Le choix entre LMNP en nom propre ou via une SCI peut avoir un impact majeur sur la rentabilité de votre investissement locatif.
Les experts de chez Bevouac ont fait le point pour vous :
- 🛋 Le LMNP ne s’applique pas à une SCI à l’IR : louer en meublé via une SCI à l’impôt sur le revenu la fait automatiquement basculer à l’IS.
- 🔗 Vous pouvez cumuler SCI et LMNP : en louant un bien meublé en nom propre, tout en détenant une part de SCI (à condition de respecter les plafonds).
- 📉 LMNP en nom propre = fiscalité légère : abattement de 50 % en micro-BIC ou amortissements au réel, avec très peu de formalités.
- 📊 SCI à l’IS = montage patrimonial structuré : amortissement, IS à 15 % ou 25 %, mais plus de contraintes comptables et imposition des plus-values moins favorable.
- 👪 SCI utile pour investir à plusieurs : elle facilite la gestion collective et la transmission du patrimoine.
- ⚠️ Attention aux pièges courants : ne confondez pas LMNP personnel et activité de la SCI, et ne louez pas meublé via une SCI à l’IR.
- ❓ SARL de famille, holding ou indivision : il existe des alternatives si vous voulez combiner plusieurs régimes dans une stratégie plus large.
- 👤 Votre profil doit guider le choix : petits investisseurs = LMNP en nom propre. Transmission ou gros revenus = SCI à l’IS.
- 🤝 Bevouac vous accompagne : analyse personnalisée, choix du bon régime, gestion optimisée de votre projet.
Peut-on faire du LMNP dans une SCI ?
Voici ce que dit la loi, et les limites à connaître.
Ce que dit la loi sur la location meublée en SCI
La SCI est une société civile à vocation patrimoniale. Son objet est la gestion de biens immobiliers.
Or, la location meublée est juridiquement considérée comme une activité commerciale, ce qui rend son exercice incompatible avec l’objet civil d’une SCI soumise à l’IR, sauf cas particuliers.
Pourquoi une SCI à l’IR ne peut pas exercer une activité LMNP ?
Lorsque la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu (IR), elle est dite transparente fiscalement. Ses revenus sont répartis entre les associés, qui les déclarent dans leur impôt personnel.
Si cette SCI perçoit des revenus issus de la location meublée, elle bascule automatiquement à l’IS. Résultat : elle perd son statut civil et les avantages du régime LMNP.
Le cas des associés LMNP dans une SCI à l’IR
Un associé de SCI peut tout à fait exercer une activité de location meublée en son nom propre et bénéficier du statut LMNP, indépendamment de sa participation dans la SCI. Mais la SCI elle-même ne peut pas bénéficier du régime LMNP.
Il faut donc bien distinguer l’activité de la société et l’activité personnelle de ses associés.
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Cumuler SCI et LMNP : dans quels cas c’est possible ?
Il est tout à fait possible de cumuler une activité LMNP en nom propre et une participation dans une SCI.
SCI et LMNP distincts : deux régimes indépendants
Vous pouvez détenir d’un côté un bien immobilier via une SCI (soumise à l’IR ou à l’IS), et de l’autre louer en nom propre un ou plusieurs logements meublés en bénéficiant du statut LMNP.
Ces deux régimes sont indépendants : les revenus issus de la SCI ne sont pas concernés par le statut LMNP, et inversement.
Les conditions pour bénéficier du LMNP en parallèle
Pour conserver le statut LMNP en parallèle d’une SCI, vous devez :
- Louer un bien meublé en nom propre (pas via une société).
- Générer moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou que ces revenus ne dépassent pas 50 % de vos revenus globaux.
- Ne pas être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.
SCI à l’IS et location meublée : ce que ça change
Contrairement à une SCI à l’IR, une SCI à l’IS peut exercer une activité de location meublée, mais mais cela implique un changement complet de régime fiscal :
- La SCI devient imposable à l’IS
Dès lors qu’elle fait de la location meublée, la SCI passe à l’impôt sur les sociétés. Elle doit tenir une comptabilité commerciale et produire une déclaration de résultat (formulaire 2065).
- Le régime LMNP n’est plus applicable
Le statut LMNP est un régime fiscal réservé aux particuliers. En SCI à l’IS, on parle de location meublée professionnelle, soumise aux règles de l’IS.
- Déduction des amortissements possible
Comme toute société à l’IS, la SCI peut amortir le bien immobilier et les frais liés à l’exploitation.
- Plus-values imposées comme des bénéfices
À l’IS, la plus-value à la revente est calculée sur la base de la valeur nette comptable (valeur d’achat - amortissements), et non selon le régime des plus-values des particuliers.
- Comptabilité commerciale obligatoire.
Une SCI à l’IS doit respecter des obligations comptables plus strictes.
LMNP en nom propre : dans quels cas c’est préférable ?
Investir en LMNP en nom propre reste une solution particulièrement avantageuse pour de nombreux investisseurs.
Avantages fiscaux du statut LMNP
Le LMNP permet de bénéficier du régime réel simplifié, avec amortissement du bien, ou du micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 %. Cela permet de réduire considérablement l’impôt sur les revenus locatifs, voire de le neutraliser.
Simplicité de gestion et de déclaration
Contrairement à une société, l’investissement en nom propre sous LMNP est moins contraignant sur le plan administratif. Les obligations comptables sont allégées, surtout en micro-BIC, et la déclaration est simple à remplir.
Idéal pour les petits investisseurs
Le LMNP est bien adapté à ceux qui investissent seuls ou en couple, avec un ou deux biens à louer. Tant que les recettes meublées restent inférieures à 23 000 € par an (ou à 50 % des revenus globaux), le statut reste accessible.
SCI et location meublée : dans quels cas l’IS est plus pertinent ?
Si la location meublée est prévue dans le cadre d’une SCI, le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) peut s’avérer plus adapté dans certaines situations.
SCI avec forte fiscalité des associés
Quand les associés sont fortement imposés à l’impôt sur le revenu, opter pour une SCI à l’IS permet de réduire la pression fiscale en profitant du taux d’IS (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 %).
Biens à forte valeur ou à fort rendement
Une SCI à l’IS permet d’amortir le bien, ce qui réduit le résultat imposable. Cela devient particulièrement intéressant lorsque l’on détient des biens à forte rentabilité locative ou de grande valeur générant des revenus importants.
Patrimoine à transmettre à long terme
Dans une stratégie patrimoniale, la SCI à l’IS permet de conserver les biens sur le long terme tout en maîtrisant la fiscalité. C’est une solution efficace pour structurer une transmission progressive, notamment au sein d’une famille.
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Alternatives pour combiner SCI et location meublée
Voici les principales options envisageables :
Créer une SARL de famille
La SARL de famille permet d’exercer une activité de location meublée tout en restant à l’impôt sur le revenu, si l’option est demandée. Ce montage combine souplesse de gestion à plusieurs et fiscalité LMNP ou LMP.
Utiliser une société commerciale tierce (montage holding)
Il est possible de créer une société holding commerciale, qui détient une ou plusieurs sociétés exerçant chacune une activité (SCI, LMNP, etc.).
Cette structure plus complexe offre une séparation juridique et fiscale des activités, et peut s’avérer pertinente pour les gros patrimoines.
Indivision + convention de gestion
Lorsque l’achat à plusieurs est envisagé sans création de SCI, l’indivision avec convention de gestion permet de gérer les biens meublés de manière souple, tout en gardant les avantages du statut LMNP.
Ce montage exige toutefois une bonne entente entre les co-indivisaires.
LMNP ou SCI : tableau comparatif des deux options
Le tableau suivant compare les deux options :
LMNP : SCI ou nom propre : les pièges à éviter
Voici les pièges que vous devez éviter :
- Oublier que la SCI à l’IR devient imposable à l’IS si elle fait du meublé
Beaucoup pensent que la SCI à l’IR peut exercer une activité de location meublée sans changer de régime.
- Penser que le statut LMNP s’applique à la SCI elle-même
Confondre ces deux régimes peut entraîner des erreurs fiscales et comptables.
- Ne pas anticiper l’impact sur les plus-values à la revente
La fiscalité des plus-values diffère fortement entre LMNP en nom propre et SCI à l’IS.
- Confondre associés LMNP et activité LMNP de la SCI
Être associé d’une SCI tout en ayant un statut LMNP personnel est différent d’exercer l’activité LMNP directement via la SCI.
LMNP ou SCI : pour quels profils d’investisseurs ?
Voici les profils types pour mieux vous repérer.
Couple ou famille souhaitant investir à plusieurs
La SCI facilite la gestion collective du patrimoine immobilier, idéale pour un couple ou une famille qui souhaite investir ensemble et partager les responsabilités.
Investisseurs avec revenus fonciers élevés
Pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers importants, le LMNP permet souvent une meilleure optimisation fiscale grâce à l’amortissement du bien et aux charges déductibles.
Investisseurs long terme ou transmission de patrimoine
La SCI, notamment à l’IS, est souvent privilégiée pour la gestion patrimoniale à long terme et la transmission, grâce à la possibilité d’intégrer plusieurs associés et de mieux organiser la succession.
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Bevouac vous aide à choisir entre LMNP et SCI selon votre profil
Nos experts analysent votre situation pour vous proposer la stratégie fiscale la plus avantageuse. Nous vous aidons à optimiser la gestion et la rentabilité de votre investissement locatif. Avec Bevouac, bénéficiez d’un suivi personnalisé et de conseils adaptés à chaque étape.
Le choix entre LMNP en nom propre et SCI dépend de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux. Chaque statut présente des avantages et des limites qu’il faut bien maîtriser pour optimiser son investissement. Bevouac vous accompagne pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation.
