Pouvoir déduire certaines charges de sa base imposable, c’est le sésame pour les investisseurs locatifs. La CSG déductible des revenus fonciers s’inscrit parmi ces charges locatives déductibles.Quel est son impact réel sur votre résultat fiscal et comment la calculer ? On vous explique tout de A à Z dans cet article.
La CSG déductible des revenus fonciers : c’est quoi exactement ?
La CSG ou Cotisation sociale généralisée est un prélèvement fiscal créé en 1990. Inclus parmi les prélèvements sociaux, elle est destinée à contribuer au financement de la sécurité sociale et aussi de l’assurance chômage depuis 2018.
L’idée c’est que la Sécurité sociale ne soit plus uniquement financée par les cotisations sociales issues des revenus de travail.
Désormais (à partir de 1990), c’est l’ensemble des revenus des contribuables qui est prélevé pour contribuer au financement de la protection sociale. La CSG a ainsi permis d’intégrer les placements financiers et les revenus du patrimoine dans l’assiette des prélèvements sociaux.
Son taux de prélèvement est de 9,2 % sur la base imposable. C’est le taux applicable depuis 2018. Notons qu’à sa création en 1990, ce taux était de 1,1 %.
La CSG s’inscrit parmi les 3 types de prélèvements qui forment les prélèvements sociaux dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Ainsi, à côté de la CSG, il y a aussi :
- La CRDS ou Contribution pour le remboursement de la dette sociale. Elle correspond à un prélèvement de 0,5 % sur le résultat fiscal.
- Le prélèvement de solidarité. C’est 7,5 % de prélèvement sur la base imposable.
La somme des CSG, CRDS et du prélèvement de solidarité correspond donc au taux global de 17,2 %. Pour l’impôt au titre des revenus fonciers imposables, ce taux s’applique sur le montant des loyers après abattement.
Le taux des prélèvements sociaux s’ajoute au TMI (Taux marginal d’imposition) pour donner le taux d’imposition global qui s’applique sur le revenu foncier.
Cependant, il est possible de déduire une partie du taux de la CSG pour réduire votre résultat fiscal.
Comment ça fonctionne ?
La CSG est applicable sur l’ensemble des revenus du patrimoine du contribuable. Elle s’applique ainsi sur les revenus fonciers, les intérêts de livrets d’épargne, les dividendes d’actions ainsi que tout autre placement financier.
Cependant, selon l’article 154 quinquies du Code général des impôts, il est possible de déduire une partie du montant de la CSG sur sa base imposable.
Cette déduction s’élève à 6,8 points mais peut varier selon le type de revenu concerné. Elle varie en réalité de 3,8 % pour les indemnités journalières à 6,8 % pour les revenus d’activités et assimilés, les revenus du capital ou les pensions de pré-retraite. Elle est de 5,9 % dans le cas notamment des pensions d’invalidité et des pensions de retraite.
Dans le cas des revenus fonciers, la déduction est appliquée par l’administration fiscale de manière automatique.
Pour ce faire, celle-ci se base sur les informations transmises par le contribuable concernant notamment les loyers effectivement perçus durant l’exercice fiscal concerné. Cette déduction s’applique que vous ayez opté pour le régime micro-foncier ou pour le régime réel.
En effet, la CSG n’est pas une charge déductible du revenu foncier mais plutôt du revenu global. Le montant de la déduction s’élève à 6,8 % pour les revenus fonciers.
Concrètement, cela signifie que la base imposable nette (après déduction des charges déductibles dans le régime réel ou après abattement forfaitaire dans le régime micro-foncier) sera encore déduite à hauteur de 6,8 % avant l’imposition définitive au TMI.
La déduction de la CSG s’applique donc sur la base imposable et non sur l’impôt lui-même. Ce qui rend son impact assez limité.
Comment la calculer ?
Prenons un exemple concret pour illustrer notre calcul.
C’est l’exemple d’un investisseur locatif qui a opté pour le régime fiscal au réel. Il perçoit 15 000 euros de revenus locatifs annuels. Ses charges locatives déductibles s’élèvent à 5 500 euros. Sa base imposable s’élève donc à 9 500 euros (soit 15 000 euros – 5 500 euros).
Il pourra alors bénéficier d’une déduction de 6,8 % de sa base imposable soit 646 euros (9 500 euros x 6,9 %).
Attention, les 646 euros ne sont pas considérés comme une économie d’impôt. Ils se déduisent seulement sur la base imposable. Ainsi, au lieu d’être imposé à 9 500 euros, l’investisseur sera imposé à 8 854 euros (9 500 – 646).
Autrement dit, s’il est dans la tranche d’imposition de 11 % de TMI, il doit payer 973,94 euros au lieu de 1 045 euros. Il économise alors 71,06 euros au titre de la déduction de la CSG.
Autant dire que c’est une économie d’impôt modeste. D’autant plus que son application est décalée sur l’année suivante.
La différence entre la déduction de la CSG sur les revenus fonciers et les autres revenus
La CSG déductible se distingue de la plupart des charges locatives déductibles. En effet, elle n’est pas à proprement parler une déduction sur le revenu foncier. Elle s’applique sur le revenu global.
Par ailleurs, c’est une déduction qui s’opère sur l’année suivante contrairement aux autres charges déductibles.
Et enfin, il s’agit seulement d’une déduction partielle, à hauteur de 6,8 %. Dans le cas des intérêts d’emprunt, par exemple, la déduction est totale.
Quelle case remplir sur votre avis d’imposition ?
La CSG déductible est reportée sur la case 6DE du formulaire 2042 de déclaration de revenu. En revanche, le montant de la déduction ne sera reporté que sur l’année suivante. Ce montant peut alors changer dans le cas où le contribuable change de taux marginal d’imposition.
La case 6DE se trouve à la page 4 de votre déclaration de revenus 2042, à la section 6 dédiée aux « Charges déductibles ». Comme la déclaration de revenus vous est maintenant transmise préremplie, vous n’aurez quasiment rien à faire. L’administration fiscale ayant déjà reporté le montant de la CSG déductible en se basant sur les revenus du patrimoine.
Tout ce qui vous reste à faire, c’est de vérifier l’exactitude des montants indiqués. Si un divorce ou une séparation est survenu entre-temps, vous pourrez également réclamer une nouvelle répartition de la CSG déductible.
Que se passe-t-il en cas de divorce ou séparation ?
Comme nous l’avons vu, un divorce ou une séparation a un impact sur le régime de la CSG déductible. En effet, le montant de celle-ci doit être réparti entre les ex-époux ou partenaires en indiquant la moitié de la somme sur leur déclaration respective ou le montant effectivement acquitté par chacun.
Quelles autres charges je peux déduire de mes revenus fonciers ?
Nous avons vu que l’impact de la déduction de la CSG reste peu lisible. Il existe heureusement d’autres charges dont la déduction peut sensiblement réduire votre base imposable. Certaines d’entre elles peuvent même permettre de créer un déficit foncier.
Dans le régime forfaitaire, cette déduction est appliquée automatiquement : 30 % pour la location vide et 50 % pour la location meublée.
Avec le régime réel, en revanche, accessible aussi bien en location vide qu’en location meublée, vous pouvez déduire le montant réel de la plupart de vos charges locatives.
Le régime réel est adapté lorsque vous estimez que le montant de vos charges déductibles est supérieur à l’abattement du régime forfaitaire. Il s’applique aussi d’office lorsque vos revenus locatifs dépassent un certain seuil : 15 000 euros pour la location vide et 77 700 euros pour la location meublée.
La déclaration de ces charges est à reporter sur :
- Le formulaire 2044 pour la location vide ;
- Le formulaire 2031-S pour la location meublée.
Voici les charges locatives qui peuvent être déductibles :
- Les frais de gestion et d’administration du bien (line 221). Ils regroupent les frais de gardiennage et de conciergerie, les commissions, rémunération et honoraires versés à un tiers, les frais de procédure, etc.
- Les autres frais de gestion. Ce sont principalement les frais de correspondance avec le locataire ou encore les frais d’outillages. Ils sont fixés forfaitairement à 20 euros.
- Les primes d’assurance souscrites par le bailleur dans le cadre de sa location (ligne 223) : assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie vacance locative, garantie loyers impayés (GLI).
- Les dépenses de réparation, de travaux et d’entretien (Ligne 224). Il faut savoir en revanche que les travaux d’extension sont exclus de cette déduction.
- Les charges récupérables qui n’ont pas été récupérées lors du départ du locataire (ligne 225). Il s’agit des dépenses qui sont normalement du ressort du locataire mais que le propriétaire n’a pas encore pu récupérer avant la fin de l’exercice fiscal.
- Les indemnités d’éviction et frais de relogement (ligne 226) ;
- Les impôts locaux comme la taxe foncière (ligne 227) ;
- Les provisions pour charges de copropriété déductibles (ligne 229). Ce sont les sommes versées au syndic de copropriété à titre de contribution aux frais de gestion de l’immeuble ou pour financer toute réparation votée en assemblée générale.
- La déduction des intérêts d’emprunt (ligne 250). Lorsque l’investissement locatif a été financé par un crédit bancaire, les intérêts liés à ce dernier sont déductibles. C’est également le cas des frais de garantie, des frais de caution, des frais de dossier et des agios et commissions de banque.
L’ensemble de ces charges déductibles sont ensuite reportées en ligne 240 pour réduire la base imposable. Cette déduction peut même, dans certains cas, créer un déficit foncier reportable sur 10 ans. Cela peut donc exonérer totalement le propriétaire d’impôt sur les revenus fonciers.
Ces différents types de charges sont déductibles aussi bien dans le cadre d’une location vide que d’une location meublée. La location meublée reste cependant la plus intéressante des deux car elle permet également de déduire l’amortissement du bien et de son mobilier.
D’une manière générale, l’amortissement d’un immeuble s’effectue sur une période de 50 ans, tandis que le mobilier dure entre 5 et 10 ans. Il est donc possible de déduire une quote-part annuelle afin de réduire le résultat fiscal.
En résumé, l’impact de la CSG déductible reste limité. Il existe cependant d’autres charges déductibles avec un impact plus important sur votre résultat fiscal. Même si celles-ci sont accessibles même dans une location vide, la location meublée reste la plus avantageuse avec la possibilité de déduire les amortissements.
