Loi Malraux : tout savoir en 2023

En 1962, face au développement des constructions bétonnées, André Malraux a voulu préserver l’intégrité architecturale typiquement française.

C’est ainsi que sont apparus la loi Malraux et son dispositif de défiscalisation. Son but ? Inciter les investisseurs immobiliers à investir dans des bâtiments anciens typiques et les restaurer.

Quels sont les avantages fiscaux de ce dispositif et quelles en sont les conditions ? On vous dit tout dans cet article. 

Présentation de la loi Malraux

La loi Malraux vise à préserver le patrimoine architectural français. 

Historique et objectifs de la loi

La loi Malraux date de 1962. Elle est baptisée au nom de son instigateur : André Malraux, le ministre de la Culture de l’époque. Son objectif ?

Encourager la restauration et la remise en état de bâtiments anciens tout en complétant les dispositifs légaux sur la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français.

Il vise donc à préserver l’authenticité historique et architecturale des quartiers anciens. C’est pour cette raison qu’elle institue des Secteurs Sauvegardés afin d’éviter que les immeubles de qualité ne se détruisent et qu’ils soient réhabilités.

Pour encourager cela, les investisseurs qui effectuent de tels travaux de réhabilitation bénéficient d’une réduction d’impôt.

Concrètement, il s’agit d’un dispositif de défiscalisation qui porte sur les travaux de restauration de biens immobiliers anciens à caractère historique.

La loi Malraux a subi de nombreuses réformes à travers le temps. Celles-ci portent aussi bien sur ses conditions d’application que sur la nature des avantages qu’elle octroie.

Pour résumé, les objectifs de la loi Malraux sont donc :

• De soutenir la restauration des bâtiments anciens et architecturalement ou historiquement remarquable dans un but de préservation du patrimoine architectural
• Augmenter l’offre des centres-villes historiques en matière locative.

Le dispositif Malraux pourrait être confondu avec le dispositif Monuments historiques. Certes, ces derniers visent les mêmes objectifs. Il s’agit toutefois bel et bien de dispositifs différents. Le dispositif Monuments historiques vise un bien immobilier classé monument historique.

Les principes de la loi Malraux

Concrètement, ce dispositif accorde une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % des dépenses liées à des opérations de rénovation mises en oeuvre depuis 2012. Le montant total de la réduction d’impôt ne doit pas dépasser 400 000 euros sur une période de 4 années consécutives. La réduction directe annuelle d’impôt est donc de 120 000 euros sur quatre ans.

En contrepartie, de fortes contraintes architecturales sont imposées pour la réhabilitation des bâtiments anciens situées dans un secteur sauvegardé.

Par ailleurs, l’investisseur est également tenu de louer son bien nu pendant une durée de 9 ans. 

Les zones éligibles et les types de biens concernés

La loi Malraux concerne les zones suivantes :

• Une Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVP)
• Un Quartier ancien dégradé (QAD)
• Une Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
• Un secteur sauvegardé. Il s’agit des secteurs présentant un caractère historique et/ou esthétique. Sont aussi concernés les secteurs ayant des caractéristiques de nature à justifier la restauration, la conservation et la mise en valeur d’une partie ou de l’ensemble des immeubles.
  

En ce qui concerne les types de biens pris en charge par cette loi, il s’agit :

• Des immeubles à usage d’habitation
• Les locaux professionnels (bureaux ou commerces par exemple)
• Les locaux transformés en habitation

Les avantages fiscaux du dispositif

Le programme Malraux est surtout avantageux sur le plan fiscal.

La réduction d'impôt accordée

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % du montant des dépenses liées aux travaux de rénovation. C’est notamment le cas lorsque le bien concerné est situé dans un secteur concerné par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

En revanche, le montant des avantages fiscaux est de 22 % du montant des dépenses de restauration si le bien se situe dans un secteur couvert par le Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. C’est aussi le cas lorsque le bien est concerné par une restauration déclarée d’utilité publique.

Les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt

Il existe trois types de conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de la loi Malraux :

Les conditions portant sur le type de travaux réalisés

Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux portent tout d’abord sur le type de travaux.

Les types de travaux éligibles sous la loi Malraux sont :

• Les travaux de démolition qui sont imposés dans le cadre du permis de construire
• Les travaux de restauration
• Les travaux qui portent sur la reconstitution de l’extérieur du bien
• Les travaux visant à transformer le bien en logement

Les conditions portant sur le bien immobilier

Pour bénéficier de la loi Malraux, le bien immobilier doit :

• Être un immeuble bâti
• Être situé dans l’un des secteurs prévus par la loi
• Être mis en location dans un délai de 12 mois suivant la date de fin des travaux puis être loué nu pendant 9 ans.

Après une réforme en 2017, les locaux professionnels ou commerciaux transformés en logement sont également éligibles à la loi Malraux. L’inverse n’est pas vrai. En d’autres termes, les logements transformés en locaux professionnel ou commerciaux ne sont, eux, pas éligibles.

Les conditions portant sur la nature des dépenses

La loi Malraux ne couvre que certains types de dépenses :

• Les frais de gestion du bien
• Les dépenses relatives aux travaux de restauration et de transformation du bien en logement
• Les frais d’adhésion à des associations foncières de restauration
• Les dépenses liées aux travaux de reconstitution de l’extérieur du bien immobilier
• Les dépenses d’entretien et de réparation quand elles sont financées par le propriétaire lui-même

Du point de vue chronologique, la loi Malraux prend uniquement en compte les dépenses réalisées antérieurement à l’obtention du permis de construire jusqu’au 31 décembre de la quatrième année suivante.

Les plafonds et les modalités de calcul de la réduction

La loi Malraux permet de bénéficier de réductions d’impôt jusqu’à 400 000 euros sur une période de 4 ans à compter de l’obtention du permis de construire. Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent peut être reporté sur les 3 années suivantes.

Depuis la réforme de 2017, les dépenses liées aux travaux de restauration peuvent être reportées sur 1, 2, 3 ou 4 ans. Il suffit seulement de ne pas dépasser le délai de 3 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de travaux.

Les obligations et les contraintes de la loi Malraux

En contrepartie des avantages qu’elle confère, la loi Malraux impose certaines contraintes :

Les travaux de rénovation à réaliser

Les travaux réalisés dans le cadre du dispositif Malraux ne doivent pas modifier la surface habitable du bâtiment. Ces derniers doivent aussi aboutir à la restauration complète du bien. Il faut aussi obtenir une autorisation spéciale de travaux accordée par le Préfet.

Le respect des normes architecturales et patrimoniales

L’objectif premier de la loi Malraux est de préserver l’intégrité architecturale de certains secteurs. C’est pour cette raison qu’il est exigé des investisseurs de faire appel à un ABF (Architecte des bâtiments de France).

La durée de l'engagement de location

La loi Malraux impose à l’investisseur de louer son bien immobilier en location nue pendant une durée minimale de 9 ans. Il n’existe cependant pas de plafond de loyer ou de ressource.

Il faut aussi savoir que vous ne pouvez pas louer à un membre de votre famille pendant cette durée de 9 ans.

Les étapes pour investir en loi Malraux

Voici les étapes à franchir pour investir dans le cadre de la loi Malraux :

1. Choisir le bien immobilier éligible

Il faut que le bien soit localisé dans l’un des secteurs visés par la loi Malraux. Pour bénéficier d’un avantage maximal, il vaut mieux viser les secteurs couverts par un PSMV.

2. Obtenir les autorisations et les subventions nécessaires

Vous devez obtenir un permis de construire. Celui-ci est important car les dépenses couvertes par la loi Malraux sont celles qui sont postérieures à l’obtention de cette autorisation.

3. Réaliser les travaux de rénovation

On a vu que cette étape nécessite l’intervention d’un ABF.

4. Mettre le bien en location selon les conditions de la loi Malraux

Il faut que vous louiez le bien nu et ce, pendant au moins 9 ans.

Les risques et les précautions à prendre lors d'un investissement en loi Malraux

Compte tenu des conditions contraignantes qu’elle impose, la loi Malraux expose à un certain nombre de risques à connaître.

Les risques liés aux travaux et aux délais

Il faut notamment respecter les délais imposés qui sont de quatre ans. Les dépenses prises en compte et ouvrant droit à une réduction d’impôt sont en effet celles qui sont réalisées dans les quatre années suivant la délivrance du permis de construire.

La vacance locative et la rentabilité

Il faut également que vous trouviez un locataire dans un délai maximal de 12 mois suivant la fin des travaux. Si le premier locataire donne congé, vous disposez encore de 12 mois pour retrouver un nouveau locataire.

De plus, vous ne pouvez pas profiter de la rentabilité offerte par les dispositifs LMP ou LMNP puisque le bien doit être loué à nu.

D’ailleurs, on ne peut pas dire que la loi Malraux permet d’assurer la rentabilité d’un investissement.

En effet, un bien éligible à ce dispositif est forcément situé en plein centre-ville où les prix ont tendance à grimper. Or, qui dit prix d’acquisition important dit aussi rentabilité limitée. D’autre part, il concerne des bâtiments qui nécessitent des travaux importants.

Compte tenu de ces facteurs, vous êtes donc obligé de pratiquer un loyer élevé. Ce qui réduit d’ores et déjà le type de locataires à cibler et le risque de vacance locative qui s’ensuit. 

Les conséquences en cas de non-respect des obligations

Le non-respect des obligations imposées par la loi Malraux entraîne purement et simplement la perte de bénéfice des réductions fiscales prévues.

Comparaison de la loi Malraux avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière

Vous hésitez entre différents dispositifs de défiscalisation immobilière, voici pour vous aider à choisir.

Loi Malraux vs Pinel

Les dispositifs Malraux et Pinel ont des objectifs bien différents.

Le premier porte sur la rénovation des bâtiments anciens tandis que le second sur la construction des biens neufs.

Voici d’autres éléments de différenciation de ces deux dispositifs :

• Les taux de réduction octroyés : 30 % sur 4 ans pour la loi Malraux contre 12 à 21 % sur une période allant de 6 ans à 12 ans pour Pinel
  
• Une rentabilité généralement supérieure avec le Pinel car la loi Malraux ne concerne que des zones où les prix sont élevés
  
• Avec Malraux, vous pouvez défiscaliser dès le début des travaux alors que sous Pinel, il vous faut attendre l’année de livraison
  
• Le coût des travaux est moindre avec le Pinel car portant sur une construction neuve

Le choix entre les deux dispositifs dépend donc pleinement de la situation, des objectifs de l’investisseur et de ses préférences.

Un investisseur qui vise la rentabilité devra privilégier Pinel. En revanche, un investisseur qui souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante choisir le dispositif Malraux.

Loi Malraux vs dispositif Denormandie pour la rénovation de l'ancien

Le dispositif Denormandie accorde une réduction d’impôt sur le revenu aux particuliers qui achètent un bien immobilier à rénover en vue de le louer. Pour en bénéficier, il faut que :

• L’achat ait été réalisé entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
• Le bien soit situé dans l’une des 222 communes labellisées « Cœur de ville »
• Le bien en question doit aussi avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant 25 % des travaux.
• Le bien doit ensuite être mis en location sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Il faut aussi respecter des plafonds de loyers pour attirer des locataires issus des ménages modestes.

Le dispositif Denormandie offre des réductions d’impôt plafonnées à 10 000 euros par an. Le choix est donc facile à réaliser avec le dispositif Malraux qui offre une réduction d’impôt jusqu’à 120 000 euros par an.

Loi Malraux vs LMNP

Le dispositif LMNP permet de déduire vos charges locatives afin de réduire l’assiette de votre impôt. Il s’applique aux locations meublées. Peu importe que le bien soit nouveau ou ancien et son emplacement. Le dispositif LMNP est éligible sur l’ensemble du territoire français.

Le statut LMNP est surtout adapté pour les petits investisseurs. En effet, il ne permet pas de dépasser 23 000 euros par an de revenus.

En revanche, le dispositif Malraux est adapté pour des investisseurs disposant d’une capacité d’investissement à compter de 500 000 euros.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

Le dispositif Malraux peut bénéficier à tout contribuable français. Il suffit de remplir les conditions imposées par la loi en question.

Les inconvénients du dispositif ?

Les principaux inconvénients du dispositif Malraux tiennent à :

• Le ticket d’entrée élevé
• Les contraintes liées au respect des normes architecturales
• Les contraintes liées à la location. Il faut que le bien soit loué au minimum pendant 9 ans même si le loyer n’est pas plafonné. De plus, on ne peut pas louer à un membre de sa famille

Dans quelles villes peut-on investir avec cette loi ?

Il existe, en France, 103 secteurs sauvegardés. La plupart se trouvent à Paris et à Bordeaux. Sont également toutes les villes disposant d’un ou plusieurs quartiers référencés « site patrimonial remarquable ». C’est le cas d’Avignon, Besançon, Tours, Lyon ou encore Versailles.

En conclusion, la loi Malraux procure des réductions d’impôt conséquentes. Cependant, celles-ci sont conditionnées par des contreparties importantes et qui peuvent se révéler assez contraignantes. C’est pourquoi il est important de bien réfléchir sur ses objectifs et ses capacités financières avant d’investir sous le couvert de la loi Malraux.