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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Vous envisagez de créer une société pour investir dans l'immobilier mais vous hésitez sur le statut juridique à adopter ? Entre une société de famille, investir seul ou avec d'autres investisseurs, votre coeur balance ? Chaque type de société présente des avantages mais aussi des inconvénients. Voici un tour d'horizon complet pour vous aider à faire votre choix.
Pourquoi créer une société pour investir dans l’immobilier ?
L’investissement dans la pierre est le deuxième placement préféré des Français. Il existe différentes manières de le réaliser dont la création de société immobilière. Les Français investissent d’ailleurs de plus en plus dans l’immobilier, notamment leur résidence principale. Ce mécanisme est apprécié pour ses nombreux avantages :
Une procédure de transmission facilitée et plus souvent avantageuse sur le plan fiscal
La transmission de parts de sociétés est plus aisée et moins coûteuse. Tout d’abord, la transmission via une société permet d'échapper au régime de l’indivision. Par ailleurs, elle est moins coûteuse.
En effet, les droits à payer s'élèvent entre 5 % et 45 % de la valeur du bien dans une donation classique. Or, dans une SCI, par exemple, il suffit d'obtenir l'agrément des autres associés. De surcroît, vous avez droit à des abattements fiscaux sur les donations parent/enfant d'action dans une SCI.
Une solution qui permet d’augmenter sa capacité d'investissement
En effet cela permet de :
- Mutualiser les fonds : Plusieurs investisseurs rassemblent leur capital, augmentant le montant total disponible
- Optimiser la fiscalité : Certaines structures offrent des avantages fiscaux qui améliorent la rentabilité
- Répartir les risques : En investissant à plusieurs, les risques liés à un bien ou un projet sont partagés
- Accéder à des financements plus avantageux : Les banques peuvent offrir de meilleures conditions à une entité solide. Par ailleurs, les conditions sont différentes. Par exemple, le taux d’usure n’existe pas pour les sociétés, ni la notion de taux d’endettement.
- Profiter d'une expertise collective : Une société regroupe souvent des compétences variées, favorisant des choix d'investissement plus judicieux
Les différentes sociétés
Voici les différents types de sociétés parmi lesquelles vous pouvez choisir.
La SCI
La société civile immobilière est créée par au moins deux associés. Ils peuvent être de la même famille. On parle alors de SCI de famille.Un mineur émancipé peut être associé dans une SCI.
Cette forme de société est le statut par défaut pour les investissements dans l’immobilier. Contrairement aux autres types de société de notre liste : son activité porte uniquement sur la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. C’est d’ailleurs pour cela qu’on parle de société civile et non commerciale puisqu’une SCI ne peut avoir des activités commerciales. Aussi, la SCI ne convient pas à une activité d’achat -revente ou de construction. Autrement dit, la SCI n’est adaptée que pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier ou sa transmission.
Les associés constituent des apports dans le capital de la société. Les parts de chaque associé sont proportionnelles au montant de son apport dans le capital de la société.
Il faut savoir que la loi n’impose aucune limitation minimale en ce qui concerne le montant du capital d’une SCI. En pratique, il est tout à fait possible de monter une SCI avec un capital social de départ de 1 euro.
Le régime fiscal applicable à une SCI
Comme nous l’avons dit, l'activité d’une SCI est de nature purement civile. Aussi, ses bénéfices sont soumis à l’impôt sur le revenu. En vertu du principe de la transparence fiscale, les bénéfices sont imposés entre les mains des associés. Ces derniers évitent donc la double imposition.
Les associés peuvent cependant librement opter d’être soumis à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la fiscalité des bénéfices et des plus-values sera supportée par la société et l’associé ne sera imposé que pour ses dividendes. Il faut toutefois savoir que ce choix est irrévocable. Vous devez donc prendre le temps de la réflexion avant de choisir le régime fiscal adapté à votre situation et à vos objectifs d'investissement.
Les avantages de la SCI
C’est un mécanisme qui facilite la transmission du patrimoine. Les parts sociales peuvent être cédées aux enfants par exemple. Les conditions de cette cession peuvent varier selon les statuts. Certains statuts peuvent prévoir une clause d’agrément. Dans ce cas, l’associé qui souhaite transmettre ses parts doit obtenir l'agrément préalable des autres associés.
Il faut savoir que dans le cadre d’une SCI, un parent qui souhaite faire une donation à un enfant bénéficie d’un abattement forfaitaire de 100 000 euros tous les 15 ans. Il suffit alors de faire des donations de 100 000 euros tous les 15 ans pour s'exonérer totalement de droits de donation.
La SCI : quel inconvénient ?
Le régime de la responsabilité dans le cadre de la SCI constitue son principal inconvénient. La SCI est une société à responsabilité illimitée. Autrement dit, les associés sont responsables des dettes de la société et ce, jusqu’à dans leur patrimoine personnel. En revanche, chaque associé n’est responsable que jusqu’à concurrence de ses apports dans le capital social. Ainsi, si vous êtes propriétaire de 35 %, vous ne serez responsable qu’à hauteur du même pourcentage sur les dettes de l’entreprise.
La SAS
La Société par actions simplifiées est une société commerciale. Autrement dit, il s’agit d’une société de droit commun dont les activités peuvent être diverses ou strictement limitées à l'immobilier. Elle se distingue ainsi de la SCI dont l’objet social ne peut être que de l’immobilier.
On dit d’une SAS strictement orientée sur l’immobilier que c’est une SAS immobilière. Celle-ci peut être une SAS de location immobilière ou de gestion immobilière. Dans le premier cas, elle tire ses revenus de la mise en location de son patrimoine immobilier. Dans le second cas, elle tire des bénéfices dans l'achat-vente de biens immobiliers.
La SAS regroupe plusieurs associés. Les parts de chacun sont proportionnelles à ses apports dans le capital de la société. Les associés rédigent les statuts, choisissent un objet social et désignent un président qui sera le représentant légal de la société.
Avantages de la SAS
L’avantage de cette construction juridique c'est que c’est une société à responsabilité limitée. Ainsi, la responsabilité de chaque associé est limitée à hauteur de son apport.
D'un autre côté, la SAS a aussi l'avantage de la flexibilité. C'est une forme de société où les associés peuvent librement fixer leurs propres règles de fonctionnement à travers la rédaction des statuts. Il est même possible de créer une telle société seul. Dans ce cas, on parle de Société par actions simplifiées unipersonnelle ou SASU. De même, le spectre des activités est plus large que dans une SCI par exemple puisqu'il s'agit d'une société commerciale. D'ailleurs, ce type de société convient pour un ou des investisseurs qui ambitionnent d'acquérir un important patrimoine immobilier.
SAS : quel inconvénient ?
Contrairement à la SCI, la transmission entre parents des parts sociales d’une SAS ne permet pas de bénéficier d’avantages fiscaux. Par ailleurs, la SAS est assujettie à l’impôt sur les sociétés et en plus, les associés sont encore soumis à l’impôt sur le revenu. Et enfin, les obligations légales en matière de gestion de la comptabilité sont plus contraignantes.
La SARL
Comme son nom l’indique, la SARL est une société à responsabilité limitée. Elle peut être créée en famille. On parle alors de SARL de famille. Elle est ainsi créée par au moins deux membres d’une même famille. L'assemblée générale des associés choisit le gérant. Celui-ci sera le représentant légal de la société et pourra prendre des décisions en son nom.
Le mode de fonctionnement des SARL est fortement réglementé par la loi et ce, en vue de protéger les associés. Ainsi, toute cession de parts est soumise à l'agrément préalable de l'assemblée générale.
Chaque associé met un apport pour constituer le capital social. Chacun est responsable des dettes de la société à hauteur de ses apports. L’autre avantage de la SARL de famille est que la SARL de famille est uniquement soumise à l'impôt sur le revenu (et non à l’impôt sur les sociétés comme dans une SAS). En revanche, s’il s’agit d’une SARL classique (avec des associés n’ayant pas de lien familial), le régime fiscal par défaut est celui de l'impôt sur les sociétés. Par ailleurs, l'impôt sur la plus-value ne s’applique pas en cas de transmission des parts sociales.
Si vous souhaitez investir dans la location meublée, il existe un autre avantage de taille à créer une SARL de famille. Vous pouvez par exemple faire du LMNP. Si vous investissez seul, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros pour pouvoir bénéficier du statut avantageux du LMNP. Ce plafond est relevé si vous investissez sous le couvert d’une SARL de famille car il est fonction du nombre d’associés.
Ainsi, par exemple, si la SARL regroupe 3 membres d’une même famille, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 69 000 euros pour pouvoir endosser le statut de SARL de famille LMNP.
Quelle société pour investir seul ?
Il est également possible d’investir dans l’immobilier seul en créant une société. Voici notamment les deux formes juridiques parmi lesquelles vous pouvez choisir.
SASU
Le principe de la SASU est le même qu’avec une SAS mais elle est Unipersonnelle. Autrement dit, une SASU est une Société par actions simplifiée unipersonnelle. Autrement dit, elle ne possède qu’un seul associé. Celui-ci doit cependant apporter au moins un bien immobilier au capital de la société.
EURL
Le fonctionnement de l’Entreprise Unipersonnelle à responsabilité limitée est le même que celui d’une SARL.
L'associé unique peut profiter des avantages fiscaux du statut LMNP ou LMP. À la différence d’une SARL, il devra respecter le plafond légal puisqu'il est seul dans l’aventure. En revanche, il peut choisir d'être assujetti à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.
Comment créer sa société ?
Voici les grandes étapes pour créer une société :
Étape 1 : la rédaction des statuts
Les statuts constituent les règles de fonctionnement de la société. Ils doivent obligatoirement comprendre les mentions suivantes :
- La forme sociale de la société : SCI, SARL ou SAS par exemple
- Le siège social : l'adresse du siège de la société
- La dénomination sociale ou son nom
- Le montant du capital social ainsi que le montant de l'apport de chaque associé
- La durée de vie de la société
- Les règles de fonctionnement de l'entité
Une fois rédigés, les statuts sont signés par les associés. S'ils ont été authentifiés par un notaire ou si le capital social comporte un bien immobilier, ils doivent également être enregistrés au Service des impôts des entreprises (SIE).
Étape 2 : la constitution du capital social
Les associés peuvent réaliser un apport en numéraire (argent, chèque ou virement bancaire sur le compte de la société créée) ou en nature (bien meuble ou immeuble).
Il faut savoir que qu'il s'agisse d'une SCI, une SARL ou une SAS, on peut créer une société avec un minimum de 1 euro de capital social.
Étape 3 : la publication d'un avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales
Sur le plan juridique, la publicité est indispensable afin qu'un acte soit opposable aux tiers. Les statuts d'une société ne font pas exception à ce principe. Une annonce portant avis de création doit en effet être publiée dans un JAL pour finaliser la création de la société.
À l'issue de cette formalité, une attestation de parution est délivrée au gérant. Cette dernière doit être jointe au dossier de demande d'immatriculation à déposer auprès du greffe du tribunal de commerce de ressort.
Étape 4 : dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce
Le dossier à déposer auprès du Tribunal de commerce compétent doit contenir les pièces suivantes :
- Un formulaire Mo
- L'exemplaire original des statuts dûment signés par les associés
- L'attestation de parution delivrée par le JAL
- L'acte de nomination du gérant
- Une déclaration sur l'honneur de non-condamnation du gérant
- Une attestion de filiation de celui-ci
- Un justificatif d'identité du gérant
- Un justificatif de jouissance du lieu faisant office de siège social
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs signée par le gérant
La réalisation de cette formalité ultime marque la naissance de la personnalité morale de la société. Il est délivré un extrait Kbis, l'équivalent d'une carte d'identité pour une société et justificatif de son existence légale.
En conclusion, il existe différents types de société parmi lesquels vous pouvez choisir. Pour créer une société pour investir dans l'immobilier, vous devez avant tout déterminer le type de société qui vous convient en fonction de vos objectifs, de votre capital d'investissement ou tout simplement de vos besoins.
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