L’indivision est un régime juridique dans le cadre duquel plusieurs personnes sont propriétaires d’un ou plusieurs biens. Il est possible de faire du LMNP dans le cadre d’une indivision. En effet, en dehors des cas légaux qui peuvent créer une indivision, il arrive que des investisseurs décident expressément de créer une indivision. Quels sont les avantages et les limites d’une telle situation et comment l’organiser ? On vous dit tout dans cet article.
Rappel sur ce qu’est le LMNP
Le LMNP est un statut qui permet à un particulier de bénéficier de certains avantages fiscaux en mettant en location un bien immobilier meublé. En effet, LMNP signifie Loueur en meublé non professionnel. Contrairement au LMP (Loueur en meublé professionnel), ce statut concerne donc uniquement les particuliers.
Pour pouvoir en bénéficier, il faut réunir trois conditions :
- Louer le bien en meublé. Celui-ci doit donc être entièrement équipé selon les dispositions de la loi Alur en la matière. Peu importe que le bien soit neuf ou ancien. Il peut s’agir d’un bien en résidences de service (EPHAD, résidence d’affaires ou résidence étudiante par exemple) ou un bien classique.
- Les revenus locatifs ne doivent dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal
- Le propriétaire ne doit pas être inscrit au RCS pour son activité de location.
Comme il s’agit d’un statut réservé aux particuliers, il ne faut pas que l’activité de location constitue l’activité principale du bailleur. C’est ainsi qu’il s’agit surtout d’un moyen qui permet à tout contribuable français de préparer sa retraite.
Créé en 1949, ce statut permet avant tout de bénéficier d’avantages fiscaux :
- La récupération de la TVA
- La possibilité de déduire l’amortissement du bien au bilan
- Le bénéfice d’un abattement de 50 % si déclaration sous le régime micro-BIC
- La possibilité de déduire ses charges et les amortissements si déclaration sous le régime réel
Qu’est-ce qu’une indivision ?
On parle d’indivision lorsque plusieurs personnes sont collectivement propriétaires d’un même bien. Sur le plan juridique, l’indivision est donc « une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales, sur un même bien ou sur un même groupe de biens, sans que la part de chacun de ces propriétaires indivis soit matériellement identifiable ».
L’indivision suppose ainsi concrètement la réunion de trois éléments :
- Plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien
- La part de chacun des indivisaires n’est pas matériellement déterminée
- Tous les propriétaires disposent d’un droit de jouissance sur le bien.
La situation d’indivision peut découler de l’un des cas suivants :
- Suite à un décès. Les héritiers se retrouvent propriétaires indivis du patrimoine du défunt jusqu’à partage de ce patrimoine.
- Suite à un divorce. Les époux deviennent propriétaires indivis du patrimoine du couple jusqu’à partage ou attribution.
- Suite à une convention. On parle alors d’indivision conventionnelle. Dans ce cas, plusieurs personnes conviennent qu’un bien déterminé leur appartient en commun. Chaque individu détient alors un droit de jouissance sur le bien jusqu’à la vente de celui-ci. C’est notamment le cas dans le cadre d’un Pacs. Les deux partenaires peuvent décider que le patrimoine acquis durant leur union leur appartient en indivision.
Un bien LMNP en indivision est donc un bien en location meublée appartenant à plusieurs personnes. Toutes les décisions importantes liées au bien doivent ainsi être prises à l’unanimité.
Quels sont les avantages à faire du LMNP en indivision ?
L’indivision en LMNP offre de nombreux avantages comparée à d’autres dispositifs légaux de gestion en commun d’un bien immobilier :
- Une solution plus souple que la création d’une société comme une SCI ou une SARL de famille par exemple.
- Un cadre légal adapté qu’il s’agisse de l’achat d’un bien neuf ou d’un bien ancien.
- Un cadre qui permet de gérer sereinement un patrimoine immobilier commun qu’il s’agisse d’un patrimoine successoral ou matrimonial.
Comment gérer son bien en LMNP en indivision ?
La pratique juridique distingue trois types d’acte en matière d’indivision :
- Les actes d’administration. Il s’agit des actes de gestion courante (travaux d’entretien, mise en location, etc.). Pour réaliser ce type d’acte, il faut obtenir l’accord des 2/3 des parts dans l’indivision. La solution est d’autant plus aisée si cette quote-part est détenue par un seul indivisaire. En revanche, une obligation d’information reste présente pour les autres indivisaires.
- Les actes de conservation. Il s’agit des actes nécessaires dans un but de conservation du bien. Ce type d’actes peut être librement réalisé par chacun des indivisaires sans avoir à requérir l’accord des autres.
- Les actes de disposition. Ce sont les actes plus lourds de conséquences comme la vente du bien par exemple. Dans ce cas, l’accord de l’unanimité est nécessaire. Il peut cependant arriver que le juge autorise une vente réalisée par les 2/3 des parts.
Malgré la théorie, l’indivision reste une situation qui peut être source d’instabilité si elle n’est pas bien organisée. C’est pour cette raison qu’il est recommandé de rédiger une convention d’indivision. Conclu par les parties et rédigé par un notaire, un tel acte est destiné à organiser la gestion de l’indivision. Il peut par exemple désigner un indivisaire chargé de gérer le bien avec des pouvoirs strictement déterminés. La désignation d’un gérant chargé de la perception des loyers est d’ailleurs obligatoire. A défaut, l’administration fiscale en désigne un d’office.
La convention d’indivision peut également prévoir le sort de la part d’un indivisaire qui viendrait à décéder. En bref, la convention d’indivision permet de délimiter le cadre de gestion de l’indivision afin d’éliminer tout risque de conflit entre les indivisaires.
Comment faire sa déclaration d’impôts avec un LMNP en indivision ?
La déclaration d’un bien en indivision ne se fait pas au même titre qu’un bien détenu en nom propre. Elle doit être réalisée séparément. D’ailleurs, un bien en indivision doit obtenir un numéro SIRET à part. Pour l’obtenir, il faut remplir un formulaire FCMB puis envoyer celui-ci au Greffe du tribunal du Commerce.
La déclaration du bien en indivision est donc réalisée à part. Il est d’ailleurs conseillé d’y joindre un formulaire P0i pour chaque indivisaire.
Le régime fiscal des sociétés de personnes s’applique d’office aux indivisions. En effet, il n’est pas possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés dans le cadre d’une indivision. Ainsi, les revenus locatifs issus d’un LMNP en indivision sont imposés à l’IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En indivision, il n’est pas non plus possible d’opter pour le régime micro-BIC. Il n’est donc pas possible de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel s’applique donc de plein droit. Celui-ci reste d’ailleurs le plus avantageux dans la plupart des cas puisqu’il permet d’amortir le bien.
Comment remplir le formulaire P0i en LMNP indivision ?
Dans le cas d’une indivision, c’est le formulaire FCMB (Cerfa N° 11924.01) qui doit être renseigné. La déclaration est assez simple dans le cadre d’une indivision car il s’agit, somme toute, d’identifier les indivisaires et d’indiquer l’option fiscale. Or, on a vu qu’il n’y a pas à choisir de régime fiscal dans le cadre d’une indivision. Le régime micro-BIC est exclu. Le régime réel est seul applicable.
Voici les case importantes à remplir :
- La raison de la déclaration : Vous devez indiquer selon que vous créez, modifiez ou cessez votre activité de location en indivision
- Le lieu de l’activité. Il faut indiquer l’adresse exacte du bien, sa superficie et l’activité exercée (loueur en meublé en l’occurrence)
- L’identité de chacun des indivisaires (nom, prénom et adresse). Il faut préciser si l’un d’eux possède déjà un numéro SIRET
- Le régime fiscal de l’activité. Comme on l’a vu, c’est le régime du réel qui s’applique de plein droit. Vous devez remplir la case du régime réel normal si vos revenus locatifs annuels excèdent 247 000 euros ou la case du régime réel simplifié en-deçà de ce seuil
Dans le cas de personnes mariées ou pacsées qui souhaitent acquérir un bien en commun, il est possible de faire une déclaration commune. Dans ce cas, cela s’apparente à une activité en nom propre. C’est le formulaire P0i qui doit alors être rempli.
Une fois rempli, le formulaire FCMB (ou le formulaire P0i selon le cas) doit être envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce territorialement compétent. A la suite de cette déclaration, vous recevrez un numéro SIRET commun.
Comment sont répartis les impôts en indivision ?
Dans le cadre d’une indivision, les recettes ainsi que les charges sont réparties entre les indivisaires selon leur quote-part respective.
Ainsi, si les loyers annuels s’élèvent à 20 000 euros et les deux indivisaires détiennent respectivement 60 % et 40 %. Dans ce cas, ces derniers perçoivent respectivement 12 000 euros et 8 000 euros.
Le même système s’applique alors en cas d’imposition sur le bénéfice. Chaque indivisaire est imposé proportionnellement à son pourcentage de possession du bien.
Comment sortir d’une indivision en LMNP ?
La meilleure façon de sortir d’une indivision reste la vente du bien. Les revenus seront alors partagés entre les indivisaires et proportionnellement à leur quote-part respective. On a vu qu’une telle décision nécessite l’unanimité des indivisaires.
Dans ce cas, que faire si un seul indivisaire veut mettre fin à l’indivision ? Du point de vue du droit, nul ne peut être tenu de rester dans une indivision contre sa volonté.
Deux scénarios sont donc possibles :
- Un règlement à l’amiable. L’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision vend sa quote-part aux autres ou à une personne tierce. La première option sera la meilleure car une exonération de taxe sur la plus-value s’applique si la vente est réalisée entre indivisaires. En revanche, des frais de partage à hauteur de 2,5 % des biens partagés restent dus.
Dans le cas où l’indivision concerne plusieurs logements, ces derniers peuvent aussi être partagés entre les indivisaires.
- Un règlement au tribunal. Le régime de l’indivision a été instauré dans l’optique d’un partage futur. Il s’agit donc avant tout d’un statut transitoire. Aussi, à défaut d’un règlement à l’amiable, il est possible de requérir l’intervention du juge pour organiser le partage.
Cette option présente cependant l’inconvénient d’être long et ainsi de retarder la sortie de l’indivision.
Il arrive que la convention d’indivision soit prévue pour rester dans l’indivision. Dans ce cas, aucune des parties ne peut demander la vente prématurée du bien. Le contrat peut par exemple prévoir un délai de 5 ans (tacitement renouvelable). Dans ce cas, l’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision ne peut sortir qu’à l’expiration de ce délai.
Comment éviter l’indivision en LMNP ?
Si les contraintes liées à l’indivision vous effraient alors que vous souhaitez acquérir un bien à plusieurs et profiter des avantages du statut LMNP, une alternative à l’indivision existe. Elle consiste à créer une société.
Voici les options possibles :
- La SCI (Société Civile Immobilière). C’est la formule la plus appréciée dans le domaine de l’immobilier.
- La SARL de famille, formule adaptée lorsqu’il s’agit d’un bien acheté ou hérité en famille
- La SAS meublée ou SARL dans le cas d’un groupe d’investisseurs qui souhaitent acquérir un ou plusieurs biens et les louer en meublé.
En conclusion, l’indivision peut être une formule intéressante pour gérer un bien en LMNP. Il faut toutefois bien organiser la gestion de l’indivision en rédigeant une convention d’indivision. C’est la seule manière de contourner les éventuels inconvénients de cette situation juridique.
