L’investissement en résidence étudiante attire de nombreux particuliers à la recherche d’un placement rentable, sécurisé et peu chronophage. Ces programmes clés en main séduisent par leur promesse de revenus réguliers et leur gestion déléguée. Mais est-ce toujours un choix judicieux face aux autres solutions de location étudiante ?
Voici ce qu’il faut retenir pour investir dans une résidence étudiante :
- Une résidence étudiante est un logement meublé avec services, loué à des étudiants via un bail commercial avec un gestionnaire.
- L’investissement offre une gestion passive, des revenus réguliers, et un ticket d’entrée accessible (dès 90 000 €).
- Le statut LMNP permet une fiscalité avantageuse, avec amortissements ou abattement forfaitaire, et récupération de TVA sous conditions.
- Les villes à fort potentiel comme Lyon, Toulouse ou Montpellier affichent une demande étudiante élevée et des rendements stables (3,5 à 5 %).
- Attention aux résidences mal situées, aux rendements surestimés, et à la faible revente en dehors du circuit des investisseurs.
- Ce placement convient surtout aux profils patrimoniaux ou débutants, en quête de simplicité plus que de performance brute.
- Bevouac vous accompagne dans l’analyse et la sélection de projets adaptés à vos objectifs, dans les plus grosses villes de France.
Résidence étudiante : de quoi parle-t-on exactement ?
Une résidence étudiante est un ensemble de logements meublés spécifiquement conçus pour les étudiants. Ces biens sont généralement situés à proximité des universités, écoles ou transports.
Ils sont loués à des exploitants professionnels, via un bail commercial, qui assurent la gestion locative auprès des étudiants.
Contrairement à un studio classique, la résidence étudiante propose des services collectifs comme :
- Une laverie
- Une salle de sport
- Un local à vélos
- Un accueil
- Etc.
Le logement est loué meublé avec un équipement minimum conforme à la réglementation. L’investisseur, quant à lui, achète un lot (souvent une chambre ou un petit studio) et perçoit des loyers versés directement par le gestionnaire.
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Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?
Investir dans une résidence étudiante présente plusieurs avantages qui en font une solution prisée, notamment par les investisseurs débutants ou ceux en quête de simplicité.
Une forte demande locative dans les grandes villes
Les grandes villes universitaires françaises comme Paris, Lyon, Toulouse ou Rennes accueillent chaque année des milliers d’étudiants en quête de logement.
Cette tension sur le marché locatif garantit un bon taux d’occupation des résidences bien situées. L’emplacement est en effet un critère essentiel pour la rentabilité de votre investissement.
Une gestion simplifiée avec un bail commercial
En investissant dans une résidence étudiante, vous signez un bail commercial avec un gestionnaire professionnel qui s’occupe de tout :
- Recherche des locataires
- Encaissement des loyers
- Entretien
- Maintenance.
Vous percevez un loyer fixe, que le logement soit occupé ou non (sauf clauses contraires). C’est donc un placement quasi passif, sans gestion quotidienne.
Un accès possible dès 90 000 €
Ce type d’investissement est souvent plus accessible financièrement qu’un studio en centre-ville.
Vous pouvez acquérir un lot dans une résidence étudiante à partir de 90 000 à 120 000 €. C’est un seuil attractif pour les épargnants souhaitant se lancer dans l’immobilier locatif sans apport massif.
Une fiscalité avantageuse avec le statut LMNP
La location meublée dans ce cadre permet de bénéficier du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Ce statut offre deux options fiscales :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers.
- Régime réel : déduction des charges et amortissements, souvent plus intéressant.
Quels sont les inconvénients ?
Si l’investissement en résidence étudiante présente certains avantages, il comporte aussi des limites non négligeables.
De mauvais emplacements
Tous les programmes ne se valent pas. Certaines résidences sont implantées en périphérie éloignée des campus ou des transports, ce qui complique leur remplissage.
Un mauvais emplacement peut entraîner des périodes de vacance locative, et donc impacter directement votre rentabilité.
Une faible valorisation du bien à la revente
Contrairement à un studio classique situé dans un quartier dynamique, un bien en résidence étudiante se revend difficilement. Vous ne pouvez le céder qu’à un autre investisseur, souvent à un prix limité par le niveau de loyer et la rentabilité attendue.
Le potentiel de plus-value est donc très faible.
Des rendements pas toujours au rendez-vous
Les rendements annoncés sont parfois surévalués par les promoteurs. Entre frais de gestion, charges, fiscalité, et aléas de l’exploitation, le rendement réel peut descendre sous les 4 %.
Le rendement peut même encore diminuer si le gestionnaire applique des frais élevés ou en cas de vacance locative prolongée.
Une dépendance au gestionnaire (risques en cas de défaillance)
La gestion de votre bien repose entièrement sur un exploitant professionnel. Si celui-ci fait faillite ou cesse de respecter ses engagements (retards de loyer, mauvaise gestion…), vous vous retrouvez seul face à un bien difficile à gérer directement.
Ce type de risque n’est pas couvert par des garanties locatives classiques.
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Quel régime fiscal pour ce type d’investissement ?
L’investissement en résidence étudiante meublée relève du régime des locations meublées non professionnelles (LMNP). Ce cadre fiscal offre plusieurs options intéressantes à condition de bien en comprendre les règles.
Le statut LMNP : micro-BIC ou réel ?
En tant que bailleur en LMNP, vous pouvez opter pour :
- Le régime micro-BIC, si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % pour charges.
- Le régime réel, plus intéressant si vous avez des charges importantes. Il vous permet de déduire toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier). Ce régime permet souvent de réduire fortement, voire annuler l’impôt sur les loyers.
Peut-on récupérer la TVA sur l’achat ?
Oui, à condition de remplir certains critères.
Pour récupérer la TVA (20 %) sur le prix d’achat, le bien doit être :
- Situé dans une résidence avec services (accueil, ménage, petit déjeuner, etc.)
- Confié à un gestionnaire professionnel via un bail commercial.
Vous devez également conserver le bien pendant 20 ans (ou rembourser une quote-part de TVA en cas de revente anticipée).
Cette récupération de la TVA peut représenter une économie importante, à condition que le cadre soit respecté.
Quels meubles obligatoires pour rester dans les clous ?
Pour conserver le statut de location meublée (et donc le régime LMNP), votre logement doit comporter au minimum les équipements définis par le Décret N° 2015-981 du 31 Juillet 2015.
Cette liste obligatoire comprend notamment :
- Un lit avec couette ou couverture
- Une table et des sièges
- Des rangements
- Un réfrigérateur et un congélateur ou compartiment freezer
- Une plaque de cuisson, un four ou micro-ondes
- Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle
- Des luminaires et des rideaux ou volets dans les pièces de nuit
Dans le cadre d’une résidence étudiante, ces éléments sont en général fournis par le gestionnaire.
Pensez toutefois à vérifier leur présence pour éviter une requalification en location nue, ce qui ferait perdre les avantages fiscaux liés au LMNP.
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Quelles villes cibler pour optimiser son investissement ?
Le succès d’un investissement en résidence étudiante dépend fortement de l’emplacement.
Pour maximiser la rentabilité et limiter le risque de vacance locative, il faut cibler des villes avec :
- Une population étudiante importante
- Un marché du logement tendu
- Des projets de développement universitaire ou de transports.
Voici un tableau comparatif des villes françaises à fort potentiel pour ce type d’investissement :
Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et peuvent varier selon le programme, le quartier ou le gestionnaire.
L’idéal est de croiser les données sur la tension locative et la demande étudiante locale pour affiner votre sélection.
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Résidence étudiante ou studio classique : que choisir ?
Pour loger des étudiants, deux grandes options s’offrent à vous : investir dans une résidence étudiante ou acheter un studio classique à louer meublé. Chaque solution a ses atouts et ses limites, selon vos objectifs et votre degré d’implication.
Voici un tableau comparatif synthétique :
Voici ce qu’il faut retenir :
- La résidence étudiante permet une gestion passive avec un ticket d’entrée réduit. Toutefois, elle offre une rentabilité souvent inférieure et une revente plus complexe.
- Le studio classique, plus souple à la revente et potentiellement plus rentable, exige une implication plus directe.
Notre avis : dans quels cas investir en résidence étudiante a du sens ?
L’investissement dans une résidence s’adresse avant tout aux investisseurs recherchant de la simplicité plutôt que de la performance brute.
Voici les cas où cet investissement prend tout son sens :
- Vous débutez dans l’immobilier locatif
La gestion étant déléguée au gestionnaire, vous limitez les démarches et les risques liés à la location directe.
- Votre objectif est patrimonial plutôt qu’à visée de rentabilité
La résidence étudiante convient pour se constituer un patrimoine modeste à long terme (complément de retraite, transmission…).
- Vous cherchez une gestion passive
L’absence de contraintes de gestion courante (loyers, travaux, turnover…) séduit ceux qui veulent un placement sans charge mentale.
- Vous privilégiez la sécurité à la rentabilité brute
Même avec un rendement plus faible, la résidence étudiante offre une visibilité sur les revenus locatifs grâce au bail commercial.
En revanche, si vous visez une rentabilité élevée, une valorisation rapide du bien ou une liberté totale de gestion, mieux vaut vous tourner vers un studio classique ou une colocation meublée.
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Bevouac vous accompagne pour investir dans l'immobilier
Chez Bevouac, nous vous aidons à faire les bons choix pour votre investissement locatif, y compris en location étudiante.
Grâce à notre accompagnement complet, vous bénéficiez :
- D’une simulation de rentabilité claire et précise, en tenant compte de votre budget, fiscalité et objectifs.
- D’une analyse de projets anciens dans les villes à fort potentiel.
- D’alternatives étudiées comme la colocation étudiante, le studio meublé libre...
- D’un suivi professionnel, de la recherche du bien à la mise en location.
Notre objectif : vous permettre d’investir de façon sereine, efficace et adaptée à votre profil.
Investir en résidence étudiante peut convenir à certains profils, mais il ne s’agit pas d’un placement miracle. Derrière la promesse de simplicité se cachent des contraintes qu’il ne faut pas négliger : faible valorisation, dépendance au gestionnaire, rendement parfois décevant. Ce type d’investissement peut avoir du sens si vous recherchez une gestion passive avec un risque mesuré. Pour être sûr de faire le bon choix, entourez-vous d’experts comme Bevouac pour analyser les opportunités les plus pertinentes.
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