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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et profiter d’un dispositif fiscal comme le Censi-Bouvard ? Vous avez frappé à la bonne porte ! Définition, conditions, avantages et inconvénients, Bevouac passe en revue ce dispositif fiscal plutôt avantageux.
Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ? Définition
Votée en 2009, la loi Censi-Bouvard est un programme de défiscalisation immobilière. Il permet aux investisseurs qui achètent des biens meublés destinés à la location dans une résidence de services de profiter d’une réduction d’impôt et de récupérer la TVA.
L’amendement Censi-Bouvard a accordé les mêmes avantages fiscaux que la loi Scellier aux loueurs de biens meublés non professionnels ou LMNP. La loi de finances 2019 a repoussé la date limite pour profiter de cet avantage fiscal, nommé Censi-Bouvard, au 31 décembre 2022.
Les contribuables français qui investissent dans une résidence de services rénovée ou neuve peuvent donc voir leur impôt réduit de 11 % du prix de revient de l’investissement (hors meubles et taxes) pour tout logement acquis à partir du 01/01/2013, et ce, pendant neuf ans.
Il y a tout de même une limite de 300 000 € par an par foyer fiscal.
En d’autres termes, les investisseurs qui achètent un logement dans une résidence pour personnes âgées ou pour étudiants avec services peuvent économiser jusqu’à 33 000 € d’impôts, soit 3 666 € par an. Et ce n’est pas tout ! Ce programme fiscal inclut aussi la récupération de la TVA. Sachez toutefois que vous pouvez récupérer la TVA si ces conditions sont remplies :
- La résidence de services dans laquelle le logement se situe doit offrir au moins trois services (nettoyage, réception, restauration, etc.)
- Chaque loyer perçu par l’exploitant est soumis à la TVA à 5,5 %
- L’acquéreur doit opter pour le statut LMNP Censi-Bouvard, puis déclarer ses revenus locatifs au régime micro-BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard ?
3 grandes conditions existant pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard
Le logement
- Pour bénéficier du programme Censi-Bouvard en 2022, il convient d’acheter un bien meublé qui se situe dans une résidence avec services pour étudiants, seniors ou en EHPAD.
- Par ailleurs, le bien que vous achetez lors de cet investissement immobilier doit être en état futur d’achèvement ou neuf.
- Il doit être mis en location 12 mois après sa livraison au plus tard
- Il doit être loué meublé : une table, deux chaises et un lit ne suffisent pas. La loi précise une liste minimale de mobilier.
- Son prix de revient ne doit pas excéder 300 000 € par an
- Le logement doit avoir fait l’objet d’une importante réhabilitation s’il a plus de 15 ans
Loueur / Locataire
Premièrement, l’activité de loueur en Censi-Bouvard ne doit pas être exercée à titre professionnel, mais sous le statut LMNP. Ainsi, les recettes locatives perçues par l’investisseur :
- Ne doivent pas aller au-delà de 23 000 € par an
- Ne doivent pas représenter plus 50 % de ses revenus globaux
D’autre part, chaque loyer perçu lors d’un investissement via le programme Censi-Bouvard doit être déclaré dans la catégorie des revenus BIC. Il vous faudra signer un bail commercial pour location meublée avec l’exploitant de la résidence.
Deuxièmement, le bail locatif sera de neuf ans minimum. Le gestionnaire de résidence se charge de trouver un occupant à votre bien pour lequel vous avez investi en 2020 (selon la loi Censi-Bouvard elle-même).
Le bail
Le bail définit :
- Le montant des loyers
- La durée d’engagement
- La répartition des charges
- Le pourcentage de revalorisation des loyers
Exemple d’investissement en Censi-Bouvard
Voici un exemple chiffré d’un investissement en loi Censi-Bouvard :
- Vous voulez investir 100 000 € tous frais inclus en loi Censi-Bouvard
- La réduction d’impôt totale est de 100 000 × 11 %, soit 11 000 €
- Répartie sur 9 ans, la réduction d’impôt annuelle s’élève à 1 222 €
- La TVA récupérée représente 100 000 × 20 %, soit 20 000 €
- Soit un avantage fiscal total (TVA + réduction d’impôt) de 31 000 €
Que devient le logement neuf ans plus tard en Censi Bouvard ?
Après neuf ans, le propriétaire peut décider de revendre ou de conserver son logement. S’il décide de conserver son logement, il ne profitera plus de la réduction d’impôts, mais il pourra amortir le bien dans le cadre du LMNP, chose impossible en Censi-Bouvard. Cependant, les propriétaires optent généralement pour la vente, car ils ont principalement fait cette acquisition pour économiser des impôts.
Il est également possible de réinvestir le gain obtenu par ce dispositif fiscal tout en gardant le bien. Ainsi, vous pouvez réaliser un autre investissement locatif et réduire à nouveau vos impôts.
Vous pourrez aussi investir en LMNP sans utiliser de dispositif fiscal, mais le LMNP se suffit à lui-même, d’autant qu’il permet d’acheter des biens avec travaux.
Peut-on cumuler loi Censi-Bouvard et LMNP ?
Oui ! Être en LMNP est une condition préalable pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard.
Néanmoins, cette dernière ne permet pas d’amortir le bien comme c’est le cas si vous faites simplement du LMNP. Cliquez sur ce lien pour en savoir plus sur l’amortissement d’un bien immobilier.
En revanche, cela vous permet de récupérer la TVA, de profiter d’un avantage fiscal et d’amortir les meubles du logement.
Attention, vous ne devez pas confondre loi Censi-Bouvard cumulée et le statut LMNP. Le premier permet de réaliser des économies d’impôts tandis que le second permet d’amortir le bien. Toutefois, l’amortissement est possible au-delà du plafond de 300 000 € imposé par le programme Censi-Bouvard.
Par exemple, si le bien vaut 400 000 €, alors vous pourrez appliquer l’amortissement sur les 100 000 € supérieurs à 300 000.
Avantages et inconvénients de la loi Censi-Bouvard
Avantages
- Réduction d’impôt de 33 000 € au maximum, étalée sur neuf ans.
- Possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien
- Gestion confiée au bailleur de la résidence.
- Pas de conditions de ressources des locataires ou de zonage, contrairement au dispositif Pinel
- Possibilité de réaliser plusieurs investissements
Inconvénients
- Durée d’engagement de 9 ans
- Rentabilité du bien dépendant de la bonne gestion du gestionnaire de la résidence
- Risque d’illiquidité à la revente (trouver un acquéreur pour une propriété en résidence gérée n’est pas toujours simple)
Maintenant, vous connaissez tout sur le dispositif Censi-Bouvard. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, Bevouac accompagne plus de 450 investisseurs par an dans des projets rentables avec une fiscalité optimisée.
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