LMNP et SCI sont deux dispositifs prisés par les investisseurs immobiliers : l’un pour sa fiscalité avantageuse, l’autre pour la gestion à plusieurs et la transmission patrimoniale. Mais sont-ils vraiment compatibles ? La réponse dépend du montage choisi et du régime fiscal de la SCI.
Les experts de chez Bevouac vous expliquent tout ce qu’il faut savoir :
- 📌 SCI et LMNP sont difficilement compatibles dans une même structure si la SCI est à l’IR, car la location meublée y est considérée comme une activité commerciale.
- ⚠️ Le statut LMNP est réservé aux particuliers : une SCI à l’IR ne peut pas en bénéficier sans risquer une requalification à l’IS, avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.
- ✅ Vous pouvez cumuler SCI et LMNP si vous séparez bien les deux activités : SCI à l’IR pour les biens loués nus, LMNP en nom propre pour les biens meublés.
- 📉 Une SCI à l’IS peut faire du meublé, mais le régime LMNP ne s’applique plus. À la place, c’est une imposition à l’IS avec amortissements, mais aussi plus-values moins favorables.
- 📊 Dans certains cas, une SCI à l’IR peut faire un peu de meublé et laisser les associés déclarer leur part en LMNP, à condition que cela reste marginal (< 23 000 €/an et < 50 % des revenus).
- 🔁 Alternatives viables au cumul SCI/LMNP : investir en nom propre, créer une SARL de famille, monter une holding, ou utiliser une indivision avec convention.
- 📋 Comparatif rapide : LMNP = simplicité et fiscalité allégée ; SCI à l’IS = gestion collective, amortissements, mais plus de complexité et d’impôts sur les plus-values.
- 👥 Le cumul SCI + LMNP est intéressant pour les familles, investisseurs patrimoniaux ou à hauts revenus, à condition de bien séparer les usages et d’être conseillé.
- 🤝 Bevouac vous accompagne pour choisir la meilleure structure selon vos objectifs fiscaux, familiaux et patrimoniaux.
SCI et LMNP : compatibles ou non ?
La réponse dépend du régime fiscal de la société et du cadre juridique de l’activité meublée.
Ce que dit la loi sur la location meublée en SCI
La loi autorise une SCI à faire de la location meublée, mais à certaines conditions. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
Or, une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) est censée exercer une activité civile. Mélanger les deux peut entraîner des conséquences fiscales importantes.
Pourquoi une SCI à l’IR ne peut pas exercer une activité LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est réservé aux particuliers qui louent en leur nom propre.
Une SCI à l’IR ne peut donc pas l’utiliser. Si elle réalise des revenus issus de la location meublée, elle risque d’être automatiquement requalifiée à l’IS (impôt sur les sociétés), avec un régime fiscal très différent et souvent plus contraignant.
Le cas des associés LMNP dans une SCI à l’IR
Il est toutefois possible pour un associé d’une SCI d’avoir par ailleurs des logements meublés en LMNP, à condition que les deux activités restent bien distinctes.
En clair : la SCI gère des biens loués nus, tandis que l’associé, à titre personnel, exploite des logements meublés sous le régime LMNP.
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Vous pouvez louer des biens en LMNP et avoir une SCI si les 2 activités sont indépendantes
Même si LMNP et SCI ne sont pas toujours compatibles dans une même structure, il est tout à fait possible de cumuler les deux à condition de bien les séparer.
1. SCI d’un côté, LMNP de l’autre
Vous pouvez détenir des biens en location meublée en nom propre, relevant du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), tout en étant associé dans une SCI (à l’IR ou à l’IS).
Ces deux activités sont fiscalement et juridiquement distinctes : la SCI ne doit pas exercer d’activité meublée si elle est à l’IR, sinon elle devient imposable à l’IS.
2. Conditions pour conserver le LMNP
Pour que votre activité de location meublée reste sous le statut LMNP, vous devez respecter les conditions suivantes :
- Louer meublé en nom propre (pas via une SCI à l’IS)
- Ne pas dépasser 23 000 € de recettes locatives meublées par an, ou ne pas excéder 50 % de vos revenus globaux
- Ne pas être inscrit au registre du commerce (RCS) en tant que loueur meublé professionnel
Tant que ces règles sont respectées, vous pouvez profiter du régime LMNP en parallèle d’une SCI, sans risque de requalification.
⚠️ Attention à ne pas mélanger les statuts :
- Une SCI à l’IR ne peut pas faire de meublé sans devenir imposable à l’IS
- Une SCI à l’IS peut faire du meublé, mais cela sort du régime LMNP et relève d’une activité commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés.
SCI à l’IS et activité meublée : ce que ça change
Une SCI soumise à l’IS peut tout à fait exercer une activité de location meublée. Mais cela sort du cadre du LMNP.
Voici les principales conséquences :
- La SCI devient imposée à l’IS
L’activité de location meublée étant commerciale, la SCI passe à l’impôt sur les sociétés. Ce régime entraîne une fiscalité différente et des obligations comptables renforcées. - Perte du régime LMNP pour les associés
Le régime LMNP s’applique uniquement aux personnes physiques qui louent en nom propre. Dans une SCI à l’IS, ce statut est inapplicable. - Déduction possible des amortissements
À l’IS, la SCI peut amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. Cela permet de réduire considérablement le bénéfice imposable, ce qui est un levier fiscal important. - Régime fiscal plus lourd sur les plus-values
À la revente, la plus-value est calculée selon la valeur nette comptable du bien (après amortissements), ce qui peut entraîner une fiscalité plus élevée qu’à l’IR. - Comptabilité plus complexe mais avantageuse à long terme
La SCI doit tenir une comptabilité commerciale complète, mais ce formalisme permet une meilleure optimisation fiscale sur le long terme, notamment via le pilotage des résultats.
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Peut-on bénéficier du régime LMNP via une SCI ?
Le régime LMNP est un statut fiscal personnel qui ne s’applique pas directement à une SCI, mais peut être utilisé via certains montages sous conditions.
Le montage SCI + associés LMNP : comment ça fonctionne ?
Dans une SCI à l’IR, chaque associé est fiscalement transparent. Cela signifie que les revenus sont imposés entre leurs mains, à proportion de leur participation.
Si la SCI réalise une activité meublée occasionnelle, les associés peuvent déclarer leur part sous le régime LMNP, à condition que l'activité reste marginale.
Les conditions à respecter (recettes < 23 000 € / an / associé)
Pour bénéficier du régime LMNP, il faut :
- Percevoir moins de 23 000 € de recettes locatives meublées par an
- Que ces recettes ne dépassent pas 50 % de vos revenus globaux
- Ne pas être inscrit au RCS comme loueur professionnel.
Ces conditions doivent être respectées par chaque associé individuellement.
Avantages et limites de ce montage
Voici les avantages et les limites de ce montage :
- Avantages : il permet à certains associés d’optimiser leur fiscalité sur une activité ponctuelle de location meublée sans basculer la SCI à l’IS.
- Limites : si l’activité meublée devient régulière ou principale, la SCI risque d’être requalifiée en société commerciale et donc soumise d’office à l’IS, avec toutes les conséquences que cela implique.
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Alternatives au cumul SCI et LMNP
Voici des alternatives au montage SCI + LMNP, plus adaptées et juridiquement sûres :
Investir en nom propre sous LMNP
La solution la plus simple si vous êtes seul ou en couple : acheter un bien meublé en nom propre. Vous bénéficiez du statut LMNP, avec possibilité d’amortir le bien au réel et de profiter d’une fiscalité allégée sur vos loyers.
Créer une SARL de famille
Cette structure permet à plusieurs membres d’une même famille d’investir ensemble en location meublée, tout en relevant du régime des BIC. La SARL de famille permet de cumuler gestion à plusieurs et fiscalité du LMNP ou LMP selon les seuils.
Utiliser une société commerciale tierce (montage holding)
Vous pouvez créer une société (type SAS ou SARL) pour détenir les parts d’une autre société réalisant la location meublée. Ce type de montage complexe est plutôt réservé aux gros patrimoines ou aux stratégies patrimoniales évoluées.
Indivision + convention de gestion
Si vous ne souhaitez pas créer de société, il est possible d’investir à plusieurs en indivision, avec une convention claire sur la gestion du bien. Cette solution permet de conserver le LMNP sous conditions, mais nécessite une bonne entente entre les indivisaires.
LMNP ou SCI : comparatif des deux régimes fiscaux
Pour bien choisir entre LMNP en nom propre et SCI à l’IS, voici un tableau comparatif synthétique des deux régimes :
LMNP et SCI : pour quels profils c’est intéressant ?
Voici les profils les plus concernés par le cumul LMNP et SCI :
Couple ou famille souhaitant investir à plusieurs
Créer une SCI permet d’acheter à plusieurs, de gérer collectivement le bien, et d’organiser plus facilement la transmission. En parallèle, chaque membre peut investir seul en LMNP pour optimiser sa fiscalité personnelle.
Investisseurs avec revenus fonciers élevés
Quand vos revenus fonciers sont fortement taxés, cumuler SCI à l’IS pour certains biens et LMNP en nom propre permet de lisser la pression fiscale grâce aux amortissements déductibles et aux choix de régime adaptés.
Patrimoine à transmettre ou à long terme
La SCI est idéale pour structurer un patrimoine familial : elle permet une gestion collective, facilite les donations de parts et le démembrement de propriété.
Si votre objectif est de transmettre ou de conserver un bien sur plusieurs décennies, la SCI offre souplesse et stabilité.
En parallèle, le LMNP en nom propre peut optimiser votre fiscalité à court et moyen terme, avant un éventuel passage à une structure plus pérenne.
Bevouac vous aide à choisir entre LMNP et SCI selon votre profil
Chez Bevouac, nous analysons votre profil en détail pour vous orienter vers la structure la plus adaptée. Grâce à notre expertise en investissement locatif, vous bénéficiez de conseils personnalisés et d’un accompagnement sur-mesure, de l’acquisition jusqu’à la gestion de votre bien.
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Passer par une SCI ou opter pour le statut LMNP dépend largement de vos objectifs patrimoniaux, fiscaux et de gestion. La SCI facilite la gestion collective et la transmission, tandis que le LMNP optimise la fiscalité locative pour un investisseur individuel. Chaque solution a ses atouts et ses limites, pensez donc à bien analyser votre profil et votre projet. Faites appel à des experts pour vous accompagner dans ce choix stratégique et optimiser votre investissement.
