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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous investissez dans l’immobilier en meublé et vous vous demandez comment déclarer les revenus d’une location meublée non professionnelle ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce sujet.
Choisir le bon régime fiscal pour le LMNP
Lorsque vous louez un logement meublé, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux qui sont :
- Le régime micro-Bic : il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % de vos revenus locatifs
- Le régime réel simplifié : il permet de déduire l’ensemble de vos charges et d’amortir votre bien. Vous êtes alors imposé sur le bénéfice (si bénéfice il y a !)
Si vous choisissez le régime réel
Pour qui est destiné le régime réel ?
Le régime réel simplifié est destiné aux bailleurs qui perçoivent des revenus annuels compris entre 72 600 euros et 818 000 euros hors taxes. Si vos revenus annuels sont supérieurs à 818 000 euros, vous devez déclarer vos revenus au régime réel non simplifié. Dans ce cas, vous serez au régime de Loueur Meublé Professionnel (LMP) car le LMNP est limité à 23 000 € par an de revenus locatifs.
Il est toutefois possible d’utiliser ce régime si vous générez moins de 72 600 euros. Il suffit d’en faire la demande à l’administration fiscale.
Comment calculer le bénéfice taxable sous le régime réel ?
Pour calculer le bénéfice taxable de ce type de régime, il faut considérer les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux. Il faut donc faire la différence entre les recettes annuelles (vos loyers) et les charges :
- Entretien du ou des biens en LMNP
- Taxes foncières
- Honoraires de l’expert-comptable
- Frais de notaire
- Amortissement du bien, des travaux et du mobilier
Comment procéder à la déclaration de revenus LMNP sous le régime réel ?
La déclaration de revenus LMNP sous le régime réel se fait lors de la déclaration d’impôt. Elle s’associe à un bilan avec un compte de résultat en bonne et due forme. La déduction des charges et des amortissements de son côté doit être rédigée selon les normes du formulaire-BIC- État de suivi des amortissements.
Pour faciliter la rédaction du bilan et pour remplir le formulaire d’amortissement, il est vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable.
Quels sont les avantages du régime réel simplifié ?
Le régime réel simplifié permet d’imputer les dépenses liées à la gestion de votre bien sur votre résultat. Il permet également d’amortir la valeur du logement sur le long terme.
Ces deux éléments sont soustraits à vos revenus lors du calcul de l’impôt. Or, plus vous avez de charges et d’amortissement, moins vous aurez de bénéfice, donc moins vous paierez d’impôts. Si vous avez un déficit, vous ne payez rien.
L’amortissement permet de baisser votre bénéfice, voire de vous rendre déficitaire. Or, ce n’est pas vraiment une dépense et cela ne nécessite aucune sortie de trésorerie.
C’est là tout l’avantage du LMNP au régime réel. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le calcul de l’amortissement d’un bien meublé dans notre article dédié au sujet.
Si vous choisissez le micro-BIC
Pour qui est destiné le régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC est destiné aux LMNP qui perçoivent des revenus annuels inférieurs à 72 600 euros. En revanche, si votre logement meublé est un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, le régime micro-BIC peut être utilisé jusqu’à 176 200 euros de revenus locatifs.
Comment calculer le bénéfice taxable en micro-BIC ?
Avec ce régime, le bénéfice taxable de vos revenus en tant que loueur en meublé professionnel est égal à vos recettes annuelles, constituées des loyers avec charges et les recettes accessoires, moins un abattement de 50 %. Ainsi, si vous percevez 10 000 euros de revenus locatifs, vous serez seulement taxé sur la moitié, c’est-à-dire sur 5 000 euros.
Comment procéder à la déclaration de revenus LMNP en micro-BIC ?
La déclaration LMNP sous le régime fiscal micro-BIC s’effectue tous les ans au plus tard au début du mois de juin. Le montant de vos revenus est reporté dans le formulaire déclaration complémentaire 2042. Indiquez la somme totale, l’abattement sur l’impôt sera calculé automatiquement. Le revenu après abattement subira par la suite 17.2 % des prélèvements sociaux.
Ils seront calculés sur la base des montants renseignés. Par exemple, si vos recettes locatives s’élèvent à 10 000 euros avec abattement de 50 %, soit 5 000 euros de loyers imposés. Supposons que la tranche d’imposition est de 11 %. Les prélèvements sociaux à payer sont de 5 000 euros × 17.2 % soit 860 euros. L’impôt sur le revenu à payer est de 5 000 euros × 11 % soit 550 euros. Au total, vous devez payer 1 410 euros.
Quels sont les avantages du régime micro-BIC ?
Le régime micro-BIC permet de diminuer ses impôts grâce à l’abattement fiscal de 50 %. Il est néanmoins souvent plus intéressant d’utiliser le régime réel pour bénéficier de l’amortissement. Pour en être certain, il faut effectuer des calculs, de préférence avec un expert-comptable.
Cas spécifique si vous avez commencé en LMNP en 2021
Si vous avez commencé votre activité de Loueur en meublé non professionnel en 2021, vous devez suivre 2 étapes bien distinctes :
- Déclarer votre activité de loueur en meublé
Pour déclarer votre activité de LMNP, il vous faudra un numéro SIRET. Pour l’obtenir, inscrivez-vous sur le site Infogreffe. La déclaration d’activité LMNP doit se faire au maximum 15 jours après le début de l’activité.
Astuce ! Déclarez votre statut avant de signer votre bien chez le notaire afin d’inclure les frais de notaire dans vos charges et les déduire de vos revenus.
- Déclarer vos revenus LMNP sous le régime réel simplifié
Maintenant que vous êtes en possession d’un numéro SIRET, vous pouvez passer à la déclaration de vos revenus de location meublée au régime réel simplifié. Générez votre déclaration au régime réel simplifié et transmettez-le au service des impôts des entreprises auquel est rattaché votre bien meublé. Rédigez ensuite le bilan et remplissez le formulaire d’amortissement.
Comment passer du micro-BIC au régime réel en LMNP ?
En LMNP, il est nécessaire de passer au régime réel lorsque vos revenus annuels dépassent les 72 600 euros. Pour procéder au changement de régime fiscal, vous devez envoyer une lettre au service des impôts des entreprises avant le 1er février ou au moment de votre première déclaration de revenus. Le changement de régime fiscal est renouvelable automatiquement après 2 ans.
En conclusion, en location meublée non professionnelle, il est important de bien choisir le régime fiscal. Le régime micro-BIC permet un abattement fiscal de 50 %. Le régime réel simplifié permet de déduire vos charges et d’amortir vos biens. Tout dépend par contre de vos revenus annuels.
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