Achat en démembrement de propriété : définition, coût, fiscalité

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Achat en démembrement de propriété : définition, coût, fiscalité

Mis à jour le

24/6/2022

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Vous avez entendu parler de l’achat et démembrement de propriété et vous souhaitez en savoir plus ? Peut-être aussi que vous connaissez les avantages et que vous avez l’intention de passer le cap ?

Avant de procéder à l’achat, découvrez dans cet article ce qu’est un achat de démembrement de propriété, son coût et sa fiscalité : en bref, tout ce que vous devez savoir !

Qu’est-ce que l’achat en démembrement de propriété ?

L’achat en démembrement de propriété est le fait de diviser le droit de propriété en trois parties :

Le droit à l’usage (l’usus)
Le droit sur les revenus générés par la chose (fructus)
Le droit de disposer de la chose (l’abusus)

La division du droit de propriété

Usus

Dans le cas d’un bien immobilier, la personne procède à l’entretien du bien et a le droit de l’utiliser ou de l’habiter. C’est l’usus.

Fructus

La personne peut mettre en location le bien immobilier et percevoir des loyers. Ces derniers vont générer des revenus fonciers. Il s’agit ici du fructus.

Abusus

Le propriétaire du bien immobilier peut modifier, détruire ou vendre le bien. Il s’agit ici de l’abusus.

La décomposition en trois parties du droit de propriété permet de diviser la propriété afin de savoir qu’une personne dispose d’un droit et non des autres. Il s’agit donc du nu-propriétaire et d’usufruitier.

Les acquéreurs du bien

Usufruitier

L’usufruitier est celui qui a le droit d’utiliser le bien, de l’habiter, de le louer et d’en percevoir les loyers sans avoir le droit de le vendre.

Nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne peut pas se loger ni louer le bien immobilier. Il deviendra propriétaire et aura tous les droits de l’usufruitier une fois ce dernier décédé. Il pourra le vendre, le détruire, le louer, le léguer.

La fiscalité appliquée au démembrement de propriété

La valeur fiscale d’un bien immobilier démembré est inférieure à la valeur du bien sur le marché. L’opération de démembrement de propriété permet de diminuer l’assiette fiscale d’un bien afin de préparer sa transmission, mais également de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit dépend de l’âge du donateur.

Voici un tableau récapitulatif avec la valeur de l’usufruit selon l’âge :
‍

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue propriété
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %

Exemple :

Pour un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros dont le propriétaire a 62 ans, l’usufruit est évalué à 40 % de la valeur du bien, soit 160 000 euros. La valeur en nue-propriété est de 240 000 euros.

Les différents types de démembrement

Il existe 3 types d’achat en démembrement :

L’achat en démembrement simple

Pour ce type de démembrement, il y a l’acheteur de la nue-propriété du bien et l’acheteur de l’usufruit. Ce type de démembrement se produit d’habitude lors des acquisitions familiales où les parents achètent un bien en usufruit, les enfants acquièrent la nue-propriété. Lorsque les parents décèdent, les enfants deviennent propriétaires du bien.

L’achat en démembrement croisé

Dans ce cas de figure, comme son nom l’indique démembrement croisé, une personne achète la nue-propriété de la moitié d’un bien et la moitié de l’usufruit. Un autre acheteur achète l’usufruit de la moitié de la nue-propriété déjà acquise par un autre acquéreur et la nue-propriété de la moitié de l’usufruit. Lorsque l’un des acquéreurs décède, l’autre acquéreur devient propriétaire.

L’achat démembré en SCI

Ce type de démembrement concerne une SCI familiale. Ce type de société permet aux membres d’une même famille d’acquérir ensemble un bien immobilier, d’encadrer la succession et de bénéficier d’avantages fiscaux. Quand il s’agit de deux acquéreurs, chacun possède une part d’usufruit des parts de la SCI et cède la part de nue-propriété. Si un d’eux décède, le survivant devient propriétaire de la moitié des parts et usufruitier de l’autre moitié des parts.

Quel intérêt d’acheter et de démembrer ?

En plus de l’intérêt patrimonial, l’achat en démembrement présente d’autres avantages.

C’est un outil de transmission efficace

Le mécanisme du démembrement de bien immobilier facilite le processus de transmission tout en réduisant, voir en annulant les frais liés à la transmission du bien.

Compte tenu de l’abattement de 100 000 euros par enfant qui est accordé tous les 15 ans, le fait de procéder à l’achat d’un bien et de le démembrer reste une meilleure alternative. Les parents sont usufruitiers et les enfants nu-propriétaires.

Prenons un exemple :

Marine, 50 ans et Pierre, 55 ans, possèdent un immeuble d’une valeur de 500 000 euros. Ils souhaitent alors transmettre la nue-propriété à leurs deux enfants. Chaque parent va transmettre 250 000 euros.

En prenant en compte l’âge des donateurs :

la nue-propriété transmise par Marine est de 250 000 euros * 60 % = 150 000 euros
la nue-propriété transmise par Pierre est de 250 000 euros * 50 % = 125 000 euros

Les droits pour chaque enfant seront calculés comme suit :

Part transmise par Marine : 150 000 euros / 2 = 75 000 euros
Part transmise par Pierre : 125 000 euros /2 = 62 500 euros

Double avantage fiscal pour le donateur

Donner la nue-propriété permet l’anticipation de la fiscalité des successions et donner l’usufruit permet la baisse de l’impôt. Ce sont ceux qui reçoivent l’usufruit qui prennent maintenant en charge le paiement des impôts sur les revenus fonciers. Donner l’usufruit permet aussi l’exonération de l’impôt sur la fortune immobilière.

Investissement immobilier abordable

Un investisseur n’est pas obligé d’acquérir de toutes les parts de la propriété. Il peut acquérir la nue-propriété seule dans le but d’investir dans l’immobilier et ne pas percevoir de revenus dans l’immédiat. Il peut aussi acheter uniquement l’usufruit et percevoir des revenus.

Comment se déroule un achat en démembrement ?

L’achat en démembrement peut se dérouler de 4 manières :

Achat simple
Les parents acquièrent l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Les différents frais comme la taxe foncière, la taxe d’habitation, sont partagés entre les parents et les enfants.
Achat croisé
C’est souvent le cas de couples non mariés. Chaque conjoint achète une part de nue-propriété et une part d’usufruit. Lorsque le conjoint décède, l’autre conjoint survivant devient le propriétaire du bien en entier.
Achat croisé via une SCI
Ici, chaque associé dans une société civile est nu-propriétaire et usufruitier. Si l’un des acheteurs décède, le survivant devient propriétaire de la moitié du bien tout en restant usufruitier de l’autre.
Achat temporaire
Ce type d’achat en démembrement est destiné aux investisseurs. La SCI acquiert un logement neuf et cède l’usufruit à un bailleur social pour une durée déterminée. Cet achat est fixé par un contrat.

Combien coûte un démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un acte juridique gratuit. Par contre, pour l’établissement de l’acte de démembrement, il est nécessaire de faire appel à un notaire. Pour cela, il faut prévoir un budget entre 1 000 et 1 500 euros.

En conclusion, procéder à un achat en démembrement immobilier permet de réduire l’assiette fiscale d’un bien et de préparer sa transmission, tout en se constituant un patrimoine immobilier à moindre coût.