5 minutes pour comprendre le véhicule d'investissement en immobilier

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5 minutes pour comprendre le véhicule d'investissement en immobilier

Mis à jour le

9/9/2022

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Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023

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Vous hésitez à investir dans l’immobilier via un véhicule d'investissement et vous souhaitez en savoir plus sur le concept ?

Vous êtes au bon endroit !

Dans cet article, vous allez découvrir la définition d'un véhicule d’investissement en immobilier et les différents types de véhicules d’investissement.

Suivez-nous dans cet article pour tout comprendre en seulement cinq minutes.

Définition d’un véhicule d’investissement immobilier

L’investissement immobilier permet aux particuliers et aux entreprises de dynamiser leur patrimoine en encaissant des loyers.

On peut le faire en direct, ou via un véhicule d’investissement.

Il s’agit d’une personne morale capable de faire un placement financier, plus précisément une société qui investit dans le secteur de l’immobilier.

Elle se charge d’acquérir des actifs pour le compte de ses actionnaires. Le véhicule d’investissement immobilier permet un investissement dans une large gamme de biens immobiliers. Les investisseurs auront une part de bénéfices qui est proportionnelle au capital qu’ils ont investi.

Le véhicule d’investissement peut être conséquent en termes de taille, par exemple lorsque c’est une SCPI. Il peut aussi être plus modeste. C’est le cas par exemple si vous investissez via une SCI.

Investir en nom propre

Investir en nom propre permet à une seule personne de signer l’acte de vente et d’avoir par la suite la pleine propriété.

Facile à mettre entre place, l’investissement en nom propre permet à l’investisseur de contracter le prêt, sans créer de structure juridique et sans obligations comptables spécifiques. L’investisseur est soumis au régime de l’indivision. Pour investir en nom propre, il faut avant tout savoir si vous voulez louer en nu ou en meublé, car cette décision a des conséquences sur le plan opérationnel, juridique et fiscal.

  • Si vous choisissez l’immobilier locatif nu, les revenus seront déclarés dans la catégorie des revenus fonciers
  • Si vous choisissez l’immobilier locatif meublé, les revenus seront déclarés dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous devrez également choisir le statut qui vous convient (LMNP ou LMP).
  • Ensuite, il vous faudra choisir entre les régimes d’impositions Micro ou réel

Investir via une SCI à l’IR

Investir via une SCI à l’IR (Impôt sur les Revenus) consiste à s’associer avec d’autres investisseurs tout en gardant son imposition personnelle.

Le nombre minimum d’investisseurs est de 2 pour créer une SCI.

Ce type de véhicule d’investissement immobilier est prisé par les personnes qui souhaitent s’associer pour investir. Chaque investisseur possède une partie du bien en fonction de sa participation au capital de la société.

La SCI à l’IR est ce qu’on appelle translucide fiscalement parlant. Les bénéfices sont directement remontés dans la déclaration de revenus personnelle de ses associés.

Investir via une SCI à l’IS

Investir via une SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) consiste à utiliser la société civile comme pare-feu fiscal. C’est une solution efficace et pertinente pour une planification patrimoniale.

Lorsque la SCI choisit l’impôt sur les sociétés, elle est soumise à imposition sur les sociétés (15 % sur le bénéfice jusqu’à 38 120 € et 25 % au-delà).

Les associés sont imposés à la flat taxe par rapport aux dividendes qu'ils reçoivent (30 %). Investir via une SCI à l’IS engendre alors une double fiscalité : l’IS pour la SCI et la flat taxe pour les dividendes versés aux associés.

Par ailleurs, l’imposition des plus-values d’une SCI à l’IS est différente de celles d’une SCI à l’IR.

Investir via une SARL de famille

Investir via une SARL (Société à Responsabilité Limitée) de famille permet de s’associer pour investir, notamment en meublé. Comme la SCI, la SARL doit être composée d’au moins deux associés. Ce statut limite les responsabilités de chacun au montant de leurs contributions respectives.

Lorsqu’il s’agit d’une SARL de famille, les associés doivent partager un lien parenté, jusqu’au 2ᵉ degré. Le 1er degré concerne les parents, les grands-parents, les enfants, etc. et le second degré les frères et sœurs.

Enfin, la SARL peut-être à l’IS ou bien à l’IR, sur demande et pour une durée de cinq ans non renouvelable.

Investir via une SCPI

Une SCPI (Société de placement immobilier) est un type de véhicule d’investissement immobilier où l’investisseur investit par le biais d’une société de gestion.

Cette dernière utilise les fonds des investisseurs pour investir dans des biens. Les loyers leur sont ensuite restitués au prorata de leur participation, après déduction des frais liés à la gestion du bien. Il s’agit donc ici d’investir dans des sociétés qui investissent elles-mêmes dans l’immobilier. Pour investir dans une SCPI, vous devez acheter une ou plusieurs actions du capital de la société. En moyenne, la part de capital des SCPI coûte entre 150 € et 1 000 €.

L’avantage de ce véhicule d’investissement est l’absence de contraintes liées à la gestion.

Investir via une SNC

Une SNC (Société en Nom Collectif) est une forme de société qui permet à plusieurs personnes de s’associer pour investir ensemble, au même titre qu’une SCI ou une SARL.

Ces derniers sont responsables de manière illimitée, c'est-à-dire l’ensemble de leurs biens personnels. La SNC permet de louer aussi bien en nu qu’en meublé.

Investir via une SAS

Une SAS (Société par Action Simplifiée) est une société commerciale. Contrairement à la SCI, elle peut réaliser des opérations à but commercial, notamment des opérations de marchand de biens (achat-revente).

Elle est constituée d’au moins deux personnes, mais peut également être constituée d’un seul actionnaire. Dans ce cas, on parle de SASU (Société par Action Simplifiée Unipersonnelle).

Tableau récapitulatif des véhicules d’investissement


Véhicules d’investissements Types de location Types de fiscalité Types d’investisseurs
En nom propre Location nue, meublée Revenus fonciers déclarés à l’IR, ajoutés des prélèvements sociaux Tous types de personnes
SCI à l’IR Location nue Chaque investisseur déclare à l’IR les revenus fonciers qui sont proportionnels à sa participation. Associés, personnes physiques ou personnes morales, au minimum 2
SCI à l’IS Location nue et meublée La SCI est soumise à imposition, l’IS pour la SCI et l’IR pour les dividendes versés aux sociétés. Associés, personnes physiques ou personnes morales, au minimum 2
SARL de famille Location meublée SARL transparente fiscalement, les associés déclarent leurs revenus fonciers à l’IR Les associés qui doivent partager un lien parenté jusqu’au 2è degré
SCPI Tous types d’investissements Fiscalement transparente, chaque associé est taxé sur les revenus fonciers qu’il perçoit. Tout type d’investisseurs
SNC Tous types d’investissements Chaque investisseur déclare à l’IR les revenus fonciers qui sont proportionnels à sa participation Personnes qui s’associent pour investir à plusieurs
SAS Tous types d’investissements SAS soumise à la fiscalité des BIC et imposable à l’IS Marchands de bien

En conclusion, le véhicule d’investissement immobilier est un moyen d’investir dans l’immobilier. Son choix dépend notamment du type d’investissement immobilier choisi, du type de fiscalité qui vous convient et de votre profil.

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