Vous pensez à investir dans un local commercial ? C’est un type d’investissement qui reste aussi, voire plus intéressant qu’un investissement locatif résidentiel. Voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre investissement dans un local commercial.
Pourquoi investir dans un local commercial ?
Investir dans un local commercial consiste à acquérir les murs d’un commerce et les louer à un commerçant. L’investisseur n’est donc propriétaire ni du fonds de commerce ni du droit au bail. Ces derniers appartiennent au commerçant-locataire.
Rentabilité et performance
La rentabilité d’un local commercial est en moyenne plus intéressante que pour une habitation classique. Celle-ci se situe entre 5 et 8 % (contre 3 à 5 % pour un investissement résidentiel).
La principale raison en est que le locataire est responsable d’une grande partie des dépenses (sauf le cas des artisans, des très petites entreprises et en cas de gros travaux).
Cette rentabilité dépend d’ailleurs essentiellement de trois facteurs :
- Le prix d’achat
- La rentabilité de l’activité du commerçant
- La plus-value à la revente
Stabilité et résilience face aux fluctuations économiques
Lorsque vous louez votre local à un commerçant, vous signez un bail commercial. Ce type de bail est encadré par une réglementation bien particulière. Tout d’abord, la durée minimale du bail est de 9 ans.
D’autre part, les conditions de résiliation sont également réglementées : le locataire peut demander la résiliation seulement une fois toutes les trois années écoulées. C’est pour cette raison qu’on parle de contrat 3-6-9.Il en ressort une certaine stabilité et surtout une sécurité contre les risques de vacance locative. Toutefois, si vous ne souhaitez pas être tenu par les contraintes de ce type de contrat, vous pouvez également opter pour un bail dérogatoire ou une location saisonnière.
D’autre part, l’investissement dans un local commercial est peu sensible aux fluctuations économiques. Cela procure davantage de sécurité pour l’investisseur.
Diversification du portefeuille d'investissement
La diversification est une règle d’or pour un investisseur. L’idée est de limiter les risques en multipliant les types de placement. Compte tenu de sa stabilité et de son potentiel de rentabilité, l’investissement en local commercial constitue un choix pertinent pour diversifier un portefeuille d’investissement.
Potentiel de valorisation et d'appréciation à long terme
L’attractivité d’un commerce dépend de l’entretien des locaux du magasin. Ainsi, le locataire aura toujours intérêt à maintenir le bâtiment en bon état. Celui-ci est donc valorisé en permanence, ce qui va aussi dans le sens des intérêts du propriétaire. Le local commercial peut donc s’apprécier avec le temps. Il faut aussi savoir que la valorisation dépend de l’activité du locataire et donc aussi de l’emplacement.
Les types de locaux commerciaux dans lesquels investir
Il existe différents types de locaux commerciaux dans lesquels vous pouvez investir :
Boutiques et magasins
Il s’agit de locaux utilisés directement pour la vente de produits et/ou de services.
L’emplacement ainsi que la façade ici jouent un rôle essentiel. Plus le magasin ou la boutique est bien placé, plus vous pourrez attirer des clients. Vous aurez donc plus de chance d’attirer des locataires sachant si le précédent a été florissant.
Bureaux
Même si on parle de plus en plus de télétravail après la crise du covid, beaucoup d’entreprises choisissent encore d’avoir des bureaux physiques. C’est notamment le cas de petites structures comme les TPE et le PME.
Vous devrez alors rédiger un bail professionnel, lequel est plus souple qu’un bail commercial. Celui-ci permet en effet de répartir librement les charges entre le bailleur et l’entreprise-locataire. Autre avantage : un bureau peut facilement être réaménagé en logement dans le cas où vous souhaitez passer à la location résidentielle. Il faudra toutefois faire des démarches auprès de la mairie pour ce changement de destination.
Entrepôts et locaux industriels
L’apparition de nouveaux modèles de business (e-commerce, dropshipping, etc.) a rendu la location d’entrepôts plus populaire. Il s’agit toutefois d’un type d’investissement qui nécessite de connaître quelques spécificités de base.
Il faut notamment privilégier les emplacements à proximité des grandes agglomérations (notamment aux alentours de la région parisienne, lyonnaise ou d’Aix-Marseille). Le ticket d’entrée est toutefois élevé pour ce type d’investissement. Il s’adresse davantage à des investisseurs professionnels.
Espaces de coworking et centres d'affaires
Le développement du télétravail a aussi contribué à démocratiser un nouveau type de local : les espaces de coworking.
Les critères clés pour choisir un local commercial
Comme tout type d’investissement, il existe un certain nombre de critères à respecter afin de garantir la rentabilité de votre investissement. Voici les principaux critères à rechercher :
L'emplacement et la visibilité
Plus que pour un logement résidentiel, ici, l’emplacement joue un rôle d’autant plus important. Il faut notamment privilégier les grandes artères commerciales, les rues piétonnes ou les centres-villes. De tels emplacements permettent d’assurer l’attractivité et la visibilité du locataire et donc son chiffre d’affaires. D’ailleurs, la valeur du bien dépend aussi de la qualité de l’emplacement. Trouver un bon emplacement est également un bon moyen d’assurer une bonne pérennité locative.
La qualité et l'état du bâtiment
L’état du bâtiment conditionne aussi l’attractivité d’un commerce. Qu’il s’agisse par exemple de magasins ou d’un restaurant, la façade du bâtiment constitue un élément essentiel pour attirer des clients. Vous pouvez d’ailleurs sereinement investir dans des travaux de rénovation car le locataire aura intérêt à entretenir le local.
Le marché local et la demande locative
Analyser le marché local est essentiel pour voir si votre projet peut être lancé et pérennisé. Vous devez notamment étudier la demande locative. Autrement dit, si vous mettez votre local en location, quelles sont vos chances de trouver rapidement un locataire ?
Cela dépend grandement de l’emplacement du bien. Un local bien placé trouvera forcément rapidement preneur. Une étude de marché vous permettra également de connaître le niveau des loyers. Cela vous permettra de fixer le vôtre tout en restant réaliste.
Les perspectives de croissance et de développement du quartier
Analyser les perspectives de développement d’un quartier est aussi une étape incontournable avant d’investir dans un local commercial.
Pour ce faire, vous devez étudier :
- L’évolution démographique du quartier
- Etudier les constructions et commerces alentour
- Les transports en commun disponibles
- Le plan local d’urbanisme
- Etc.
Une telle étude est indispensable pour la réussite de votre projet. Il est hors de question d’investir dans une ville que les jeunes fuient, ou où les centres commerciaux ferment boutique.
Les étapes pour investir dans un local commercial
Voici les différentes étapes pour investir dans un local commercial.
Définir ses objectifs d'investissement
Dès la préparation même de votre projet d’investissement, vous devez vous faire une idée de vos objectifs d’investissement. S’agit-il de préparer votre retraite, de créer une source de revenu complémentaire, de valoriser son patrimoine ou de préparer sa succession ? De la fixation de cet objectif dépend votre budget.
Rechercher et sélectionner les opportunités d'investissement
Une fois que vous êtes fixé sur vos objectifs d’investissement, vous pouvez commencer à chercher concrètement votre local commercial. Pour cela, vous pouvez visiter des sites spécialisés sur Internet ou feuilleter les annonces dans les journaux.
Vous pouvez également faire appel à un agent immobilier ou un chasseur. Ils disposent d’un réseau et d’une expérience qui leur permettront de trouver des biens adaptés à vos besoins.
Analyser et évaluer la rentabilité et les risques
Chaque type d’investissement comporte son niveau de rentabilité et son lot de risques. Il est essentiel de les prévoir au maximum pour savoir en avance si votre investissement peut porter ses fruits ou non. Le plus grand risque auquel vous pourrez être confronté concerne la vacance locative.
Négocier et finaliser l'achat
Plus abordable sera votre prix d’acquisition, meilleure sera votre rentabilité. C’est pourquoi il est important de négocier le prix à la baisse avec le vendeur si c’est possible. Une fois que les deux parties sont fixées sur le prix, elles peuvent alors finaliser la transaction.
Gérer et optimiser la location
La gestion locative est également un point important en matière d’investissement immobilier. Vous pouvez l’auto-gérer ou la confier à un professionnel. La dernière option semble la plus avantageuse. En effet, gérer une location demande des connaissances spécifiques.
Les inconvénients d’acheter un local commercial
Malgré les avantages cités plus haut, acheter un local commercial comporte également des inconvénients :
- La rigidité du bail commercial. On avait déjà cité les spécificités de ce type de bail qui protège essentiellement le locataire. Le bailleur ne peut pas résilier le bail sauf s’il verse une indemnité d’éviction.
- La valeur du local est tributaire de l’activité du commerçant. Plus celle-ci est rentable, plus la valeur du local augmente.
Or, il s’agit d’un facteur sur lequel le bailleur n’a aucun moyen d’agir. - La perte de visibilité des magasins face au développement du e-commerce. Suite à la crise liée au covid-19, les consommateurs achètent de plus en plus via les sites e-commerce comme Amazon, C-Discount ou Rakuten. Or, cette situation affecte la rentabilité des commerces physiques.
Les erreurs à éviter lors de l’achat des murs d’un commerce
Voici les erreurs à éviter en investissant dans un local commercial.
Ne pas prendre en compte les coûts cachés et les frais de gestion
Un bien immobilier génère forcément des charges. Les frais de gestion en sont un exemple si la gestion locative est déléguée à une personne/entreprise tierce.
Dans le cas d’un bail commercial, les charges sont presque supportées en totalité par le locataire. Ce n’est toutefois pas toujours le cas. Il est important de bien lire le contrat de bail pour se renseigner.
Sous-estimer l'importance de l'emplacement
On a vu toute l’importance de l’emplacement dans ce type d’investissement. Il permet d’éviter la vacance locative et de fixer des prix intéressants aussi bien pour le loyer que pour son prix de vente.
Nous avons également vu que la valeur du bien dépend de la valeur du fonds de commerce du locataire. Or, celle-ci dépend également de l’emplacement.
Ignorer la réglementation locale et les contraintes juridiques
Se renseigner sur la réglementation locale est l’une des premières choses à faire avant d’investir.
- Quelle est la réglementation en vigueur ?
- Quelles sont les contraintes qu’elles occasionnent ?
Il est évident que si celles-ci sont trop contraignantes, il n’est pas intéressant d’investir.
Négliger la diversification des locataires et des sources de revenus
La diversification est la recette clé pour un portefeuille d’investissement performant. Si vous disposez de plusieurs locaux, choisissez vos locataires sur des bases différentes afin de limiter les risques d’impayé. Vous pouvez ainsi louer à un commerçant particulier et à une entreprise pour les autres locaux. De même, vous pouvez également diversifier les types de locaux.
Un particulier peut-il acheter un local commercial ?
Oui. Il s’agit d’un type d’investissement accessible à tout investisseur qu’il soit particulier ou personne morale.
Quelle est la différence de prix entre un local commercial et d’habitation
Un local commercial coûte de 20 à 40 % moins cher qu’un logement d’habitation situé dans le même quartier. Cela explique entre autres les meilleures perspectives de rentabilité. C’est toutefois une moyenne. Dans certains quartiers les locaux commerciaux peuvent être bien plus élevés que les biens résidentiels.
En conclusion, l’investissement dans un local commercial reste avantageux malgré la réglementation stricte liée au contrat de bail commercial. Les risques d’impayés et de vacance locative sont presque nuls à condition de choisir un bon emplacement. La qualité de l’emplacement conditionne d’ailleurs la valeur du bien.
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