Lorsqu’on parle d’investissement foncier, on pense généralement tout de suite aux forêts et aux vignes. L'investissement foncier agricole est peu connu des investisseurs. Malgré un rendement modéré (entre 1 et 3%), il s’agit d’un type d'investissement stable et tangible et qui offre des perspectives de plus-values intéressantes. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la question.
Les avantages d’investir dans la terre
Il existe de réels avantages à investir dans la terre. En voici les principaux :
Rentabilité et performance
La rentabilité d'un investissement foncier se situe généralement entre 1 et 3 %. Ce chiffre peut cependant évoluer à la hausse si les besoins alimentaires de la population environnante augmente. Les exploitants devront alors suivre cette évolution et produire plus, ce qui produira un impact positif sur votre terrain sur le long terme.
Il faut aussi savoir que l'investisseur ne fixe pas lui-même le loyer. On l'appelle d'ailleurs fermage. Celui-ci est fixé par les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) de la région. Le loyer est en moyenne de 150 à 220 euros par hectare par an. Il est essentiel de se renseigner sur les loyers en vigueur auprès de la Safer compétente avant d'acheter un terrain.
Stabilité et sécurité
Un terrain agricole est un emplacement foncier. En ce sens, il n'y a aucun risque de vol ni de détérioration. C'est également un investissement stable sur le long terme. Il est d'ailleurs possible de récupérer une plus-value en fonction notamment de :
- La production
- La proximité avec une agglomération
- L’emplacement du terrain
Comme en immobilier, l’emplacement est le maître mot.
Diversification du portefeuille d'investissement
L'achat d'une terre agricole est un bon moyen de diversifier un portefeuille d'investissements. Tout investisseur averti le sait : il ne faut jamais mettre tous ses œufs dans le même panier. Cela permet de diluer les risques de perdre d’ensemble de ses avoirs. Investir dans le foncier est donc un moyen intéressant de diversifier son portefeuille puisque c’est un bien réel et peu susceptible de voir sa valeur être perdue.
Contribution au développement durable et à l'économie locale
Investir dans le foncier rural vous permet de soutenir l'agriculture française déjà en mauvaise posture. Les agriculteurs particuliers ont de plus en plus de mal à accéder au foncier faute de moyen. Résultat : l'agriculture intensive gagne du terrain et les petits agriculteurs ne peuvent plus travailler. Investir dans ce secteur permet donc de les soutenir et de promouvoir une agriculture plus respectueuse de l'environnement. Plus largement, il s'agit donc ici aussi de soutenir l'économie locale.
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Les différentes formes d'investissement foncier agricole
Il existe au moins 4 moyens d'investir dans le foncier agricole.
Acquisition de terres agricoles
Acheter directement des terres agricoles est la façon la plus simple d'investir dans le secteur agricole. Vous êtes donc propriétaire du terrain que vous allez louer à un cultivateur. En guise de loyer, celui vous verse ce qu'on appelle un fermage. Le ticket d'entrée est cependant assez élevé. Il faut compter environ 200 000 euros pour acquérir une parcelle de terrain. Certaines parcelles bien placées géographiquement peuvent même atteindre 500 000 euros.
Investissement dans des coopératives agricoles
Investir via une coopérative agricole comme un groupement foncier agricole (GFA) constitue un autre moyen d'investir dans le secteur agricole. Le modèle est similaire à celui d'une SCI. Vous achetez des parts de la société. Celle-ci achète et gère les parcelles de terrains et vous verse des dividendes proportionnellement à vos parts.
Ce mode d'investissement a pour avantages la facilité des modalités d'acquisition et un ticket d'entrée plus abordable. En effet, 5 000 à 20 000 euros suffisent pour investir dans un GFA.
Crowdfunding et financement participatif
Le crowdfunding est un moyen de financement alternatif très en vogue depuis quelques années. En 2020, c'est plus d'un milliard d'euros qui ont été collectés via ce mode de financement. Il s'agit pour un porteur de projet de demander à des internautes de le financer. Le principe qui sous-tend le financement participatif est quasiment le même.
Fonds d'investissement spécialisés
Les fonds d'investissement sont des sociétés de placement en matière immobilier. Il s'agit donc d'organismes ou de sociétés dont les actifs sont essentiellement constitués d'actifs immobiliers. C'est le cas des SCPI, des OPCI et des sociétés d'investissements immobiliers cotés.
En optant pour ce mode d'investissement, vous n'êtes donc pas propriétaire direct du terrain agricole. Vous achetez seulement des parts d'une société. Vous recevez ensuite des revenus proportionnels à vos parts.
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Les critères à prendre en compte pour choisir un investissement foncier agricole
Pour optimiser la rentabilité, vous devez tenir compte d'un certain nombre de critères dans votre choix d'investissement foncier agricole. Voici les 4 principaux :
La qualité et la localisation des terres
La qualité d’un terrain agricole se mesure à travers ses critères agronomiques :
- L’exposition au soleil et la sensibilité au vent et au gel. Autant que possible, il faut choisir un terrain bien exposé au soleil et peu susceptible aux risques de gel et de vent.
- La profondeur du sol. Celle-ci influe sur la viabilité des cultures futures.
- La texture du sol. On parle aussi de la structure du sol et donc la composition du sol. De celle-ci dépend la porosité du sol et donc la réussite des cultures.
D’autre part, vous devez aussi vous renseigner sur les cultures précédentes et les cultures pratiquées à proximité. Cela vous permettra également de vous enquérir sur la qualité de la parcelle.
D’autre part, vous devez aussi pouvoir vous projeter et penser à la revente du terrain. C’est ainsi qu’il est important de privilégier une maison à proximité d’une agglomération. Misez alors sur un terrain constructible pour espérer réaliser de belles plus-values à la revente.
Le type de culture et les pratiques agricoles
Compte tenu des critères agronomiques du terrain, vous devez pouvoir connaître le type de culture et les pratiques agricoles adaptées. Pour pouvoir louer facilement, vous devez opter pour un terrain adapté à un type de culture rentable. Encore une fois, les cultures précédentes et avoisinantes vous permettront de découvrir les types de culture possibles.
La rentabilité et les perspectives de croissance
Comme il s'agit d’un investissement, il est évident que la question de la rentabilité est cruciale. D’une manière générale, l’investissement dans des terres agricoles est plus rentable qu’un investissement en forêt ou dans des vignes.
Les risques et les défis potentiels
S’agissant d’un bien réel, la terre n’est pas susceptible ni de vol ni de destruction. Ce n'est pas pour rien si on parle de bien tangible. Toutefois, un terrain agricole est peu liquide. Vous ne pourrez pas le vendre facilement au cas où vous auriez un besoin urgent de liquidités. Ce type d'investissement doit réellement se faire en complément avec d'autres types d'investissement plus liquides.
C'est d'autant plus le cas s'il est loué à un agriculteur. Vous devez attendre la fin du bail pour pouvoir céder les terres. Il peut d'ailleurs arriver que le bail soit reconduit pour une longue durée. Cela réduit d'autant plus votre marge de manœuvre. Pour ne rien arranger, la valeur d'un terrain loué est décotée d'environ 20 %.
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Les étapes clés pour réussir son investissement foncier agricole
Voici notre guide, étape par étape, pour vous aider dans votre investissement :
Identifier ses objectifs d'investissement
Il s'agit de la première étape de tout projet d'investissement. Voici comment s'y prendre :
- Déterminer votre budget. Vous devez estimer de manière exacte combien vous pouvez investir.
- Fixer vos objectifs. S'agit-il seulement de se constituer un revenu complémentaire, de financer un projet futur ou de préparer votre retraite ?
- Choisir votre horizon d'investissement. En d'autres termes, il s'agit de fixer la durée de votre investissement.
Pendant combien de temps souhaitez-vous faire fructifier le terrain ? Il faut savoir que les taxes sur la plus-value sont importantes si vous revendez le terrain rapidement. En revanche, au-delà de 22 ans, celles-ci seront nulles.
Rechercher et sélectionner les opportunités d'investissement
Une fois que vous êtes fixé quant à votre budget, l'étape suivante consiste à partir à la recherche des terres agricoles en question. Les prix varient en fonction de leur localisation mais aussi du type de culture possible.
Ainsi, en 2018, un terrain de grande culture coûtait en moyenne 7 540 euros/ha. Pour un terrain destiné à l'élevage, les prix tournent autour de 4 580 euros/ha. Les terrains les plus chers sont situés dans les départements du Nord-Pas-de-Calais et le Nord (environ 12 000 euros/ha) et dans les départements du Sud-Ouest (jusqu'à 17 000 euros/ha dans les Bouches-du-Rhône et 15 000 euros/ha dans le Vaucluse).
Analyser et évaluer les risques et le potentiel de rentabilité
Avant d'investir dans un type de placement particulier, il est important d'évaluer les avantages et les inconvénients. En ce qui concerne les terres agricoles, on a vu que c'est un placement peu risqué. Le taux de rendement est aussi modéré.
Mettre en place une stratégie de gestion et de suivi
La question ne se pose pas si vous investissez via un fonds d'investissement ou un GFA. Le GFA ou la société d'investissement gère lui/elle-même le bien immobilier et vous versera les dividendes le moment venu.
En revanche, si vous détenez le terrain en nom propre, vous allez devoir vous en occuper vous-même. Vous avez le choix entre l'auto-gestion et la gestion déléguée à un professionnel moyennant commission.
Il vaut mieux opter pour la deuxième option si vous ne disposez pas de connaissances suffisantes en matière de fiscalité ou d'administratif entre autres. Dans la majorité des cas vous investirez via un fonds donc vous ne serez pas concerné.
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Les dispositifs fiscaux et aides pour l'investissement foncier agricole
Voici ce qu'il faut savoir en matière de fiscalité pour un investissement dans le foncier agricole.
Les dispositifs de défiscalisation
Qu'il s'agisse d'un investissement en nom propre ou via un GFA, les revenus fonciers sont imposés soit sous le régime micro-foncier soit sous le régime réel.
Le premier permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %.
Le second, quant à lui, permet de déduire les charges. À la revente, vous pourrez également bénéficier d'un abattement sur la taxe sur la plus-value :
- 75 % si vos parts ou le montant de votre parcelle n'excède pas 100 000 euros
- 50 % pour un terrain ou des parts valant plus de 100 000 euros.
Les subventions et aides publiques
Il existe un certain nombre de subventions et de dispositifs d'aides dédiés à l'agriculture notamment biologique :
- Aides PAC à la conversion
- Aides PAC au maintien de l'agriculture biologique
- Aide à la certification
- Crédits d'impôts Bio
- Etc.
Les pièges et erreurs à éviter lors de l'investissement foncier agricole
Voici 4 exemples d’écueils que vous devez éviter pour la réussite de votre projet d'investissement :
Ne pas prendre en compte les réglementations locales et environnementales
Vous devez toujours vous renseigner sur les contraintes légales et environnementales en vigueur dans une région avant d'investir. Ces dernières peuvent en effet impacter sur votre rentabilité. Il faut notamment se renseigner sur les loyers en vigueur. Ces derniers sont en effet encadrés par les Safer régionaux.
Sous-estimer l'importance d'une bonne gestion des terres
Une bonne gestion des terres est nécessaire pour assurer la durabilité du sol. Pour s'en assurer, vous devez insérer une clause environnementale dans le contrat de bail. L'agriculteur-locataire devra alors s'y fier.
Ignorer les facteurs climatiques et géographiques
Les facteurs climatiques et géographiques produisent un impact sur la culture. Il faut éviter les terrains qui sont particulièrement exposés aux aléas climatiques. Au contraire, il est préférable d'opter pour une parcelle qui soit bien exposée au soleil et bénéficiant d'une bonne pluviométrie.
Négliger la diversification des cultures et des sources de revenus
Il est toujours risqué de se spécialiser sur un seul type de culture. Vous devez diversifier pour limiter les risques en cas d'incidents climatiques et ainsi assurer des sources de revenus alternatives pérennes. De plus, la diversification permet de soutenir la durabilité d'un sol et de renforcer sa résilience face aux aléas climatiques.
Quelle rentabilité quand on investit dans la terre ?
La rentabilité d'un investissement dans le foncier agricole est peu élevée. Il se situe entre 1 et 3% par an en moyenne. La rentabilité de ce type d'investissement est surtout sur le long terme. Par ailleurs, le terrain peut devenir constructible. Si cela arrive, vous pourrez probablement obtenir une belle plus-value sur la revente.
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Investissement foncier agricole vs immobilier
Entre un investissement agricole et un investissement immobilier, lequel choisir ? Voici 4 points pour vous éclairer :
- L'immobilier est beaucoup plus stable. Par exemple, si vous optez pour l'immobilier locatif, vous pourrez générer des revenus stables. En revanche, dans le foncier agricole, il suffit d'une baisse de production pour que vos revenus baissent aussi.
- On a plus de recul historique. L'investissement agricole est un type d'investissement assez récent. On ne dispose donc pas encore de chiffres pertinents sur les performances réelles de ce type d'investissement. En revanche, il suffit de parcourir Internet pour voir des témoignages de personnes ayant fait fortune grâce notamment à l'immobilier locatif.
- Une terre agricole peut perdre de la valeur. C'est notamment le cas lorsqu'il a fait l'objet d'une culture intensive et que de ce fait, le sol a perdu sa fertilité. L’immobilier classique peut aussi perdre de la valeur, mais cela paraît moins probable.
- Les terres ne permettent pas de bénéficier de l’effet de levier. Les banques sont plus enclines à accorder des crédits dans le cas d'un investissement immobilier que pour une terre agricole.
Certes, l'investissement foncier agricole offre des avantages intéressants. Il s'agit notamment d'un bon moyen de diversifier un portefeuille d'investissement déjà fourni. Cependant, si vous espérez faire fructifier votre capital plus rapidement, il vaut mieux opter pour l'investissement immobilier.
En conclusion, investir dans les terres agricoles est non seulement un moyen de diversifier son portefeuille d'actifs mais aussi de soutenir les agriculteurs. L'investissement dans le foncier agricole est aussi un moyen de promouvoir l'agriculture durable et de soutenir l'économie locale.
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