urbain d’EuroRennes (1 430 logements, 125 000 m2 de bureaux, 2 500 m2 d’équipements ), le quartier de la gare connaît un réel dynamisme. La demande locative y est importante.
Le quartier de la gare accueille une population diversifiée. Elle est surtout appréciée par les actifs qui peuvent rallier Paris en train en 1h45 mn. Cet engouement a bien évidemment une répercussion sur le prix de l’immobilier. En effet, le quartier figure également parmi les plus chers de Rennes.
Le quartier de Sainte-Thérèse
Le quartier de Sainte-Thérèse est idéal si vous ciblez des familles ou des jeunes actifs. Situé au sud de la gare, il compte de nombreuses maisons de caractère et des résidences avec jardin privatif.
On y retrouve également de nombreux commerces et services de proximité (clinique, écoles, station de métro, etc.). Le prix au m2 y est aussi élevé : 4 373 euros en moyenne pour un appartement et jusqu’à 4 544 euros pour une maison.
Le quartier Villejean-Beauregard
Siège du pôle universitaire Rennes 2, le quartier Villejean-Beauregard est le quartier jeune par excellence. De nombreuses infrastructures sportives, des espaces verts, un centre commercial, la proximité des campus universitaires, la ligne de métro A pour joindre le centre-ville sont les principaux de ce quartier.
Les avantages du LMNP
Le LMNP est un statut accessible à tous. Il suffit de remplir les conditions de revenu requises pour pouvoir en bénéficier. En effet, vos revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an.
Le statut LMNP est avant un régime fiscal. Voici ses principaux avantages :
- Une fiscalité avantageuse. Le statut LMNP vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux. Le régime micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour une location meublée du tourisme). D’un autre côté, le régime réel vous permet de déduire vos charges de vos bénéfices imposables et d’amortir votre investissement immobilier.
Dans les deux cas, vous pouvez optimiser votre investissement en payant moins d’impôt. Le choix entre l’un ou l’autre régime fiscal dépend de votre situation et de votre gestion locative.
- Un statut flexible. Le statut LMNP n’impose aucun zonage géographique et n’engage pas dans la durée. Vous pouvez ainsi en bénéficier dans n’importe quelle ville de France. Par ailleurs, vous pouvez disposer de votre bien à votre guise et quand vous le souhaitez.
- Un loyer plus intéressant avec la location meublée (par rapport à la location vide)
Est-il possible d’investir en LMNP à Rennes ?
On a vu que le statut LMNP est un régime apprécié pour sa flexibilité. Ainsi, contrairement à d’autres dispositifs de soutien à l’investissement immobilier, il n’impose aucun zonage. Il est donc possible d’investir en LMNP à Rennes tout comme dans n’importe quelle ville de France.
Il faut seulement remplir les conditions suivantes :
- Le bien doit être meublé
- Votre revenu locatif ne doit pas dépasser 23 000 euros par an
- La part de revenu issu de vos locations ne doit pas représenter plus de 50 % de votre revenu global
Est-ce judicieux de faire du LMNP étudiant à Rennes ?
Louer à des étudiants offre de nombreux avantages. Sur le plan fiscal, on a déjà les avantages du LMNP. De plus, les risques d’impayés sont limités car l’Etat a mis en place le dispositif VISALE qui couvre les impayés jusqu’à hauteur de 36 mois.
Faire du LMNP à Rennes s’avère particulièrement intéressant car c’est une ville éminemment étudiante. Selon le classement 2022 du magazine L’Etudiant, elle serait la deuxième ville étudiante de France. De nombreuses grandes écoles et universités y sont établies. Par ailleurs, les étudiants sont attirés par le cadre de vie agréable faisant le rayonnement de la ville.
Selon l’INSEE, Rennes accueillerait environ 44 000 étudiants. Ce chiffre ne cesse d’accroître au gré des rentrées universitaires. Aussi, si vous investissez dans le LMNP étudiant à Rennes, vous serez pratiquement à l’abri du risque de vacance locative.
Comment trouver un bien à acheter à Rennes ?
Pour trouver un bien à acheter à Rennes, deux options s’offrent à vous : mener la recherche vous-même ou vous en remettre à un professionnel. Pour trouver vous-même un bien à acheter, vous devez commencer par vous renseigner sur le marché. Vous devez tout savoir sur les spécificités du marché :
- Les meilleurs quartiers où investir
- La demande locative
- Les prix au m2
- Les projets de la ville
- Etc.
Connaître ces informations vous permettra de savoir identifier les bonnes affaires. Pour cela, vous devez effectuer une veille immobilière sur Internet. Créez des alertes automatiques, consultez des annonces sur les sites d’annonce immobilière, consultez les pages d’annonceurs immobiliers sur les réseaux sociaux. Vous pouvez également suivre une formation spécialisée comme il en existe beaucoup sur Internet.
Vous l’aurez compris, il faut un réel investissement en temps pour savoir dénicher les bons plans immobiliers dans un marché tendu comme Rennes. Aussi, si vous ne disposez pas d’assez de temps, il vaut mieux faire appel à un professionnel. Vous pouvez vous inscrire dans les bases de données client d’agences immobilières, de notaires et de chasseurs d’appartement. Ce faisant, ces derniers vous contacterons dès qu’un bien correspondant à vos recherches se libère.
Grâce à un réseau de chasseurs d’appartement, Bevouac se positionne également comme un allié de taille pour vous aider à trouver un bien à acheter à Rennes. A cause de la forte demande, il devient en effet de plus en plus difficile de trouver les bons plans à Rennes. D’où l’importance de faire confiance à un professionnel comme Bevouac. D’ailleurs, grâce à l’expertise de notre équipe, 70 % des biens que nous trouvons pour nos clients le sont via le off market, c’est-à-dire, hors du marché traditionnel.
Exemple de projet LMNP à Rennes
Voici un exemple concret de projet LMNP à Rennes pour vous aider à mieux vous projeter. Il s’agit d’un appartement T3 situé dans le quartier de la gare. Il est situé dans une copropriété bien entretenue et peut être transformé en T4. Il est ainsi idéal pour créer une colocation de 3 chambres.
Le bien a coûté 269 195 euros. Le client propose les chambres pour 390 euros (plus 30 euros de charges locatives) par mois. La rentabilité brute est de 6,7 %, ce qui est très intéressant dans un secteur patrimonial.
En conclusion, Rennes se positionne comme l’une des villes les plus porteuses pour sécuriser un investissement immobilier locatif. Encore faut-il le faire dans un des quartiers les plus porteurs surtout pour faire du LMNP étudiant. Pour cela, confiez votre projet à Bevouac qui s’occupera de trouver pour vous le bien idéal, correspondant à votre projet sur Rennes.
