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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
Dans le but de réduire ses impôts sur la location immobilière, utiliser l’amortissement est une mesure incontournable, notamment en LMNP.
L’amortissement permettra de réduire la valeur initiale des biens qui sont touchés par l’usure, le temps… Cet amoindrissement de valeur, lors de la déclaration des impôts, débouchera sur une diminution des taxes à payer.
Dans cet article, on vous explique comment se calcule l’amortissement d’un bien.
Qu’est-ce que l’amortissement en immobilier ?
Tout d’abord, il faut se demander si le bien locatif en votre possession est amortissable. En effet, tous les biens ne le sont pas forcément. Par exemple, les terrains ne subissent pas d’usure. Ils ne nécessitent en effet pas de grands entretiens et de rénovation.
Par conséquent, l’amortissement en immobilier se définit comme l’amoindrissement de la valeur de ce bien à cause du temps, de la vétusté… L’exemple concret reste une maison. Une habitation est amortissable, car au fil du temps, elle subit des dommages. Les peintures jaunissent, le parquet se détériore… Par rapport à son état où elle a été construite, une demeure diminue de valeur d’année en année. Une perte de valeur sur un bien immobilier est donc constatée chaque année.
Cependant, il est important de rappeler que l’amortissement ne prend en compte que les dégradations naturelles liées au temps. Pour un bien locatif, les dommages causés par les locataires ne sont pas amortissables, mais peuvent être imputés aux locataires (avec le dépôt de garantie, par exemple).
Quel est l’intérêt d’amortir un bien ?
L’amortissement permet de déduire de votre bénéfice une partie de la valeur de votre bien immobilier, sans pour autant qu’il n’y ait de charge réelle en face.
Ainsi, vous pouvez réduire votre base imposable, et in fine vos impôts sans charge réelle.
Dans certains régimes, notamment le LMNP, l’amortissement n’est pas pris en compte lors de la revente. C’est donc une véritable niche fiscale !
Quel est son fonctionnement ?
Pour calculer l’amortissement d’un bien locatif, on peut faire appel à un expert-comptable.
Cependant, le réaliser soi-même est possible. Donc, quel principe suit l’amortissement en immobilier ?
Pour connaître l’amortissement d’un bien locatif, plusieurs données sont à prendre en compte. La perte de valeur est basée sur les composants du bien immobilier, comme le mobilier et la durée d’utilisation. Tout ce qui peut être dégradé naturellement par le temps doit absolument figurer dans le tableau d’amortissement.
Le terrain ne possède pas de durée d’utilisation, car il est plus ou moins éternel. Le bien immobilier comme un immeuble, une maison, un hôtel… est touchée par des pertes de valeur. Par ailleurs, les travaux sont aussi affectés par l’amoindrissement de valeur ainsi que le mobilier.
Il est à noter que les durées d’utilisation diffèrent selon la nature du mobilier ainsi que l’ordre des travaux… Voici une liste des travaux avec leur durée d’utilisation pour vous aider à calculer l’amortissement.
Quant au mobilier, ce tableau fait mention de la durée d’amortissement ainsi que le taux.
Les méthodes d’amortissement
L’amortissement linéaire
Ce premier cas se définit comme un amoindrissement constant de la valeur d’origine. Le calcul se réalise à partir du montant total du bien locatif. Il faut préciser que l’amortissement calculé est linéaire, c’est-à-dire que chaque année cette même valeur constatée est déduite du coût originel. Un bien locatif est dit complètement amorti quand sa valeur année après année est égale à 0.
L’amortissement par composants
Par composant, le bien locatif a été construit par le biais de plusieurs travaux. Ces ouvrages sont aussi touchés par l’usure. Ils sont donc affectés par l’amortissement par composants.
Il s’agit d’une méthode tenant compte de la composition du bien immobilier. Par exemple, on parlera de gros œuvres, façades extérieures, étanchéité, toiture… Par ailleurs, les différentes parties du bien ne possèdent pas la même durée d’utilité ainsi que de ratio. Ce ratio ou quote-part correspond au pourcentage d’occupation du composant par rapport au bien en entier.
En guise d’exemple, le gros-œuvre accapare 40 à 50 % du logement. Par conséquent, quand il faudra calculer l’amortissement par composants, on doit prendre en compte cette quote-part ainsi que la durée d’utilisation.
L’amortissement du mobilier
Dans le cas d’un bien locatif avec mobilier compris, calculer l’amortissement du mobilier est un avantage pour réduire ses impôts. La durée d’amortissement du mobilier est unique, mais souvent comprise entre 5 et 10 ans.
Comment calculer l’amortissement ?
Pour les biens locatifs, le régime LMNP reste le plus profitable. En effet, grâce à ce régime fiscal, le loueur peut profiter d’un abattement de 50 % pour les locations meublées ou être au régime réel et déduire toutes ses charges, y compris l’amortissement du bien en LMNP.
Pour calculer l’amortissement linéaire, on applique une formule toute simple. Il s’agit du rapport entre le coût d’origine et la durée d’utilisation. Le résultat de ce calcul donne l'amortissement linéaire à constater chaque année.
Concernant l'amortissement par composants, il suffit d’utiliser la même formule de l’amortissement linéaire. Cependant, on multiplie le tout par la quote-part ou ratio. Avant cette opération, la décomposition des différentes structures suivant la clé de répartition est indispensable.
Un petit rappel relatif au terrain, le terrain ne subit pas de dépréciation de valeur au long de l’année. Donc, il n’est pas concerné par le calcul. Mais, le loueur doit constater la valeur hors terrain du bien locatif avant tout calcul d’amortissement.
Pour un logement, voici un tableau récapitulatif de la durée d’utilisation et la quote-part.
Que se passe-t-il au moment de la revente ?
L’amortissement par composants ou linéaire n’est qu’une donnée fictive et théorique. En effet, même si on perçoit chaque année une perte de valeur, cela n’indique pas la nécessité de réparations.
L’amortissement consiste à prévoir la dépréciation des valeurs à cause de l’usure. Il permet dans une moindre mesure de réduire les impôts sur vos biens locatifs.
Au moment de la revente, l’amortissement n’affecte donc en rien le prix de vente.
Exemple concret de calcul d’amortissement
Imaginons un bien locatif dont le montant total s’élève à 500 000€.
Comme le terrain n’est pas amortissable, sa clé de répartition est de 15-20 %. Donc, on a 500 000 X (1-20 %)= 400 000 €. La valeur hors terrain est de 400 000 €.
Appliquons maintenant la méthode de l’amortissement par composants. Supposons que :
Les meubles possèdent une valeur estimée à 10 000€. Comme mentionné ci-dessous, leur durée d’utilisation varie de 5 à 10 ans. Avec les meubles amortissables sur 8 ans, on a 10000/8= 1 250€ par an.
Par conséquent, l’amortissement constaté chaque année s’élève à (16 300€ + 1 250€ = 17 550€).
Vous savez désormais comment calculer l’amortissement d’un bien locatif. Nous vous recommandons cependant de faire appel à un expert-comptable pour éviter toute erreur qui pourrait vous coûter cher en cas de contrôle fiscal.
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