Achat en démembrement de propriété : définition, coût, fiscalité

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Achat en démembrement de propriété : définition, coût, fiscalité
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24/6/2022

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Vous avez entendu parler de l’achat et démembrement de propriété et vous souhaitez en savoir plus ? Peut-être aussi que vous connaissez les avantages et que vous avez l’intention de passer le cap ?

Avant de procéder à l’achat, découvrez dans cet article ce qu’est un achat de démembrement de propriété, son coût et sa fiscalité : en bref, tout ce que vous devez savoir !

Qu’est-ce que l’achat en démembrement de propriété ?

L’achat en démembrement de propriété est le fait de diviser le droit de propriété en trois parties :

  • Le droit à l’usage (l’usus)
  • Le droit sur les revenus générés par la chose (fructus)
  • Le droit de disposer de la chose (l’abusus)

La division du droit de propriété

  • Usus

Dans le cas d’un bien immobilier, la personne procède à l’entretien du bien et a le droit de l’utiliser ou de l’habiter. C’est l’usus.

  • Fructus

La personne peut mettre en location le bien immobilier et percevoir des loyers. Ces derniers vont générer des revenus fonciers. Il s’agit ici du fructus.

  • Abusus

Le propriétaire du bien immobilier peut modifier, détruire ou vendre le bien. Il s’agit ici de l’abusus.

La décomposition en trois parties du droit de propriété permet de diviser la propriété afin de savoir qu’une personne dispose d’un droit et non des autres. Il s’agit donc du nu-propriétaire et d’usufruitier.

Les acquéreurs du bien

  • Usufruitier

L’usufruitier est celui qui a le droit d’utiliser le bien, de l’habiter, de le louer et d’en percevoir les loyers sans avoir le droit de le vendre.

  • Nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne peut pas se loger ni louer le bien immobilier. Il deviendra propriétaire et aura tous les droits de l’usufruitier une fois ce dernier décédé. Il pourra le vendre, le détruire, le louer, le léguer.

La fiscalité appliquée au démembrement de propriété

La valeur fiscale d’un bien immobilier démembré est inférieure à la valeur du bien sur le marché. L’opération de démembrement de propriété permet de diminuer l’assiette fiscale d’un bien afin de préparer sa transmission, mais également de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit dépend de l’âge du donateur.

Voici un tableau récapitulatif avec la valeur de l’usufruit selon l’âge :

Âge de l'usufruitier Valeur de l'usufruit Valeur de la nue propriété
Moins de 21 ans révolus 90 % 10 %
Moins de 31 ans révolus 80 % 20 %
Moins de 41 ans révolus 70 % 30 %
Moins de 51 ans révolus 60 % 40 %
Moins de 61 ans révolus 50 % 50 %
Moins de 71 ans révolus 40 % 60 %
Moins de 81 ans révolus 30 % 70 %
Moins de 91 ans révolus 20 % 80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

Exemple :

Pour un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros dont le propriétaire a 62 ans, l’usufruit est évalué à 40 % de la valeur du bien, soit 160 000 euros. La valeur en nue-propriété est de 240 000 euros.

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Les différents types de démembrement

Il existe 3 types d’achat en démembrement :

L’achat en démembrement simple

Pour ce type de démembrement, il y a l’acheteur de la nue-propriété du bien et l’acheteur de l’usufruit. Ce type de démembrement se produit d’habitude lors des acquisitions familiales où les parents achètent un bien en usufruit, les enfants acquièrent la nue-propriété. Lorsque les parents décèdent, les enfants deviennent propriétaires du bien.

L’achat en démembrement croisé

Dans ce cas de figure, comme son nom l’indique démembrement croisé, une personne achète la nue-propriété de la moitié d’un bien et la moitié de l’usufruit. Un autre acheteur achète l’usufruit de la moitié de la nue-propriété déjà acquise par un autre acquéreur et la nue-propriété de la moitié de l’usufruit. Lorsque l’un des acquéreurs décède, l’autre acquéreur devient propriétaire.

L’achat démembré en SCI

Ce type de démembrement concerne une SCI familiale. Ce type de société permet aux membres d’une même famille d’acquérir ensemble un bien immobilier, d’encadrer la succession et de bénéficier d’avantages fiscaux. Quand il s’agit de deux acquéreurs, chacun possède une part d’usufruit des parts de la SCI et cède la part de nue-propriété. Si un d’eux décède, le survivant devient propriétaire de la moitié des parts et usufruitier de l’autre moitié des parts.

Quel intérêt d’acheter et de démembrer ?

En plus de l’intérêt patrimonial, l’achat en démembrement présente d’autres avantages.

C’est un outil de transmission efficace

Le mécanisme du démembrement de bien immobilier facilite le processus de transmission tout en réduisant, voir en annulant les frais liés à la transmission du bien.

Compte tenu de l’abattement de 100 000 euros par enfant qui est accordé tous les 15 ans, le fait de procéder à l’achat d’un bien et de le démembrer reste une meilleure alternative. Les parents sont usufruitiers et les enfants nu-propriétaires.

Prenons un exemple :

Marine, 50 ans et Pierre, 55 ans, possèdent un immeuble d’une valeur de 500 000 euros. Ils souhaitent alors transmettre la nue-propriété à leurs deux enfants. Chaque parent va transmettre 250 000 euros.

En prenant en compte l’âge des donateurs :

  • la nue-propriété transmise par Marine est de 250 000 euros * 60 % = 150 000 euros
  • la nue-propriété transmise par Pierre est de 250 000 euros * 50 % = 125 000 euros

Les droits pour chaque enfant seront calculés comme suit :

  • Part transmise par Marine : 150 000 euros / 2 = 75 000 euros
  • Part transmise par Pierre : 125 000 euros /2 = 62 500 euros

Double avantage fiscal pour le donateur

Donner la nue-propriété permet l’anticipation de la fiscalité des successions et donner l’usufruit permet la baisse de l’impôt. Ce sont ceux qui reçoivent l’usufruit qui prennent maintenant en charge le paiement des impôts sur les revenus fonciers. Donner l’usufruit permet aussi l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière.

Investissement immobilier abordable

Un investisseur n’est pas obligé d’acquérir de toutes les parts de la propriété. Il peut acquérir la nue-propriété seule dans le but d’investir dans l’immobilier et ne pas percevoir de revenus dans l’immédiat. Il peut aussi acheter uniquement l’usufruit et percevoir des revenus.

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Comment se déroule un achat en démembrement ?

L’achat en démembrement peut se dérouler de 4 manières :

  • Achat simple
  • Les parents acquièrent l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Les différents frais comme la taxe foncière, la taxe d’habitation, sont partagés entre les parents et les enfants.
  • Achat croisé
  • C’est souvent le cas de couples non mariés. Chaque conjoint achète une part de nue-propriété et une part d’usufruit. Lorsque le conjoint décède, l’autre conjoint survivant devient le propriétaire du bien en entier.
  • Achat croisé via une SCI
  • Ici, chaque associé dans une société civile est nu-propriétaire et usufruitier. Si l’un des acheteurs décède, le survivant devient propriétaire de la moitié du bien tout en restant usufruitier de l’autre.
  • Achat temporaire
  • Ce type d’achat en démembrement est destiné aux investisseurs. La SCI acquiert un logement neuf et cède l’usufruit à un bailleur social pour une durée déterminée. Cet achat est fixé par un contrat.

Combien coûte un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique gratuit. Par contre, pour l’établissement de l’acte de démembrement, il est nécessaire de faire appel à un notaire. Pour cela, il faut prévoir un budget entre 1 000 et 1 500 euros.

En conclusion, procéder à un achat en démembrement immobilier permet de réduire l’assiette fiscale d’un bien et de préparer sa transmission, tout en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût.

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Vous voulez investir dans l’immobilier via une SARL immobilière ? Investir dans l’immobilier avec une SARL immobilière présente divers avantages, mais également des inconvénients qui ne sont pas à minimiser. Avant de vous lancer, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce type de société.

LMP ou LMNP : quelles différences entre ces deux statuts en 2024 ?
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LMP ou LMNP : quelles différences entre ces deux statuts en 2024 ?

22/8/2022

Les régimes LMP ou LMNP concernent les particuliers qui désirent louer des biens en meublé dans le neuf ou dans l’ancien. C’est le seul point commun entre ces deux régimes, car leurs caractéristiques sont différentes. Découvrez dans cet article les grandes différences entre ces deux régimes.

Faut-il adhérer à un CGA en LMNP ?
Fiscalité

Faut-il adhérer à un CGA en LMNP ?

12/8/2022

Qu’est-ce qu’un CGA en LMNP ? Qui peut adhérer ? Quelles sont les obligations et quels sont les avantages ? Combien coûte l’adhésion ? Toutes les réponses à ces questions dans cet article pour vous aider à comprendre s’il est nécessaire ou non d’adhérer à un CGA en LMNP.

Investisseur propriétaire d'un bien : que vous coûtera la taxe foncière ?
Fiscalité

Investisseur propriétaire d'un bien : que vous coûtera la taxe foncière ?

10/8/2022

En devenant propriétaire, vous devenez redevable de la taxe foncière. Cet impôt local, qui n’est pas pris en compte au moment où vous contractez un prêt immobilier, et qui n’est pas comptabilisé dans le calcul de votre niveau d’endettement, évolue en fonction de la ville dans laquelle vous investissez et peut parfois être très conséquent…

Loi Monument historique : tout savoir sur ce dispositif fiscal
Fiscalité

Loi Monument historique : tout savoir sur ce dispositif fiscal

5/8/2022

Investisseur immobilier, vous vous apprêtez à investir dans des monuments historiques ? Ce type d’investissement immobilier est régi par la loi Monument Historique. Qu’est-ce que la loi Monument Historique ? Comment elle fonctionne ? Quelles sont ses conditions et quels sont ses avantages ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif fiscal.

Tout savoir sur le régime micro-BIC en LMNP
Fiscalité

Tout savoir sur le régime micro-BIC en LMNP

22/7/2022

Vous hésitez entre le régime micro-BIC et le régime réel pour votre statut de LMNP ? Pour vous aider à choisir, découvrez dans cet article ce qu’est le régime micro-BIC, ses conditions, sa différence avec le régime réel, ses avantages et ses inconvénients.

Amortissement LMNP : Le guide pour amortir son bien en location meublée
Fiscalité

Amortissement LMNP : Le guide pour amortir son bien en location meublée

8/7/2022

L’amortissement en LMNP est l’un des principaux avantages du statut de loueur meublé non professionnel, car il permet de réduire ses impôts et d’imputer ses déficits sur 10 ans. Si vous êtes déjà investisseur immobilier, ou que vous comptez le devenir, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement d’un bien en LMNP.

Loi Cosse - Louer Abordable : avantages et conditions
Fiscalité

Loi Cosse - Louer Abordable : avantages et conditions

27/6/2022

Propriétaire de biens immobiliers à louer, vous souhaitez bénéficier des avantages de la loi Cosse – Louer Abordable ? Qu’est-ce que la Loi Cosse ? Quels sont ses objectifs ? Comment bénéficier de ses avantages ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Louer Abordable.

Achat en démembrement de propriété : définition, coût, fiscalité
Fiscalité

Achat en démembrement de propriété : définition, coût, fiscalité

24/6/2022

Un achat en démembrement immobilier permet de réduire l’assiette fiscale d’un bien et de préparer sa transmission, tout en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût. Avant de procéder à l’achat, découvrez dans cet article ce qu’est un achat de démembrement de propriété, son coût et sa fiscalité.

Investissement locatif : faut-il un expert-comptable en LMNP ?
Fiscalité

Investissement locatif : faut-il un expert-comptable en LMNP ?

13/6/2022

Être bailleur LMNP au régime réel s’accompagne d’une déclaration fiscale. Faut-il un expert-comptable en LMNP pour faire sa déclaration de liasse fiscale ? On vous donne la réponse dans cet article.

Loi Censi Bouvard : comment profiter de ce dispositif fiscal ?
Fiscalité

Loi Censi Bouvard : comment profiter de ce dispositif fiscal ?

30/5/2022

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et profiter d’un dispositif fiscal comme le Censi-Bouvard ? Vous avez frappé à la bonne porte ! Définition, conditions, avantages et inconvénients, Bevouac passe en revue ce dispositif fiscal plutôt avantageux.

Holding en immobilier : tout savoir pour créer un empire immobilier
Fiscalité

Holding en immobilier : tout savoir pour créer un empire immobilier

23/5/2022

En immobilier, une holding est une société qui regroupe des titres de participation dans diverses sociétés. Dans le cas d’une holding immobilière, le capital social est constitué de parts dans une ou plusieurs SCI. Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la holding immobilière.

Comment faire sa déclaration LMNP ? Mode d’emploi
Fiscalité

Comment faire sa déclaration LMNP ? Mode d’emploi

9/5/2022

Vous investissez dans l’immobilier en meublé et vous vous demandez comment déclarer les revenus d’une location meublée non professionnelle ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur ce sujet.

Comment calculer l’amortissement d’un investissement locatif ?
Fiscalité

Comment calculer l’amortissement d’un investissement locatif ?

20/4/2022

L’amortissement est incontournable en LMNP pour réduire la valeur initiale des biens touchés par l’usure, le temps et diminuer les taxes à payer lors de la déclaration de vos impôts. Dans cet article, on vous explique comment calculer l’amortissement de votre bien locatif.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?
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Comment déclarer ses revenus fonciers ?

11/4/2022

Chaque contribuable qui perçoit des recettes devra également respecter des règles précises pour sa déclaration. Vous avez deux choix de régime d’imposition : le régime réel et le régime micro-foncier. Dans cet article, nos experts Bevouac vous expliquent tout pour bien déclarer vos revenus fonciers.

Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?
Fiscalité

Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?

8/2/2022

Il est important de savoir quel statut choisir avant d’investir dans l’immobilier. Dans cet article, on vous révèle les avantages et les limites de l’investissement en nom propre et en SCI.

Revenus fonciers : définition, modalités et choix du régime fiscal
Fiscalité

Revenus fonciers : définition, modalités et choix du régime fiscal

28/1/2022

Comment calculer vos revenus fonciers ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur vos revenus fonciers et le régime foncier à choisir pour optimiser votre fiscalité foncière.

Rémunération du gérant de SCI : comment ça fonctionne en 2024 ?
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Rémunération du gérant de SCI : comment ça fonctionne en 2024 ?

16/1/2022

Comme toute société, une société civile immobilière doit aussi procéder à la nomination d’un gérant. La rémunération du gérant de la SCI est une question importante à prendre en compte, tant ses conséquences dans la vie de l’entreprise sont multiples. On fait le point dans cet article.

Comment sont imposées les plus-values d'une SCI à l'IS ?
Fiscalité

Comment sont imposées les plus-values d'une SCI à l'IS ?

4/1/2022

La vente d’un bien immobilier par une SCI à l’impôt sur les sociétés peut conduire à l’imposition sur les plus-values, aussi appelée plus-value des professionnels. Dans cet article, on vous explique tout sur l’imposition des plus-values d’une SCI à l’IS.

Pourquoi acheter de l’immobilier en SCI ?
Fiscalité

Pourquoi acheter de l’immobilier en SCI ?

23/12/2021

Quels sont les avantages à avoir recours à une SCI pour acheter un bien immobilier ? Quels sont les points de vigilance ? On vous dit tout sur cet important véhicule d’investissement.

Qu'est-ce qu'une SCI ?
Fiscalité

Qu'est-ce qu'une SCI ?

20/12/2021

Parmi les options possibles pour investir, la SCI ou Société Civile Immobilière est l’une des plus utilisées. Elle permet notamment de s’associer pour investir dans des projets plus ambitieux ou transmettre son patrimoine.

Comment choisir son notaire pour un investissement locatif  ?
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Comment choisir son notaire pour un investissement locatif  ?

14/12/2021

Choisir son notaire est moins évident qu’il n’y paraît. Dans ce guide, on vous donne tous les conseils des experts de Bevouac pour choisir votre notaire pour vos investissements locatifs.

Tout savoir sur le déficit foncier
Fiscalité

Tout savoir sur le déficit foncier

9/12/2021

Le déficit foncier permet d’imputer le déficit sur votre imposition personnelle. Du mécanisme aux modalités de calcul, on vous explique tout sur le déficit foncier dans cet article.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?
Fiscalité

Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?

5/12/2021

Les loyers qui vous reviennent, étant classés comme des revenus, sont soumis à l’impôt. Découvrez dans cet article les différents types de fiscalité pour votre investissement locatif.

Loi Denormandie 2024 : définition, avantage et condition
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Loi Denormandie 2024 : définition, avantage et condition

12/11/2021

Devenez incollable sur la loi Denormandie ! Définition, avantage et condition, focus sur cet avantage fiscal idéal pour un investissement locatif dans l'ancien.

Guide complet sur le statut LMNP en 2024
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Guide complet sur le statut LMNP en 2024

5/11/2021

Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier locatif et vous voulez tout savoir sur le statut LMNP ou « Loueur Meublé Non Professionnel » ? Voici un guide détaillé pour tout savoir sur le statut LMNP.

Les conditions pour bénéficier des frais de notaire réduits dans l'ancien
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Les conditions pour bénéficier des frais de notaire réduits dans l'ancien

3/11/2021

Lors d’un achat immobilier dans l’ancien, vous pouvez profiter de frais de notaire réduits sous certaines conditions.

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David

,

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Nancy
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Quentin

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